WI-PSZ-751-GC01-01房屋及公共设施管理作业指导书

受控文件未经批准不得翻印第1页共8页生效日期：2009年06月01日深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司房屋及公共设施管理作业指导书文件现行版号/首次：A/0首版生效日期：2009年06月01日本版生效日期：2009年06月01日发放编号：（盖受控章处）文件编号：WI/PSZ-751-GC01-01总页数：8（含本页）编制：王华明编制日期：2009年06月01日审核：陆长松审核日期：2009年06月01日批准：张朝晖批准日期：2009年06月01日文件修改记录修改状态日期修改章节修改内容修改人审核人批准人体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-751-GC01-01文件标题房屋及公共设施管理作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第2页共8页生效日期：2009年06月01日第一部分定义1.0土建维修指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。2.0土建小修工程（日常养护）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和依据维修计划养护。3.0土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。4.0土建大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。第二部分公共设施安装维修规定1.0公共设施维修人员进行室外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌（如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等），必要时应设置安全围栏并派专人看守。2.0坐厕堵塞疏通2.1首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）试坐厕是否去水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍去水慢则按2.2步骤进行。2.2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：2.2.1先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向顾客说明情况并征得顾客的同意后方可动手拆坐厕；2.2.2剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；2.2.3反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；2.2.4用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；2.2.5用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则按5条款处置。体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-751-GC01-01文件标题房屋及公共设施管理作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第3页共8页生效日期：2009年06月01日3.0厨房排水堵塞疏通3.1用铁线勾出存水弯内的脏物。3.2用疏通机疏通排水管。3.3用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果去水较慢则说明仍堵塞，此时应按5条款处置。4.0厨房/卫生间查漏4.1确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。4.2关闭室内所有用水部位（包括坐厕水箱），查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水。4.3用铁钎贴着给水管漏水可以处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处（一般情况下给水管漏水，顾客都会要求全部装明管）。4.4排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流出。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。4.5卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。4.6更换排水排污横管按5条款进行。5.0排水排污横管安装5.1用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。5.2用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。5.3铲尽排水排污管上的泥土。5.4取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。5.5平整夯实装排水排污横管的基础。5.6排水排污管就位（此时应注意排水排污横管应按5%的坡度坡向排水排污立管）。5.7排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：5.7.1如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满；5.7.2如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。5.8排水排污横管全部装好后，用水反复试（三次以上）排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。6.0做砂浆面层6.1整理、夯实基础。6.2首先将水泥、砂按1：1配好并干拌到颜色一致。6.3水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-751-GC01-01文件标题房屋及公共设施管理作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第4页共8页生效日期：2009年06月01日6.4如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光（不宜撒干水泥）。6.5如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。7.0贴地面砖7.1在房间四周墙面弹好＋500mm水平线。7.2基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗干净后刷水泥浆。7.3做灰饼、做标筋：7.3.1从墙面＋500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度；7.3.2根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1～1.5m做标筋一道。有地漏的房间，标筋应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20～30mm。7.4抹找平面：根据标筋高度用1：2或1：3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水（坡度）要求，如不行则重新刮平。7.5规方、弹线、拉线：7.5.1测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处；当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝的方法来解决；7.5.2根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。7.6铺贴地砖：7.6.1从房间里面向门口方向铺贴；7.6.2在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰；7.6.3砖背面抹满、抹匀1：2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直；7.6.4用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。7.7勾缝：7.7.1用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑；7.7.2如缝隙很小（1mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙；7.7.3水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。7.8养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。8.0坐厕安装8.1将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。8.2在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-751-GC01-01文件标题房屋及公共设施管理作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第5页共8页生效日期：2009年06月01日8.3在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承插口上抹上玻璃胶，放下坐便器，并调整好坐厕位置。8.4将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。8.5将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入φ8～10mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。8.6连接好水箱进水软管。9.0立柱式洗面器安装9.1按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。9.2将立柱中心对准墙面上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器的孔眼位置，同时将洗面器立柱在地面的位置做好印记，然后将洗面器和立柱移到别处。9.3按墙上的印记用冲击钻φ10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入φ10mm膨胀螺栓并拧紧。9.4将安放立柱的地面印记内铺好15～30mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。9.5将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺栓并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧（用力应适度）。9.6将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光；将洗面器与墙面接触处用白水泥浆勾缝并抹光；将立柱与地面接触处修整，亏损处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。10.0每年油漆一次明装排水排污管。11.0及时维修好住宅天台门。12.0每两年疏通一次辖区内主排水排污管道。13.0维修人员完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作场地的清洁卫生；用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹布擦拭干净弄脏的部位。14.0搞完卫生后，维修人员应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等。15.0如是到顾客现场进行安装/维修，（属收费的，应事先同顾客讲明，待顾客同意后再进行维修，并将所需耗材在《派工单》上注明，并请顾客检查耗材是否合格），全部工作完成后，维修人员应请顾客对安装/维修工作进行验收。维修人员应及时解答顾客提出的问题并向顾客讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装/维修项目，试验次数应不少于3次。如果顾客对安装/维修有不满意的地方（合理的），维修人员应及时进行整改，直至顾客满意为止。确认一切正常后请顾客在《派工单》上签名确认。如顾客对此次安装/维修收费有异议，维修人员可根据公司制定的维修项目收费规定向顾客进行解释，尽量打消顾客的误解。16.0顾客现场安装/维修16.1服务（维修）人员上门为顾客进行维修时，应把所有工具放在工作包内。16.2进入顾客房间前，应穿上鞋套（鞋套必须整洁，必要时每次维修完毕要及时清洁）。16.3服务（维修）过程中，应在可能对顾客房间墙面、地面等产生污染的地方铺设塑料纸。体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-751-GC01-01文件标题房屋及公共设施管理作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第6页共8页生效日期：2009年06月01日16.4服务（维修）结束后，对灰尘进行擦拭，对服务（维修）现场进行清理，产生的垃圾用垃圾袋装好带走，以保证顾客工作区内一尘不染、洁白无暇，符合我们对顾客的承诺。16.5服务（维修）过程中，要注意礼貌礼节，使用文明用语。体系文件名称深圳市保利物业服务有限公司深圳分公司编号WI/PSZ-751-GC01-01文件标题房屋及公共设施管理作业指导书版号/改次A/0受控文件未经批准不得翻印第7页共8页生效日期：2009年06月01日第三部分房屋及公共设施巡视维护规定1.0巡视维护项目、周期、要点及质量标准（逢高级保养的，低级保养可以不再做。对Ⅲ级设备，每年至少保养一次）：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准每日1．检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。2．发现问题及时联系有专业维修队伍，按全国物业服务考评标准要求对建筑物进行维护。1基础及承重结构（柱、梁、板、墙）每年1．检查基础及承重结构整体的结构性能是否完好。2．检查基础有无不均匀沉降，勒脚有无破损。1．基础沉降在国标允许范围之内。2．承重结构无大的损伤及变形。每日1．检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现象。2．检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞，有无渗漏现象。2天面、平台每年1．伸缩缝密封胶老化问题发现后，清除旧胶，重新灌注新密封胶。2．对地面裂