三亚海棠湾铁炉港地产项目营销推广策略

CentalineConsultants三亚海棠湾铁炉港项目物业发展建议报告Codeofthisreport|2第一部分基于创新基础上的边界理论Codeofthisreport|3动与静的相对性远看，它是静止的近看，它是运动的因为，我们看到的是整体因为，我们看到的是细部Codeofthisreport|4长与短的相对性粗看，两者的长度不同细看，两者的长度一致因为，我们选用立体参照系因为，我们选用平面参照系Codeofthisreport|5天下皆知美之为美，斯恶已。皆知善之为善，斯不善已。故有无相生，难易相成，长短相形，高下相盈，音声相和，前后相随。恒也。——老子《道经》第二篇注解：有和无在相互对立中得以产生，难和易在相互对应中得以形成，长和短在相互比较中得以显现，高和下在相互依赖中得以存在，音和声在相互应和中得以区分，前和后在相互对比中得以出现。本质：说明一切事物都有自己的对立面，失去其中的一方，另一方也就随之失去。相互对立又相互依存是事物存在的普遍形式。任何有意义的研究都是以特定的时间、条件为转移的，即：有边界性。边界的上限就是事物之长，边界的下限则是事物之短。边界理论的意义就在于寻求边界上、下限之间的相对平衡点。这个平衡点就是事物的个性，即区别于他物的唯一性。Codeofthisreport|6个性实现的核心问题边界理论——基于创新基础上的、具有中原特色的研究方法论资源区位规划…核心优势项目之长项目个性提练唯一性目标限制规划条件…短板效应项目之短边界理论的运用基于个性实现的整体发展战略整体发展战略基于解决核心问题的战略途径1基于解决核心问题的战略途径2基于解决核心问题的战略途径…项目整体定位形象定位客户定位产品定位战略定位项目启动策略战略举措的实施途径１战略举措的实施途径２战略举措的实施途径…物业发展建议物业发展建议Codeofthisreport|7边界理论与顾问工作的价值保持了高度一致性产品共性产品个性实现产品的基本价值实现产品的差异化价值后期营销的卖点一脉相承顾问工作的价值寻找并发现项目区别于其他项目的个性，即唯一性在产品个性的打造方面，建立与其他产品的区隔，从而实现产品的差异化价值Codeofthisreport|8第二部分三亚海棠湾铁炉港项目物业发展建议报告Codeofthisreport|9项目背景介绍铁炉港NC9-6C9-7C9-8C9-9C9-11C9-10山体18洞高尔夫七星级酒店群国际游艇港定位：具备唯一性的国家海岸核心功能：拥有亚洲唯一的七星级酒店群和国际游艇港区域现状：不成熟，陌生感强初步成熟时间：2012~2015年区域概况项目概况资源属性：18洞高尔夫（G）、一线内海及游艇（S）、山景（M）于一体的G.M.S复合型强势景观资源住宅占地881亩，高尔夫1331亩，容积率0.3，限高9米Codeofthisreport|10基于边界理论下的项目个性提练项目之长——核心优势项目之短——短板效应资源属性G.M.S复合型强势资源区位定位具备唯一性的国家海岸区域功能亚洲唯一的七星级酒店群和国际游艇港规划属性中等规模的低密度纯别墅社区区域现状新兴国际湾区、陌生感强，区域初步成熟需要3~5年的时间，即2012~2015年资金压力开发商控制成本，快速回现入市时间别墅、高尔夫2011年强行入市开发商目标控制成本的前提下，实现利润最大化相对私密基于强势资源共享下的相对私密性项目个性提练私享基于区域属性及资源属性的唯一性高端基于区域规划定位及产品属性相对私密基于强势资源共享下的相对私密性成本控制下的高溢价快销产品基于短板效应下的市场导向产品Codeofthisreport|11整体发展战略回顾：顺应市场发展规律，打造以G.M.S强势复合型资源为核心竞争力的附加值高的别墅项目个性实现的核心问题问题三：突破竞争格局问题二：放大项目G.M.S复合资源问题一：项目发展先于区域启动项目先行，如何配合区域发展？