无锡瑞港新城项目营销策划报告_132P

无锡“瑞港新城”项目营销策划报告无锡安心营销策划有限公司上海聚浪企业营销策划有限公司2007年6月第一章项目营销环境的分析无锡市宏观市场分析GDP总量及增长率变化趋势无锡GDP与增长率变化1200.171360.111580.661901.2223502805300011.211.512.815.217.415.16.9505001000150020002500300035002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年02468101214161820GDP（亿元）GDP增长率（%）2006年是“十一五”开局之年，无锡经济发展的高效性、均衡性、协调性明显增强。最新的数据表明，2006年无锡地区生产总值超过3000亿元，人均生产总值超过7000美元，财政总收入超过500亿元。数据来源：无锡市统计局单位：亿元无锡市宏观市场分析恩格儿系数变化情况年份199819992000200120022003200420052006恩格尔系数％44.543.141.840.439.838.038.336.938.346.144.543.141.840.439.83838.236.938.344.5-3.47-3.15%-3.02-3.35-1.49-4.520.53-3.43.79051015202530354045501997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年-1001020304050恩格尔系数增长率（%）无锡恩格尔系数的历年变化趋势数据来源：无锡市统计局数据来源：无锡市统计局2003年以前恩格尔系数的逐年持续下降，表明了无锡市民的消费结构日趋合理，消费能力有了很大程度的提升。2004年，全市城市居民恩格尔系数为38.3，比2003年的38略升0.5个百分点。由2005年恩格尔系数36.9％可以看出无锡市生活水平在快速提高，收入稳步增长，改变了人们的消费结构，提升了消费层次，而2006年受到通货膨胀的影响，系数又有所上升。无锡市宏观市场分析城市居民人均可支配收入无锡历年城市居民人均可支配收入及变化99549988116471358816005181899.9%14.9%16.6%16.7%17.8%13.65%020004000600080001000012000140001600018000200002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%人均可支配收入（元）增长率数据来源：无锡市统计局，单位：元人民币2006年居民收入稳步增长。全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资29658元，比上年增长15.8％。市区城市居民人均可支配收入18189元，比上年增长13.6％。农民人均纯收入8880元，比上年增长10.9％。城市居民人均消费性支出11372元，比上年增长5.6％。农村居民人均消费性支出6508元，比上年增长11.6％。居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城市居民人均住房面积31.3平方米，农村居民人均住房面积58.2平方米。房地产市场宏观环境分析无锡土地交易情况2347619395687637349573463985274151126761685145212414931041000016785000200000040000006000000800000010000000120000002002年2003年2004年2005年2006年面积（平方米）金额（万元）数据来源：无锡统计局单位：平方米近年无锡土地交易量无锡城镇土地使用制度改革取得重大突破，对除工业项目以外的经营性用地一律实行以拍卖、招标、挂牌出让方式供地，土地交易量逐年递增，且递增速度极快，近年来无锡土地交易量的大量增加意味着无锡未来几年将有大量的商品房供给，商品房的集中面世，将给无锡楼市及无锡开发商带来较大的考验。2004年出让土地67宗，出让面积为8527415平方米，出让金额为1126761万元，无锡市土地市场连续3年呈高速递增之势。2005年出让土地62宗，出让面积为6851452，出让金额为1241493万元。2005年土地成交面积较2004年有所下降，但是金额有所上升，土地价值上升趋势明显。2006年出现了又一个高峰，全年土地成交面积为1041万平米，出让金额也达到167.85亿，土地价值上升愈发明显。房地产市场宏观环境分析无锡房地产投资总额49.3177.01131.79195.58226.79202.0710.4%56.2%71.1%48.4%16.0%10.90%0501001502002502001年2002年2003年2004年2005年2006年0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%开发投资总额（亿元）增长率房地产投资总额数据来源：无锡市统计局，单位：亿元无锡房地产市场保持迅猛增长的态势，继2003年房地产开发突破百亿大关，施工面积超过千万平方米之后，2004年无锡市房地产开发上涨势头迅猛，房地产开发持续升温，统计资料显示：2004年全市房地产开发投资近200亿元，增长48.46%，创下历史最高。房地产开发已成为当前经济运行中的闪光点和无锡市固定资产投资新的增长点。2005年全市房地产开发投资总值达226亿元，同期增长16％，与前几年比较，增速有所放缓，2006年继续放缓，增长10.9%，说明房地产开发投资正在逐渐趋于理性。