20150902上海禹洲城市广场项目市场分析报告（PPT62页）

临港禹洲城市广场项目市场分析报告2015年9月1宏观市场环境篇2板块房地产分析3项目占位思考本文图例标示说明通过现有资料查阅到信息数据通过互联网查阅到的资料数据通过现场实地走访了解到的信息通过电话询问到的相关信息1PART.1宏观市场环境篇上海自贸区2013年上海自贸区正式成立，涵盖外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区自贸区对上海的意义：自由贸易试验区获批推行，获得机会的不仅是贸易领域，对于航运、金融等方面均有“牵一发而动全身”的作用对临港新城的意义：免税和自由港将有利于吸引高端制造业，而贸易区将有利于吸引更多的加工、制造、贸易和仓储物流企业聚集，叠加中国的产业升级。因此，自由贸易区对于物流的集聚效应将更加显著，区域的发展将会有带动房地产产业的消费临港新城城市区位上海东南门户，重要港口枢纽，辐射上海以及长三角，距离市中心及重要商业中心、交通枢纽均有1小时左右车程主城区板临港新城位于东海之滨、上海东南长江口和杭州湾交汇处、上海市版图的最前端距上海中心城区75公里，南离洋山深水港约32公里，北距浦东国际机场30公里一方通向海洋经济的全世界，而另一方将辐射上海长三角乃至全中国城市区位：距人民广场约50公里1小时车程距浦东国际机场30公里40分钟车程距上海火车站50公里70分钟车程距徐家汇约50公里75分钟车程浦东国际机场人民广场上海火车站徐家汇本案临港区位区域定位上海辅城，规划成为占位于上海，具备产业支撑的综合型海滨新城，为房地产发展及客户导入带来契机辅城定义1：主城区托集装箱国际深水枢纽港、亚太地区航空枢纽港和国家级现代装备业园区，充分体现功能完善的综合型海滨新城辅城定义2：社会、经济、环境、文化等高度协调发展的魅力都市、能提供24小时活动的活力都市辅城定义3：临港新城是上海国际航运中心的重要组成部分，具有辅城地位的战略重点发展区域，使其成为以现代装备制造业为核心的重要产业基地之一临港新城本案人口规模目前临港新城人口总量约15万，规划至2020年主城区、产业核心区和综合区的人口总额将达80万左右至2020年，临港新城规划居住人口80万，按照城市区和城镇生活区划分：城市生活区约60万人（规划主城区约45万人，主产业区核心区约5万人，综合区约10万人），城镇生活区约21万人。按规划片区划分：主城区约45万人，主产业区约16.5万人（包括书院镇和万祥镇），综合区约10万人，重装备产业和物流园区约9.5万人人口划分泥城芦潮港书院万祥总人口25812141014512058976男1267570582320525362女1313770432191533614家庭户户数9901509212410167320-14岁(总)397423508795906415-64岁(总)1904510544336144223165岁及以上(总)2793120727117681本地户口住在本地23031112943726650069非本地户口住在本地2781280778548907临港主城区芦潮港泥城镇万祥镇书院镇区域产业临港新城规划有以生活、商办功能为主的中心主城区，以及主产业区、重装备产业区、物流园区、综合区等四大产业区主城区：以滴水湖为中心，形成三条环湖功能带：一环带，设置等综合功能建筑群；二环带，“城市岛”居住小区、三环带，设置行政办公及社会公共服务设施主产业区：重点建设光仪电制造、IT制造、汽车零部件制造、通用机械制造四大产业集群重装备&物流区：重点发展先进制造业；国际物流服务业，努力打造东北亚国际航运中心综合区：目标成为技术创新的发源地，提供高新技术产业的研发培训与业务外包本案一环带二环带三环带交通条件随着轨道交通16号线的通车，拉近临港与市内其他区域的关联，本案距离16号线书院站仅2公里，有得天独厚的交通优势本案书院站16号线：本案距离16号线书院站距离仅2