2011房地产金融第五章个人住房贷款

第五章个人住房贷款第一节个人住房贷款概述第二节个人住房贷款工具第三节个人住房贷款的运作第一节个人住房贷款概述一、个人住房贷款的概念及种类（一）个人住房贷款的概念个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。第一节个人住房贷款概述一、个人住房贷款的概念及种类（二）个人住房贷款的种类（4种划分）1、按资金来源划分个人住房贷款可分为自营性贷款（也称商业性贷款）、委托性贷款（也称公积金贷款）、组合贷款（由自营性贷款和公积金贷款两部分组合而成，两个贷款品种的贷款主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同）。第一节个人住房贷款概述（二）个人住房贷款的种类（4种划分）2、按住房用途划分首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款，也称“一手房”贷款。再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再次住房交易住房的自然人发放的贷款，俗称“二手房”贷款。房屋开发土地开发购房抵押贷款第一节个人住房贷款概述（二）个人住房贷款的种类（4种划分）3、按贷款用使用分P56个人住房贷款可分为个人购买贷款、个人大修住房贷款等。4、按购买住房类型划分个人住房贷款可分为购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房贷款等。第一节个人住房贷款概述二、个人住房贷款的特征1、贷款期限长2、零售性（或分散性）3、分期偿还（由借款人在还款期内按月分期偿还贷款本息）第一节个人住房贷款概述三、个人住房贷款中的几个主要术语1、贷款金额是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说，银行会有所谓的贷款限额。比如我国目前对个人住房贷款的数额规定不得超过房价的70％。2、首付比率指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。3、贷款价值比率也称贷款成数，是指贷款金额占所购房地产价值的比率。银行一般有最高贷款价值比率的规定，目前我国规定，贷款金额最高不得超过所购房地产价值的70％。第一节个人住房贷款概述三、个人住房贷款中的几个主要术语4、偿还比率偿还比率通常是指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，通常采用的是按月分期付款的方式偿还，其偿还比率即为借款人的月还款额占月收入的比率。在发放个人住房贷款时，银行通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率。5、贷款余额贷款余额是指分期付款的贷款，在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。第一节个人住房贷款概述四、个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）1、以所购住房作抵押抵押是个人住房贷款主要的也是最有效的担保形式。贷款人持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行借款合同时，贷款人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。住房贷款抵押包括现房抵押和期房抵押。期房抵押，是指购房人在按规定支付首期房价款后，由银行或公积金管理中心代其支付其余的购房款，购房人将所购期房抵押给银行或管理中心作为偿还贷款履行担保的行为。第一节个人住房贷款概述四、个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）2、抵押加连带责任保证即借款人或第三人提供住房作为抵押，同时在抵押登记完成前提供第三人连带责任保证。主要有两种形式：（1）以期房作抵押须由房地产开发商提供阶段性担保。（2）住房置业担保。在借款人不能按规定提供贷款担保时，住房置业担保公司出面为借款人申请住房贷款，与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保。申请担保的借款人要向担保公司提供本人或第三人的合法房屋进行反担保，房屋抵押权与其担保的债权同时存在，抵押人还需办理抵押房屋保险。第一节个人住房贷款概述四、个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）3、抵押加购买住房贷款保险即借款人或第三人提供抵押担保的同时，由借款人购买住房贷款保险。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险，目前各地的房屋保险年费率不低于0.8‰，由借款人一次性支付。第一节个人住房贷款概述四、个人住房贷款的担保方式（目前有五种形式）4、质押担保即借款人或第三人用银行存单、债券等权利凭证作为借款人贷款的质物交贷款人保管，当借款人不能如期还款时，贷款人依法处理质物偿还贷款本息、罚息及费用。