房地产汇算清缴北京名师培训资料-3、未完工开发产品收入

未完工开发产品收入主讲：第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品的税务处理问题（预售收入）第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：第九条企业销售①未完工开发产品取得的收入，应先按②预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，④计入当期应纳税所得额。第十二条③企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品收入（一）未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（4层含义）国税发【2009】31号文件的规定：1、2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。2、三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。问题：2008年1月1日以后，以前年度按照旧规定未扣除的业务招待费、业务宣传费是否允许继续摊销？（1）大地税函【2009】77号文件第二条第二款（2）过去的业务招待费是否遵循千分之五的规定，该办法并未明确是否遵循60%的规定，认为不必遵守。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品收入（一）未完工开发产品的收入是否可以作为三项费用扣除基数？（5层含义）3、为了彻底解决这个问题，国税发【2009】31号文件的理念发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三项费用扣除基数的。（联系国税函【2008】875号文件：合同是否签订，是构成企业所得税收入的重要要件）4、关于申报表填列（做变通处理3种方法）第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品收入总结：1、只要签订了预售合同就属于销售收入，因此可以作为三项费用的扣除基数。增加三项费用的扣除基数。2、达到了三个完工标准之一的，将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入。3、完工年度，以前年度未完工开发产品收入结转而来的销售收入，不能再次作为三项费用扣除基数。签订销售合同或预售合同销售收入未完工开发产品收入完工开发产品收入第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品取得的收入（简称预售收入）（二）未完工开发产品收入的范围1、预收账款贷方发生额（常规科目）2、定金、订金、保证金、诚意金（其他应付款二级科目）是否缴纳企业所得税？（1）2008年以前，因为税法有预售收入的概念，所有的预收款项均作为预售收入，因此定金必须缴纳企业所得税，这也是税务机关检查重点。（2）2008年以后，如果收取的定金跨越年度，由于没有签订预售合同，因此在收取定金当年，要作为预收款项，不作为收入处理，并入以后年度的销售收入或营业外收入。例外：大地税函【2009】77号文件第三条（违反上位法）（3）定金是否要缴纳营业税？什么时间缴纳？（国税函〔1995]156号文件第18条）第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品取得的收入（简称预售收入）（二）未完工开发产品收入的范围3、会员卡或会员费（1）2006年，山东某地产企业，搞所谓会员制售房，入会后缴纳2万元会费，以后可以抵顶房款。总局认为，这种形式属于变相的预售收入，应当征税。江苏盐城会员卡收取订金。（2）2008年1月1日后，对于此类为购房而办理的会员卡、会员费，是否需要缴纳企业所得税？思考：免费赠送的服务卡，是否征收营业税？《关于有价消费卡征收营业税问题的批复》（国税函【2004】1032号文件）第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品取得的收入（简称预售收入）（二）未完工开发产品收入的范围4、非法预售房屋未签订预售合同，是否计税？如，某开发商为税务局集资盖房，已经收取了90%的款项，但是未签订预售或者销售合同，是否计税呢？（1）根据新31号文件第6条规定，签订合同后，才计税。（2）这里的合同，应遵循“实质重于形式”的原则，不局限于房管局制式的合同，只要有实质上行使销售合同意向的协议存在，则推定为销售合同已经签订。例如：国税函【2008】875号文件关于销售收入的确认条件。不可能，非法预售就不缴税。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品取得的收入（简称预售收入）（二）未完工开发产品收入的范围5、是借款合同，还是销售合同？（实质重于形式）假借借款的形式（实际案例）合同条款规定：①所借款项没有利息；②借款只能用于楼盘建设；③借款人享受开盘价80%优惠；④收款收据注明：购房集资款，并可以抵顶房款。因此，稽查认定此项行为实质上为销售行为，应缴纳所得税和营业税。交涉：那么，房地产企业一定会找事务所或者律师来找税务机关交涉，您会如何交涉呢？一定会说：我这个收入不合法，怎么能征税呢？第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品的税务处理问题（三）销售收入不区分合法收入和非法收入。企业一定会声称自己的预售是非法预售不能征税。未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可的主管机关，也不去分辨，总之只要取得收入就要纳税。1、教育部门收取非法择校费（财税〔2006〕3号）2、三陪小姐税收3、假按揭纳税。吹牛是否纳税呢？非法预售案例：2006年房地产税务稽查过程中，某地产公司将预收款项打入老板个人账户，再以个人借款方式，将款项转入企业账簿。其隐瞒非法预售收入的行为，税务机关不坐视不理。问：公司向老板借钱是否有税收风险呢？第一部分：房地产企业六大收入解析专题一：老板向公司借钱有税务风险么？（表格文件）1、老板借给公司钱----对于税务稽查来说关注：①非法预售的征兆。是不是非法预售款项，假借老板个人账户；②个人所得税问题。