公里，拥有得天独厚的交通优势，便于人口的导入，为后期商业发展提供便捷支持双特政策2012年上海市委正式下发“双特”政策，该政策为期三年，“双特”政策包括8项特别机制和24项特殊政策政策主基调：推进临港城镇化发展、创造产城融合的新生活政策手段：1、加大产业支持丽都，优化创业环境和居住环境；2、特定人才在临港购房五年后可落户；3、两区对临港税收区级所得，会全部留给临港地区，并且其自身税收的50%将作为临港专项发展资金的一部分，推动临港地区产业发目的达成：聚集高端专业人才，实现人居氛围浓重、产业结构合理的临港新城（辅城）生活区域政策临港新城紧靠自由贸易试验区的洋山港保税区，未来保税区的发展将为临港导入大量人口及住宅、商办需求外高桥保税物流园区：国务院特批第一家保税物流园区，同时是上海市“十一五”期间重点规划三大物流基地之一外高桥保税区：1990年9月正式启动，是目前全国15个保税区中经济总量最大的保税区浦东机场综合保税区：邻货邮吞吐量世界第三的浦东国际机场，又处于亚、欧、美三角航线上洋山港保税区：是上海市和浙江省跨区域合作建设，实行海关封闭监管的功能区域，也是我国第一个保税港区外高桥保税物流园区外高桥保税区浦东机场综合保税区洋山港保税区临港新城政策情况：临港新城规划有以生活、商办功能为主的中心主城区，以及主产业区、重装备产业区、物流园区、综合区等四大产业区，未来商业房地产市场中心地带还是距离本案10公里远的主城区市场情况：受自贸区规划、公共交通逐渐完善等利好因素影响，未来区域经济发展、人口导入趋势明显，有利于为本案带来市区挤压的刚需购房者和投资购房者城市规划：本案距离16号线2公里，后期将成为区域发展的桥头堡宏观市场环境总结：区域作为上海自贸区核心所在，政策优势明显，发展起点较高，但目前由于区位较偏，人口较少，牵制区域房地产项目发展2PART.2板块房地产分析区域板块概况临港新城在售公寓和商办项目较少，主要集中在万祥镇、书院镇、泥城镇和主城区板块主城区板块：是临港新城的区域中心，人口较多，配套成熟芦潮港板块板块：靠近主城区和奉贤，是临港的重要的港口物流区，经济实力雄厚泥城镇和万祥镇板块：临港主产业区，以工业为主，在售项目多为回迁和刚需住宅，商业发展滞后书院镇板块：本案所处区域，是临港新城综合区，远离区域中心商务发展处于起步阶段，这也为本案入市提供一个市场契机凯德新视界万祥馨苑本案丽都璟庭丽都华庭紫箐庭海滨商务中心万祥镇板块书院镇板块主城区板块芦潮港板块泥城镇板块毓阳泓智大厦百润时代大厦广昊世纪大厦在售项目一览区域在售项目主力面积在80-150㎡之间，商办公寓以loft产品为主，层高普遍超过5米项目名称总建面积（㎡）产品类型在售面积（㎡）在售价格（元/㎡）开盘时间百润时代大厦办公8000商铺35000写字楼、商铺80-130340002013-08毓阳泓智大厦35420办公、商铺86-233300002013-08广昊世纪大厦43153Loft、办公、商铺Loft：40-250办公楼：70-100300002010-03海滨商务中心12186公寓160-250140002015-05紫箐庭91784住宅、公寓、别墅90-120130002015-08凯德新视界90146住宅、公寓58-24120002014-05丽都璟庭51896小高层、高层89-119158002015-8万祥馨苑-多层78-12610200-丽都华庭110000多层、高层89-180180002014-09书院镇板块板块分布书院镇板块是临港新城北区板块，是未来综合服务区，房地产项目处于起步阶段，本案为板块唯一在售综合型商办项目书院镇板块为区域未来综合区，但目前周边商业处于起步阶段，作为板块唯一在售的综合型商办项目，本案占据着区域商务稀缺资源和发展优势凯德新视界万祥馨苑本案丽都璟庭丽都华庭紫箐庭海滨商务中心毓阳泓智大厦百润时代大厦广昊世纪大厦万祥镇板块书院镇板块主城区板块芦潮港板块泥城镇板块主城区板块板块分布主城