土地一级开发流程及收益模式

1上篇：昆明市土地一级开发一、土地一级开发概述（一）土地一级开发的定义（二）我国土地一级开发的起源（三）土地一级开发综述（四）土地一级开发模式现状1.土地一级开发的业务特点2.土地一级开发的风险3.土地一级开发成本组成4.土地储备金的管理二、土地一级开发的流程三、土地一级开发的模式（一）政府与企业的地位（二）企业与政府利益分配方式四、昆明市土地一级开发综述五、土地一级开发案例六、土地一级开发所面临的风险2下篇：土地一级开发收益担保的可行性一、担保的定义（参照我国担保法）二、可用于担保的种类三、实物资产担保与土地一级开发收益担保对比四、土地一级开发收益担保的案例五、土地一级开发收益担保的可行性（一）昆明市土地一级开发概况（二）昆明市土地一级开发收益概况（三）昆明市土地一级开发收益预测（四）一级开发收益作为担保存在的风险土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保城投一级开发与用一级开发融资15亿土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）：1.介绍昆明土地一级开发的情况2.政府用土地一级开发收益作为担保的可行性33.土地一级开发收益担保最为主要的因素是受二级市场交易的影响，因此可以从二级市场交易的情况（价格、成交量）去反推土地一级开发的收益情况。4.土地出让收入的比重（占地方财政收入的比重）2007年以前，土地出让收入纳入预算外专户管理，再将扣除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余额缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算管理。2007年以后，全部土地出让收入缴入地方国库，纳入地方政府性基金预算，实行“收支两条线”管理，与一般预算分开核算，专款专用。土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发的概述（一）土地一级开发的定义对土地一级开发的定义有很多。总体来说，土地一级开发就是政府依据土地利用总体规划、城市总体规划，控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对纳入储备计划的国有存量土地、拟征用和转用的农林土地进行统一征用、统一拆迁、补偿、安置。由一级开发单位对城市基础设施建设和配套公共设施建设进行建设，使一级开发范围内4土地达到“三通一平”或“五通一平”或“七通一平”的建设条件。之后政府根据城市发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或挂牌的方式出让土地使用权。从内涵上看，土地一级开发就是土地储备过程中的实物收储环节，是一个以“生地变熟地”为主要特点的过程。土地供应即是土地一级开发与二级开发的分界点，供应之前的土地开发属一级开发，供应之后为二级开发。鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。（三）土地一级开发综述1.土地一级开发的业务特点（1）资金需求规模大5土地一级开发业务属于资金密集型业务，资金需求往往少则几亿多则达到几十亿元，相对于其他项目，土地一级开发业务对资金的需求较高。（2）融资难度较大土地一级开发阶段，融资渠道单一，缺少债券、股票上市等直接融资渠道，是融资困难的原因之一，再加上由于土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行融资抵押更加大了开发商融资的难度。（3）产品需求稳定土地是稀缺资源类的商品，是房地产产业链最前端的环节，随着土地不可再生和社会经济增长、城市化发展的矛盾日益突出，土地增值是必然的。所有以土地为对象的土地一级开发业务，以及土地这一商品的需求相对是稳定的。（4）土地一级开发资金链清晰土地一级开发项目的资金筹措后，主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其它相关费用；土地一级开发完成后通过交易，取得的出让收入用于返还土地开发成本，产生收益部分用于投入其他基础设施建设。