天津天安数码城XXXX年营销策略报告

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/10/21天津天安数码城2013年营销策略报告谨呈：天津天安数码城有限公司2019/10/21本报告是严格保密的。土地市场分析2012年市场政策分析天津写字楼成交情况竞品项目成交及存量分析2012年天津房地产市场分析目录本报告是严格保密的。滨海新区32%武清26%静海10%北辰9%宝坻7%西青7%津南4%东丽1%蓟县3%2012年天津土地成交，滨海新区和武清区成为主力，分别占比31%和25%；其次依次为静海、北辰、宝坻、西青、津南、蓟县、东丽分别占成交区域的10%、9%、7%、7%、4%、3%、1%。住宅用地：成交66宗，总占地面积335.643万㎡，占整个土地成交的8%；商服用地：成交165宗，总占地面积720.51万㎡，占整个土地成交的16%；工业用地：成交555宗，总占地面积3326.84万㎡，占整个土地成交的76%；工业用地76%商服用地16%住宅用地8%2012年土地供应性质分析2012年天津市土地成交状况2012年天津共成交土地786宗，面积4382.993万㎡2012年土地供应区域分析土地市场本报告是严格保密的。4随着全球经济增长明显放缓，中国进出口增幅将明显回落，但仍能保持一定的增长；消费延续平稳增长的格局，但增幅有限；投资增长虽有所减弱但依然是拉动GDP增长的主要动力。天津房地产市场分析：2012年天津市土地供应面积和均价均有大幅的增长，商业办公土地也保持着同样情况趋势。天津新增推售写字楼项目达47个，新增项目销售吸纳率为27.68%，总体来说写字楼成交情况一般，成交均价有一定幅度下降。2012年天津写字楼市场空置率相比2011年有一定幅度下降，同时天津写字楼市场租金依然保持着增长的势头天津地铁的逐步完善对于周边住宅以及工商市场影响很大，促进了房地产市场的健康发展。十八大结束之后，天津在土地成交和房价上表现出强劲的势头，天津房地产市场在调控中逐步走向成熟。房地产调控政策仍将维持稳中趋紧态势，抑制不合理需求的大方向不会变化。货币政策微调、基建投资促进宏观经济探底回升，房地产业作为经济增长动力的作用将弱化。为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停。市场政策本报告是严格保密的。天津整体泛写字楼市场成交情况分析2012年天津泛写字楼市场成交面积573417㎡，与2011年相比环比下降32.73%，成交均价12844元/㎡，与2011年相比环比上升12.02%。天津产业园市场成交量价分析2012年天津产业园市场成交面积90008.58㎡，与2011年相比环比下降48.91%，均价6647元/㎡，与2011年相比环比上升3.52%。2012年天津纯办公性质写字楼市场成交483408.42㎡，与2011年相比环比下降28.52%，均价13998元/㎡，与2011年相比环比上升9.53%852430.745734171146612844105001100011500120001250013000020000040000060000080000010000002011年2012年均价面积176163.4690008.5864216647630064006500660067000500001000001500002000002011年2012年均价面积676267.28483408.42127801399812000125001300013500140001450002000004000006000008000002011年2012年均价面积写字楼市场天津纯写字楼成交量价分析本报告是严格保密的。西青区泛写字楼市场消化量分析2012年西青区整体泛写字楼市场成交面积12595.58㎡，与去年相比环比下降50.67%，均价8524元/㎡，与去年相比环比下降27.89%。2012年西青区产业园市场成交7006.52㎡，与去年相比环比下降8.92%，均价5812元/㎡，与去年相比环比上升23%。2012年西青纯办公写字楼市场成交5589.06㎡，与去年相比环比下降68.67%，均价11923㎡，与去年相比环比下降19.87%。西青区产业园市场成交量价分析25534.0512595.58118218524020004000600080001000012000140000500010000150002000025000300002011年2012年均价面积17841.425589.06148801192305000100001500020000050001000015000200002011年2012年均价面积西青区产纯写字楼成交量价分析7692.637006.52472558120100020003000400050006000700066006800700072007400760078002011年2012年均价面积本报告是严格保密的。天津不同区域泛写字楼市场消化量分析2012年天津市泛写字楼成交以滨海新区和和平区为主，其次为南开、武清、河西、红桥等。2012年西青泛写字楼消化量与成交均价分析2012年，西青1月成交量最多，其次为9月、7月、6月，11月、12月无成交。河西和平河东南开河北红桥西青津南东丽北辰宝坻武清蓟县静海宁河滨海新区面积（㎡）235231E+0516309761085731250055589889.81594837671142398266791293.997011E+05均价（元/㎡）176632335120606147171132912357119231064194306064476860528996679511766890302000040000600008000010000012000005000100001500020000250001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月面积（㎡）5200130438157600228627652059357177500均价（元/㎡）11273720082717225900011542113829627114921222100010002000300040005000600002000400060008000100001200014000本报告是严格保密的。