区板块是临港新城的区域中心，人口较多，配套成熟，商务产品发展起点高，在售项目主要依托滴水湖分布主城区板块在售的商办公寓主要分布在滴水湖西面入口处，大多数为尾盘在售主要在售个案包括：广昊世纪大厦（临港中心）、毓阳泓智大厦（毓阳东首岸）以及百润时代大厦凯德新视界万祥馨苑本案丽都璟庭丽都华庭紫箐庭海滨商务中心毓阳泓智大厦百润时代大厦广昊世纪大厦万祥镇板块书院镇板块主城区板块芦潮港板块泥城镇板块临港新城在售项目重点个案百润时代大厦毓阳泓智大厦广昊世纪大厦公寓项目市场具有较高知名度我司将根据以下条件，选取重点案例进行分析，为本案的产品定位提供参考。基础概况位于临港新城主城区，距离本案11公里，由商业和办公两部分组成，距离滴水湖生态区仅600米，是进入滴水湖必经之地项目名称百润时代大厦占地面积10385㎡所处板块临港新城·主城区总建筑面积办公8000㎡，商铺35000㎡现场地址浦东新区深港大道135号容积率2.50建筑形态办公（酒店是公寓）、商铺绿化率10%产权写字楼50年，商铺40年开盘时间2013-08开发商上海百业信置业发展有限公司交房时间现房价格均价34000元/㎡物业上海百业植物业管理有限公司项目基本信息：项目总建筑面积近6万平米，整体功能分为商业和办公两部分，项目主楼高62米，五楼至九楼为办公楼商业部分:裙楼B1层至四层为购物中心，建筑面积近3.5万平米；购物中心定位是打造汇聚时尚品牌的步行街商圈旗舰店，成为临港新城主城区时尚消费和休闲生活的聚集地本案项目代大时厦百润商业分析百润时代计划于2015年4月18日开业。正式对外招商签约设定周期为2014年6月至12月，但截至目前为止商业还是处于招商状态，预计将于2016年以后正式营业负一层：业态以美食街为主，包含精品超市、美食和生活商店等一楼：名品商街，时尚化妆品和品牌服饰二楼：年轻时尚女装三楼：名媛坊，高档品牌女装四楼：商务男装以及高档皮具该项目商业共计4层，以时尚休闲型商业为主，正处于招商阶段，由于效果不理想，预计将于16年以后才能正式营业办公公寓分析产品分析：项目在售办公产品段为80-130㎡户型段，产品为5.5米高的酒店式loft办公，即可办公也可居住，销售分析：售价在34000元/㎡，带租约销售，包租5年（全部抵扣在总房款里面）百润时代在售80-130㎡，层高5.5米的酒店式办公产品，均价34000元/平，为现房带租约销售82㎡户型100㎡户型120㎡户型代大时厦百润临港新城在售项目重点个案百润时代大厦毓阳泓智大厦广昊世纪大厦公寓项目市场具有较高知名度我司将根据以下条件，选取重点案例进行分析，为本案的产品定位提供参考。基础概况位于临港新城主城区，距离本案11公里，是由2幢办公楼和1幢商业楼组成的商务综合体项目名称毓阳泓智大厦占地面积9309㎡所处板块临港新城·主城区总建筑面积35420㎡现场地址浦东新区湖西一路461号容积率2.50建筑形态办公、商铺绿化率10.5%产权40年开盘时间2013-08开发商上海毓阳投资发展有限公司交房时间2012价格均价30000元/㎡物业上海冠虹物业管理有限公司项目基本信息：毓阳东首岸总开发建筑面积约3.5万平方米，项目产品形态丰富，办公部分由2幢办公楼组成，后期欲打造成为临港城区又一综合性商业产品本案项目智大泓厦毓阳商业分析商业部分整体招商先行，将打造成为临港城区又一综合性商业产品，项目商业由1幢商业主楼和主干道沿街商业街组成，共有152套房源可供选择项目商业由1幢商业主楼和主干道沿街商业街组成，共有152套房源可供选择智大泓厦毓阳办公公寓分析产品分析：办公部分由2幢办公楼组成（A为主办公楼，C为副办公楼，其中A区为高品质中小面积的商务办公产品，C区是4套总部型办公产品）户型分析：项目办公面积在86-233㎡之间，一层层高接近6.15M，其他楼层层高都大于3.3M，投资及办公皆宜，用于Soho办公的主要有8种房型销售分析：项目办公部分售价30000元/㎡项目办公部分面积为86-233㎡，