二.土地一级开发的风险6土地一级开发企业主要面临：融资风险、投资风险、回款风险、政策风险。（一）融资风险1.融资困难目前我国土地一级开发资金来源渠道有多种方式，如国家和地方政府投资、银行贷款、土地信托、BT融资模式、BOT模式、土地整理基金、土地证券化以及引入民间资本等新型土地开发融资模式。虽然土地一级开发存在上面这么多的融资方式，但是受制于我国金融体系发展与企业自身情况的缘故。目前土地一级开发融资渠道单一，缺少债券、股票等直接融资渠道，加之受国家宏观调控政策的影响，近两年银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态，随着央行多次上调金融机构人民币贷款基准利率，加重了贷款利息负担，使得土地一级开发实施主体从银行获得资金支持难度越发加大。所以土地一级开发资金来源主要以商业银行及其它金融机构信贷资金为主，银行贷款一般占到土地一级开发融资总额的70%一85%。以昆明市为例，2010年12月份的统计数字显示，当年昆明某土地一级开发企业承担的土地一级开发项目总投资达130.74亿元，其中91.52亿元是银行贷款，占总量的70%。开发企业自有资金也占有一定的比重，相比其它渠道资金占有的比重均很小。72.债务期限结构存在较大的变数债务期限结构通常是指企业的长短期借款的相对权重。如果债务期限结构安排不合理，会增加企业的融资风险。《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》(银发【2003]121号)文件规定土地一级开发的贷款期限最长不得超过2年，企业在贷款时为了综合考虑成本等因素，一般贷款期限也是两年，等到土地开发完以后上市，土地出让金优先用于偿还银行贷款。但是土地一级开发周期存在不确定性风险：一方面；由于土地一级开发由于涉及到拆迁等问题：如土地房屋的权属纠纷、农用地征转用审批问题等，导致土地一级开发不能按期完成，开发周期可能会延长。土地不能及时进入储备及出让，土地出让收益不能及时取得。另一方面；政府组织验收后，土地出让的顺利与否会直接影响到开发企业开发成本的回收。如果企业大量举借短期借款，但是由于各种因素开发周期的延长，或土地出让的不顺利；则当短期借款到期时，企业可能会出现无法偿还短期借款的风险，甚至有可能被迫宣告破产。例如；云南城投负责开发的环湖东路（这儿将云南城投的例子加上去）（二）、土地一级开发企业投资风险8土地一级开发企业的投资风险主要包括成本风险、开发周期风险。1.成本风险在土地一级开发项目成本组成中，比重最大且最难控制的是征地拆迁成本。在征地拆迁工作中，如果前期房屋和地籍调查失实，拆迁方案的制定不完善，都有可能会导致征地拆迁成本增加，以及在项目开发过程中往往偏离补偿标准执行，致使成本增加，开发企业的成本风险也相应增大。2.开发周期风险通常土地一级开发项目预先都有一个计划周期，能否按照计划的开发周期完成，是土地一级开发面临的又一投资风险。在整个土地一级开发流程中，征地拆迁占用时间最长、最难控制周期，其次就是土地移交标准不明造成的开发周期延长。3.回款周期风险土地移交入库后，土地不能进行出让交易，土地一级开发时间越长，资金占用时间越长，资金成本越高，支付的其他管理费用(场地看守费等)会越多，最终导致项目投资风险加大。由于各地政府土地供应相关政策的可变和不确定因素，使已完成开发土地迟迟不能供应，9或土地交易流拍，开发企业不能按计划回笼土地开发资金，从而使土地一级开发企业有蒙受损失的可能。4.企业现金流动性不足增加了投资风险土地一级开发对预期现金流入量的要求尤为重要，这主要体现在土地一级开发所投入的成本，需要通过土地出让后的所得收入来冲抵，或者说土地一级开发的投资，通过被开发土地出让的土地出让金来收回。因此，土地不能按预期的计划进行出让，并且获得预期的收入不确定，给土地一级开发企业带来投资的风险。