如何放大G.M.S资源，打造核心竞争力？成本控制下，突破竞争格局，实现高溢价？战略方向层面战略执行层面项目先行，通过核心资源及配套打造，预热区域价值控制成本，通过高附加值产品和对资源的充分利用来突破竞争成本放在最易被客户感知的地方，打造最高级别的核心配套景观价值最大化的前提下，保障项目良好的私密性强化项目核心竞争力，打造最佳的G.M.S复合型资源打造最畅销的高度假品质别墅产品，实现快速回现和高溢价Codeofthisreport|12国际湾区一线内海游艇高尔夫别墅社区G.M.S生活新概念——心，感受度假，只为放下Codeofthisreport|13整体发展战略执行层面下、基于项目个性打造的物业发展建议战略举措3景观价值最大化的前提下，保障项目良好的私密性解决途径打造最佳的相对私密性战略举措4打造最畅销的高度假品质别墅产品，实现快速回现和高溢价解决途径打造最畅销的高度假品质别墅产品战略举措1成本放在最易被客户感知的地方，打造最高级别的核心配套解决途径打造最高级别的高尔夫会所战略举措2强化项目核心竞争力，打造最佳的G.M.S复合型资源解决途径打造最佳的G.M.S复合型资源物业发展建议涵盖项配套设施配套、景观、整体规划建筑风格、立面、园林户型配比及设计建议Codeofthisreport|14物业发展建议思维导图整体发展战略打造最佳的G.M.S复合型资源打造最佳的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所会所选址档次定位会所设计其他功能项目个性提练短板效应核心优势个性实现的核心问题边界理论出发点成本放在最易被客户感知的地方涵盖内容配套设施Codeofthisreport|15铁炉港山体N高尔夫会所建在球场内部，不占用住宅用地，可控制土地成本位于高尔夫球场内部，不占用住宅建设用地各地块的交通通达性具备均好性临近外部道路，昭示性好会所选址1高尔夫会所C9-6C9-7会所选址依据C9-8C9-9C9-11Codeofthisreport|16迎合海棠湾区域、铁炉港片区及项目成本控制下私享性打造的内在要求，打造本项目“七星级”豪华会所区域内在要求：海滨湾中区有七星级酒店群的配套，而南区除国际游艇港外缺乏其他顶级配套片区内在要求：铁炉港的天然内海资源、游艇、高尔夫、山体等资源均缺乏顶级配套与之相呼应项目内在要求：成本控制下项目私享性的打造，要求把成本放在最易被客户感知的地方，而高尔夫会所是客户感知度最高的地方档次定位2案例借鉴位於香港岛西南部薄扶林钢线湾数码港以南沿岸，由盈科大衍地产发展有限公司开发，是全港规模最大的会所皇庭港湾六星级威尼斯人会所奢华的厅堂设计、齐备的功能空间、经典的装饰品、毫不做作的艺术点缀，再加上无可挑剔的专属服务，实现了会所的六星级档次定位打造“七星级”会所的内在要求香港贝沙湾会所Codeofthisreport|17大堂：客户感知度的第一场所，设计上要体现“七星级”的奢华，迎合客户认知的尊贵感会所设计3空间设计：大开间、高层高、豪装修装潢效果：墙壁材质、地板的光洁度、大堂的整体色调搭配、灯光及细节装饰大堂奢华打造的要点Codeofthisreport|18景观开敞空间：客户感知度的第二反应，设计上要增大高尔夫、海景的景观广角，迎合客户的资源满足感会所设计3设计要点：多窗、多阑珊门、室外通廊设计设计效果：增加会所内部采光度增加会所的景观广角增大空气的对流扩大室内的空间感景观开敞空间的打造要点Codeofthisreport|19屋顶天际泳池：客户对景观资源感知度的极致反应，设计上要将山、海、高尔夫景观及相关配套融于一体会所设计3设计要点：将山、海、高尔夫景观融于一体配套设置：餐饮，休憩设施屋顶天际泳池的打造要点Codeofthisreport|20细部设计：客户感知度的持续感受点，设计上要注重艺术性与欣赏性的结合，富有内涵会所设计3印花布椅，温馨舒适独特屋顶设计，另一道风景古色古香的电梯巨幅墙体挂画艺术装饰品设计要点：注重艺术性与欣赏性的结合效果：艺术总能带给人视觉上的冲击。