8竞品项目2012年成交情况：2012年竞品项目中，智慧山成交量最多，其次为联东U谷、海泰创新基地、华鼎置地、力神广场等；在成交均价方面力神广场最高，其次为天保汇津广场、智慧山、华鼎置地等。力神广场智慧山津门智都华鼎智地鑫茂工业新城天保汇津广场联东U谷恒生科技园海泰创新基地面积3291.621191.8632.628073.75430.862704.7611323.9398.678353.22成交均价14767.612217.986949134.324670.0613343.86789.067606.177118.8102000400060008000100001200014000160000500010000150002000025000竞品分析本报告是严格保密的。9竞品项目存量情况竞品项目中存量最多的为联东U谷，其次为津门智都、鑫茂工业新城、力神广场、天保汇津中心。从以上数据看出天津产业园市场总体去化低迷，总体存量较多，2013年产业园销售市场将要面临很大压力。力神广场智慧山津门智都华鼎智地鑫茂工业新城天保汇津广场联东U谷恒生科技园海泰创新基地面积46154.4533668.44124922.1415395.2573293.5141634.62196029.627554.1624569.21套数52816657239107170120731370500001000001500002000002500000200400600800100012001400本报告是严格保密的。102013年产业楼销售存量分析一期产业楼总推售面积：101678.82㎡一期实际去化面积（租+售）：45249.91㎡2013年一期销售目标：15000㎡天安数码城模式在天津的成功植入并得到改进及提升，以此树立天安品牌在天津的品牌影响力，使天安集团品牌深入人心！项目销售目标：项目运作目标：本报告是严格保密的。11天津天安数码城2013年销售目标15000平米，项目均价6000元/平米，总销售额目标9000万元整；根据目前已成交购买型的客户情况，平均每一组客户的面积约为300平米，则共计需要50组成交客户消化今年的销售目标；基于以上数据，对项目2013年的月去化及上门进线做出以下分析：成交客户（组）上门客户（组）进线客户（组）505005000销售目标分解7月11月12月3月5月8月9月4月上门20批进线200批上门30批进线300批上门50批进线500批上门70批进线700批上门30批进线300批上门50批进线500批上门110批进线1100批上门90批进线900批上门20批进线200批上门30批进线300批1000平米500平米1000平米1500平米2000平米1500平米1000平米500平米3500平米2500平米1月6月10月6月30日交房入伙10月2日二期推售本报告是严格保密的。12面对销售目标如何征服客户？客户的疑义在哪里？本报告是严格保密的。13进入陌生全新领域，加强项目品牌培育与引导想要提升企业办公环境、扩大办公空间选哪里好呢？天安数码城津谷不错，你可以去看看。数码城？是卖电脑的地方吗？本报告是严格保密的。14想要购置办公楼是选择联X谷、华DING、还是天安数码城津谷呢？天安数码城津谷是产业办公引领者，当然第一选择。引领者？有那么大吗？加强项目在本领域影响，树立品牌效应本报告是严格保密的。15天安数码城津谷与其他产业园的不同是什么呢？天安数码城津谷是城市产业综合体啊！什么是城市产业综合体？加强项目自身价值对外宣导，墙内墙外皆开花本报告是严格保密的。16高效、快捷、精准解决客户疑问，定能树立行业领军者形象，矗立行业潮头。宣导品牌阐述价值教育客户本报告是严格保密的。2013年项目营销策略品牌引领上下结合协力主推现场策略实时跟进围绕品牌运作促进产品销售，长短期结合，高举高打本报告是严格保密的。18推广思路：传承天安品牌产业理念推广目的：领航天津产业地产，缔造企业财富之城本报告是严格保密的。191月7月11月6月3月5月8月9月2月持续热销期二期预热期持续热销期4月一期入伙二期入市10月2013年推广节奏及安排：19加深品牌影响力塑造线上大众媒体造势，树立天津产业地产品牌标杆，加大品牌宣传力度加大线上线下结合力度线下推广、全面铺开，产生聚集效应，保持热销势头，引爆市场热度二期形象展示新品面世，全新VI出街展示加大现场销售策略力度把钱放在刀刃上，将优惠进行到底，促进老带新。企业家论坛年会入住活动产业论坛活动12月年末冲刺年末作为行业领先品牌答谢客户，同时做年末冲刺，为来年做铺垫。本报告是严格保密的。策略一：品牌引领主要动作：线上媒体造势，低成本长运作，宣讲为主，实时推波助澜。加大品牌宣传促进力度，树立企业与项目产业地产领军品牌本报告是严格保密的。21天安数码城的产业形式天安数码城的产业形式纸媒：软稿文案为主，特刊文案植入，硬广为辅1、纸媒：日报、晚报线上媒体等与记者合作实时软稿植入，结合大节点大篇幅文案轰炸。（结合一期入伙、二期推售相关媒体发布会）。阐述项目调性，并与企业家共筑未来经济繁荣，津谷助中小企业开启财富之门。本报告是严格保密的。22网络：软文、论坛、微博信息实时更新持续发布2、网络：各大网站软稿释放，微博运作，与网站共同合作产业地产栏目，缔造产业领军新闻效应。本报告是严格保密的。23天安数码城·津谷城市产业综合体3、户外：西青区周边道路户外牌、封锁东南西北、拦截客户，在其他高新区、开发区内设置路名牌直达终端客户群体企业主。本报告是严格保密的。24直效媒体直达客群，与客群，与市场，亲