对土地一级开发项目来说，从征地拆迁到土地出让的整个过程，周期长、资金周转缓慢、回收期长，从项目初期投资开始，直到资金回笼，少则2--3年时间，多则5年以上，资金回收期不确定性增强，企业如果在同一时期内开展两个以上的土地一级开发项目，其现金流动性不足带来的投资风险就越发增大。例如：云南城投负责开发的环湖东路（补充完整这个例子）（三）、回款不确定风险由于昆明市土地一级开发收益：主要采取政府承诺保底收益加土地出让金收益分成的模式。10土地一级开发的收益偏差风险源自于：土地交易市场和政府对一级开发企业收益政策的不确定性风险。昆明土地一级开发周期一般为二年，贷款期限一般就是2年的短期贷款。由于土地供应市场的不确定性，使得土地一级开发的实际收益与预期收益可能发生一定偏差，从而使开发企业蒙受损失。一方面；房地产市场的波动直接影响着土地需求和土地价格，直接决定了被开发土地的收益和资产价值，也使得开发企业面临回款偏差风险。如果开发成本过高，以至于土地出让时制定的底价高于市场需求的价格，导致土地流拍开发企业难以回收成本。另一方面；由于政府是土地一级开发项目最主要的业主，项目收益分配决定权在政府，政府通过政策调整开发企业的土地一级开发收益分配比例。因此，土地一级开发企业的回款偏差受到收益政策不确定的影响，产生了回款风险。（四）、政策缺失与土地供应政策变动风险1.土地一级开发的政策、法律、法规的不完善、缺乏合理性与变动性，给土地一级开发的实施造成了一定的阻碍。例如政府的《征地拆迁补偿标准》和当前的实际补偿标准严重脱节，导致土地一级开发企业在征地拆迁时，与被拆迁人进行补偿费用的谈判时陷入被动状态。112.由于土地供应政策的变动，主要是指各地政府土地供应相关政策的可变和不确定因素，己完成土地一级开发土地迟迟不能供应，使得开发企业不能按计划回笼土地开发资金，从而使土地一级开发企业有蒙受损失的可能性。房地产政策风险包括国家对于房地产价格、交易、税收等调控政策的力度加大，使得开发商在以出让方式获得土地时，不得不考虑土地价格与预期收益之间的平衡关系，增加了土地交易“流拍”的风险。例如：云南城投负责开发的环湖东路（补充完整这个例子）3.收益政策不确定风险由于政府是土地一级开发项目最主要的业主，项目收益分配决定权在政府，政府通过政策调整开发企业的土地一级开发收益分配比例。因此，土地一级开发企业的回款偏差受到收益政策不确定的影响，产生了回款风险。4.企业对土地出让资金控制能力有限由于土地收储和土地出让一般实行财政收支两条线，由土地开发企业支出土地收储的成本和费用，而由地方财政向土地使用权购得者收取土地出让金，土地一级开发企业对开发土地出让后取得的出让金收入没有第一支配权，需由地方财政按土地出让收入分配政策进行分12配，地方财政审核土地一级开发项目成本和相关费用后，核拨相关成本费用。但是，土地开发和出让的资金流程通常都需要一个时间段，在这个时间段中的不确定性如:政府财政出现困难，就将土地出让收入用于弥补财政赤字；政府为体现政府政绩，拉动地方经济，在建设资金不足的条件下要加大对社会公共基础设施项目的投资力度，只能将土地出让收入挪用。这些不确定想就使得土地一级开发企业对资金投入后的回款没有控制权，使得企业的投资风险增加。三、土地一级开发成本组成根据《土地管理法》、《土地储备管理办法》、《土地一级开发整理管理办法》及《土地储备成本支出核算管理办法》等相关规定，具体而言，主要包括以下几个方面:①土地报批等各项税费，包括:上缴国家、省、市有关部门的新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费、被征地农民社会保障基金、土地报批等相关税费;②征地补偿费，包括:土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、安置补助费，以及按征地面积15%计算的生产生活预留安置用地的货币补偿费等费用;13③依法收购国有土地的收购补偿费;④拆迁安置补偿费，包括:房屋拆迁补偿费、地上地下管线迁改费、被拆迁居民的回迁安置或货币补偿费、搬迁费、过渡费、搬迁奖励费等费用;⑤土地一级开发整理项目前期费用，包括:规划编制、工程招标、工程监理、土地房屋测绘评估、图件资料的测绘等费用;⑥土地前期开发整理费用，包括:实施土地一级开发范围内片