任何一个细节部件，都可以成为一件艺术品细部设计的打造要点Codeofthisreport|21其他功能涵盖了餐饮、娱乐、商务及商业等配套，服务客户的不同需求，迎合客户的其他感知度其他功能4餐饮配套娱乐配套商务配套商业配套Codeofthisreport|22餐饮配套：满足的不仅是客户的饮食需求，还应注重文化内涵的植入，增强客户感知度中餐厅咖啡厅红酒，本身就是一种品质；品酒，是生活的一种享受。其他功能4品酒俱乐部设计要点：中、西餐厅，品酒俱乐部、酒吧、咖啡厅等效果：餐饮配套满足的不仅是客户的饮食需求，还应注重文化内涵的植入，增强客户的感知度服务客户的类别：短期度假及项目中长期度假核心客户餐饮配套的打造要点Codeofthisreport|23娱乐配套：要适当增强其艺术氛围，提高项目内涵，迎合中长期度假客户的艺术感知度健身中心其他功能4水疗SPA私人健身教练艺术俱乐部设计要点：健身中心、水疗SPA、室内泳池、艺术俱乐部等效果：适当增强娱乐配套的艺术氛围，增强内涵服务客户的类别：主要为项目中长期度假核心客户娱乐配套的打造要点Codeofthisreport|24商务配套：满足项目企业客户的商务需求其他功能4Codeofthisreport|25商业配套：以超市为主，品种种类适中，满足中长期客户的居住生活需要王先生：如果度假时间超过三周就需要超市有比较齐全的配套，日常用品啊，各种书籍、报纸耶需要配备。张小姐：中长期度假的话，超市肯定是必备的，平时女生的日常用品、一些小零食、水果都是需要的。李总：如果度假时间长达一、两个月的，我会带上老婆孩子，一家人热闹。超市，肯定需要，日常用品、小孩子的零食、另外也需要些烹饪原料，有时也想家里自己做饭会所的商业配套是根据会所的规模、针对的客户群体来确定项目针对的客户群体主要是中长期度假客户，他们的需求是我们配套的标准通过公司的客户资源访谈几位有度假实力的客户，为超市配套提供参考其他功能4Codeofthisreport|26核心资源的景观放大核心资源进行最佳复合S:海及游艇M：山体景观轴设置空间布局G：高尔夫打造最佳的G.M.S复合型资源打造最佳的相对私密性打造最畅销的高度假品质别墅打造最高级别的高尔夫会所物业发展建议思维导图出发点强化项目核心竞争力涵盖内容配套、景观、整体规划整体发展战略项目个性提练短板效应核心优势个性实现的核心问题边界理论Codeofthisreport|27设计上要以增加难度系数、提高趣味性为出发点，具体障碍可采用沙坑、湖泊、树丛、小桥等张连伟球场杜瓦尔球场世界杯球场维杰球场尼克费度球场北戴球场岛型果岭多沙坑、坡度长形沙坑湖泊围绕果岭小桥、湖泊大面积沙坑市场现状：三亚从来都不缺高尔夫球场设计的出发点：增加球场的差异化，建立自己的特色落实方法：用沙坑、河流、桥、坡度、形状各异的果岭来增大球场的难度，增加客户趣味性球场设计1Codeofthisreport|28边界地块别墅：设计上可采用单线形设计，使与高尔夫景观实现最佳融合别墅设计2尽量采用单线形设计边界别墅设计的打造要点观澜湖长堤边界别墅Codeofthisreport|29内部地块别墅：设计上应抬高地势，使后排别墅的高尔夫景观价值最大化别墅设计2抬高地势抬高地势，使其最上层尽可能地享受高尔夫景观内部别墅设计的打造要点抬高地势Codeofthisreport|30沿高尔夫红线建筑，增大赠送空间的同时，与高尔夫球场联系更紧密开敞空间3赠送花园赠送花园设计要点：压红线建设，将花园伸入高尔夫球场内效果：增加住宅的花园赠送面积住宅与高尔夫近距离接触使得住宅可以最大限度地与高尔夫资源相结合开敞空间的打造要点Codeofthisreport|31住宅内部的开敞空间：设计上要减小进深，增大景观面，尽量减少空间划分，特别注重大面积玻璃和大面积窗户的设置别墅沿高尔夫红线布置，必须以大开间来扩大住户的景观面，做到不浪费一丝高尔夫景