房地产市场宏观环境分析520.98247.88201.82748.15290.87235.351282.46508.01304.561548.23483.35410.061799.09515.53436.292322.17657.68412.13050010001500200025002001年2002年2003年2004年2005年2006年施工面积（万平米）竣工面积（万平米）销售面积（万平米）2006年全年房地产业实现增加值108亿元，比上年增长15.4％。商品房施工面积为2322.17万平方米，比上年增长19.7％，竣工面积657.68万平方米，比上年下降4.7％。房地产业发展健康，全年商品房实际销售额247.21亿元，比上年增长12.6％。2006年全市商品房批准预售面积485.32万平方米，销售面积412.13万平方米左右，同比有所下降。如加上2005年末结转可售面积419.16万平方米，市场供应总量达到904.48万平方米，市场空置房源存量很大。无锡房地产供求状况数据来源：无锡市统计局，单位：万平方米房地产供求状况房地产市场宏观环境分析房地产销售面积及增长率无锡房地产销售面积与增长变化201.82235.35304.56410.06436.29412.13-7.5%16.6%29.4%34.6%6.4%-5.54%0501001502002503003504004505002001年2002年2003年2004年2005年2006年-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%销售面积增长率数据来源：无锡市统计局，单位：万平方米自2001年开始房地产销售面积一路高攀、逐年增加，而房地产销售面积增长率在2002年有较大的转折，2002年以前房地产销售面积呈负增长之，而2002年之后，房地产销售面积增长率大幅度增加，截至2004年无锡商品房销售面积达到410.06万平方米，较2003年增长34.6%。由上图数据看出，2005年全市销售面积436.29万平方米，同比增长6.4％，较前几年有明显回落（前几年都是双位数增长）。而2006年更是首次出现了负增长，说明市场进入缓慢增长期，市场前景不容乐观。房地产市场宏观环境分析235227722924335437514140431511.8%10.4%4.2%14.7%5.5%17.8%10.2%05001000150020002500300035004000450050002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%商品房近几年价格情况数据来源：无锡市统计局无锡市商品房价格自2000年始，呈快速上升之势，全市（包括惠山、锡山市）商品房均价至2004年底达3751元/平方米，2005年无锡市全市商品房达4140元/平方米，增速10.4％，同比前几年增速放慢。而2006年住宅价格又上涨至4315元/平方米，同比增长4.23%，涨幅较去年进一步回落，回落了6个百分点。数据表明，无锡市从2005年开始，住宅价格增速放慢，市场趋于理性。历年来商品房（住宅）平均价格未来无锡房地产市场展望以普通住房消费为主的宏观调控政策将持续推进过去几年国家的宏观政策发布了不少，预计未来几年内国家对房地产业的政宏观调控政策仍将以普通住房消费为主，控制过度投资，为房地产业的可持续发展创造良好的外部环境。买方市场特征将更加明显，市场供给结构进一步优化目前无锡土地供应总量和在建施工面积规模较大，预计2007年市区商品房上市量将保持在450～500万m2左右，市场供求关系正逐步变化，消费者将对楼盘质量、企业品牌提出更高的要求，房地产开发商的销售压力会有所加大，开发商竞争更加激烈，开发商将在竞争环境下更好更准地定位，开发处性价比高的楼盘来满足市场需求。过去几年市民疯狂抢购商品房的现象将很难再出现。市场需求总量继续保持平稳发展，消费将进一步激活预计未来一年内无锡房地产市场成交仍将保持平稳发展的态势，随着“山水名城”城市化进程的不断推进，滨湖、蠡湖地区进一步成为市场关注的热点地区，大量流动人口和改善性购房主体的增加将使市场需求总量有增无减。商品房价格继续保持平稳状态国家宏观调控政策的背景下，房价大幅上涨的空间已不是很大，随着中低价位楼盘的不断推出，供给结构进一步优化，开发商楼盘品质不断提高，楼盘价格基本体现价值，商品房价格将继续保持平稳。未来房地产市场仍处于上升发展通道。未来无锡市场观望现象肯定存在，房价涨幅不会太高，开发商资金压力加大，但从未来趋势看，本市房地产市场仍处于上升发展通道。这是因为本市城市化进程相对周边同类城市起步较晚，市场发展空间很大；经济社会连续多年保持较快发展速度，“富民强市”政策得到深化，房地产业发展的经济支撑力强；规模型、实力型房地产企业已成为房地产市场主导力量，企业主体抗风险能力强；无锡市已经采取的一些规范和调控市场的措施与国务院此次调控政策的目标方向是一致的，市场受到的政策影响相对较小；相对区域内同类城市而言，目前无锡市住房价格处于中等水平，价格基本反映了产品价值，加之房地产具有保值和增值特性，房价下跌的空间极小。硕放镇概况无锡市南郊，隶属无锡新区。全镇目前有16个行政村，5个居委会，本地人口4.5万，外来人口约5万，总面积46平方公里。06年GDP65.3亿元，全国的千强镇排名第252位，农民人均纯收入近万元综合实力列无锡市乡镇前18强。硕放镇概况工业园区建设无锡硕放工业园区硕放工业园区原名无锡高新技术开发区锡东配套园，始建于1998年规划总用地面积为17.89平方公里，其中建设用地面积14.76平方公里聚了来自欧美、日韩等众多国家和地区的320多家企业，其中投产企业250家，成为无锡市19个重点开放园区之一进行招商投资，连续三年注册外资突破1亿美元园区每亩土地产出率达到150万元，形成了电子信息、生物医药、高新纺织、精密机械四大支柱产业硕放镇概况城镇建设基础工程以振发公寓、新锦苑、咏硕苑、润硕苑、南星苑为重点的安居工程以“五纵五横”为主干道及配套市政管线铺设为重点的管线工程以经一路、通祥路、薛典路等主干道路建设为重点的路桥工程以改善水环境质量为重点的河道整治工程以薛典路色块带、锡宅路绿化小广场等绿化