如果排除第一种情况，是否有利息支出，企业有责任代扣代缴个人所得税。③企业所得税扣除存在不确定性。如果有利息支出发生，有可能在所得税前不能得到有效的扣除。如大连规定；即使能扣除也将遭遇“资本弱化”调整问题。大地税函【2008】36号、冀地税函【2009】18号、浙江省的汇缴问答等，总局的答复。2、根据财税【2003】158号文件规定，一年内不归还又不用于企业经营的，要根据股息红利所得征收个人所得税，财税【2008】83号文件进一步做了重申；②企业所得税风险：如果企业对老板不收取利息，将可能遭遇关联方交易调整，缴纳企业所得税。扩展到个人福利的个人所得税处理。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品的税务处理问题（四）产权调换的企业所得税处理（拆一还一）国税函〔2002〕172号（公允价值）案例：拆迁房的产权调换在预售阶段是否按照全额计税（稽查报告原文）？国税发【2009】31号文件第7条问题：营业税如何缴纳？（存在争议）国税函〔2007]768号国税函发【1995】549号文件个人认为也是收付实现制，因为《营业税暂行条例实施细则》第28条规定：纳税人销售不动产或者转让土地使用权，采取预收款方式，其纳税义务时间为收到预收款的当天。而预售阶段没有明文规定要视同销售。这个问题要同税务机关沟通。（青地税发【2002】123号）最近见过一个案子，以企业的意见胜利告终！第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品的税务处理问题（四）预计计税毛利率的含义1、国税发〔2003〕83号文件第二条表述为：利润率（意味着什么？）2、国税发〔2006]31号文件表述为“预计计税毛利率”3、国税函【2008】299号文件表述为“预计利润率”4、国税发【2009】31号文件：预计计税毛利率。关键点：1、预售阶段，是否允许扣除期间费用？2、预售阶段是否允许扣除税金及附加（包括预征的土地增值税）？第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品的税务处理问题（四）预计计税毛利率1、毛利率同利润率的区别？（1)利润＝销售收入－销售成本－期间费用－税金及附加83号文件表述为利润，理解为已经扣除了费用和税金，不能再次扣除。很多地方都是这样理解的，包括北京地区。1000万×15％＝150（万）计税（2)毛利＝销售收入－销售成本毛利是没有扣除期间费用及税金的，应当可以扣除。1000万×15％－65.5－80＝4.5（万）两者待遇显然不同！31号文件明确了可以扣除相关的期间费用税金及附加！第一部分：房地产企业六大收入解读一、未完工开发产品的税务处理问题2、预售收入预缴申报表的填报。假设某地产企业2008年第一季度取得了预售收入1000万元，预计利润率为20%，期间费用80万元，营业税金及附加为55.5万，预缴的土地增值税为10万元，如何进行预缴纳税申报？（1）国税函[2008]299号文件（2）预计利润率的理解？（3）司长答疑（季度申报是否允许扣减税金及附加？）做错账目怎么样？（大地税函【2009】77号文件第三、四条）（4）预售收入季度申报是否允许弥补以前年度亏损？（税局逼我做假账）（5）国税函【2008】635号文件：（四要素公式分析）思考：年末汇算清缴补税好还是退税好？第一部分：房地产企业六大收入解读一、未完工开发产品的税务处理问题3、预售收入年度纳税申报表的填报。假设某地产企业2008年取得了预售收入1000万元，当年发生开发成本600万元，期间费用80万元，营业税金及附加为55.5万，预缴的土地增值税为10万元，如何进行纳税申报？（1）申报表第一行填列多少？（2）申报表第三行如何填报？（3）附表3第40行的填报。（纳税调减）（3）附表3第52行应当如何填报？（纳税调增）或者：大连市的填表方法（直接将纳税调减的65.5万，作为调增200万的抵减项，填入附表三第52行）申报表是为政策服务的，无论如何填报只要符合税收政策，能够通过系统审核即可。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品的税务处理问题（四）预计计税毛利率4、外商投资企业是否允许扣除期间费用？国税发〔2001〕142号文件第五条93年以前，会计制度是全部成本法，就是企业全部发生的费用，全部都要分配到产品中去。93年会计制度改革后，改为制造成本法，期间费用是不需要分配的。外商投资企业的规定，实际上又回到全部成本法的老路上了！新所得税法，将外资企业缴纳办法统一到31号文件的路子上来！第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品的税务处理问题（五）“项目清算”与“年度汇算”31号文件及新31号文件均将预售收入纳税表述为“应纳税所得额”，意义重大，并且暗藏杀机。充分体现了同外商投资企业的区别。体现了同土地增值税清算的区别。1、内资所得税是实际征收：用“应纳税所得额”的称呼，意味着内资对地产预售收入征税，是实际征收，而非预征。外资所得税：预征。国税发〔1995〕153号文件2、内资所得税无多退少补的过程。外资地产企业：对预征税款“多退少补”3、内资地产企业：强调了按年度核算。外资所得税：按照项目核算，打破了企业所得税按照年度核算的惯例。第一部分：房地产企业六大收入解析一、未完工开发产品的税务处理问题（五）“项目清算”与“年度汇算”4、内资企业预售阶段缴纳的税款，是否可以退税？例如：某企业取得预售收入1000万元，期间费用20万，税金及附加65.5万，应纳税所得额＝1000×20％－65.5－20＝114.5万，缴税：114.5×33％＝37.79（万完工后：计算应纳税所得额为－50万，整体项目亏损。形成的亏损是不能退37.79万预售收入税款的。深一层次考虑：考虑土地增值税清算税款扣除的问题，目前是个难题！第一部分：房地产企业六大收入解读一、未完工开发产品的税务处理问题（六）预计计税毛利率的确认项目预计计税毛利率注意点经济适用房（增加：危改房、限价房）不低于3％必须附送：批准文件。省会城市不低于15％项目所在地地级市不低于10％项目所在地其他地区不低于5％项目所在地第一部分：房地产企业六大收入解读一、未完工开发产品的税务处理问题（六）预计计税毛利率的确认专题：经济适用房的税收优惠1、营业税：经济适用房不再有任何的营业税优惠。2、土地增值税：土地增值税没有任何税收优惠