5、连带责任保证即保证单位为借款人全程提供连带责任保证，借款人不能如期还款时，由保证单位代借款人偿还剩余的贷款本息、罚息及费用。第一节个人住房贷款概述五、住房置业担保（一）住房置业担保的概念住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。住房置业担保可以支持个人住房消费，发展个人住房贷款业务，保障债权实现。第一节个人住房贷款概述（二）住房置业担保的程序1、借款人向担保公司申请住房置业担保应具备下列条件：（1）具有完全民事行为能力；（2）有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件；（3）收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力；（4）已订立合法有效的住房购销合同；（5）已足额交纳购房首付款；（6）符合贷款人和担保公司规定的其他条件。第一节个人住房贷款概述（二）住房置业担保的程序2、担保公司受理借款人的申请（若借款人资信不良，可拒绝担保）3、签订有关合同、办理有关手续在住房置业担保被批准后，担保公司与贷款人签订书面保证合同，且保证合同是从合同。住房置业担保的保证期间由担保公司与贷款人约定，但不得短于个人住房借款合同规定的还款期限，且不得超过担保公司的营业期限。担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。第一节个人住房贷款概述（二）住房置业担保的程序4、解除担保借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款人要求先行代为清偿债务后，保证合同自然终止。保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。第一节个人住房贷款概述（三）住房置业担保公司担保公司的组织形式为有限责任公司或股份有限公司，其实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主。要保证贷款人与担保公司的独立性。担保公司只能从事住房置业担保和房地产经营业务（房地产开发除外）。担保公司应从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保保证金，并存入借款人的贷款银行。当担保公司未按规定或合同约定履行担保义务时，贷款人有权从保证金账户中予以扣收。担保公司还应建立担保风险基金。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍；超过30倍的，应追加实有资本。第一节个人住房贷款概述六、个人住房贷款的性质抵押和按揭两者都是房地产资金市场中融资的重要工具和手段。严格来说，这两者是有较大差异的。在我国现行法律中，如《中华人民共和国民法通则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《担保法》以及《城市房地产管理法》等法规，均只有“抵押”的有关规定，而无“按揭”的有关规定。由于我国的法律制度中，没有按揭贷款制度，往往把国外有关的“按揭”贷款统称为抵押贷款，在实践工作中，也把“按揭”当成抵押，个人住房贷款实质上是按揭贷款。第一节个人住房贷款概述（一）个人住房贷款的实质个人住房贷款，即房地产按揭或房屋按揭，就是购房者（按揭人）在按揭合同期限内向金融机构（按揭权人）租楼，按揭期满买楼的一种法律行为。房地产发展商既是售楼人，又是按揭人的担保人，同时也是按揭权人的部分代理人。这是现代经济条件下，为了帮助居民购置物业，借助金融机构融资形式。从按揭购楼行为过程来看，按揭人首先买下非按揭楼宇部分，把这部分当作“租楼”按金，向按揭权人“租用”按揭楼宇，交付的贷款月息就是按揭楼宇租金，按揭期（实质上就是租期）满买楼；而对于按揭权人来说，就是买下按揭楼宇给按揭人租用，按揭期满卖出楼宇的法律行为。第一节个人住房贷款概述六、个人住房贷款的性质从现有的一系列法律规定中可看出：能设定抵押权的，只能是法定的（即已合法取得的）财产或者房地产。房地产抵押贷款是产权人将物业的所有权中一部分权益赋予抵押权人，以此作为债务资金的偿还保证。但抵押权人并未实际占有抵押物，也不能享有使用权和收益权，只有当抵押权实现时（即抵押人到期未归还抵押贷款），抵押权人方能依法律程序拍卖抵押房地产并从中优先受偿。第一节个人住房贷款概述“抵押”与“按揭”最明显的区别是：“按揭”中，按揭权人成为按揭物业的属主权和所有权人；而“抵押”中，抵押权人并没有成为物业的属主权和所有权人。区分按揭和抵押最简单的方法，即当事人（抵押权人和按揭权人）在民事诉讼中的地位来看，在抵押诉讼中抵押权人只能以抵押受益人的身份参加，不能以所有权人或业主的身份参加诉讼；而按揭诉讼中按揭权人是以所有权人的身份或业主的名义参加诉讼。第一节个人住房贷款概述（二）按揭贷款与抵押贷款的区别1、债务承担手段不同抵押是债务人将自己拥有的房屋所有权及土地使用权作为还款的担保；而按揭贷款是按揭人将自己非按揭楼宇的房地产作为“按金”，向按揭权人租用按揭楼宇。2、债权债务参与人不同抵押是借贷双方参与，即债权人（抵押权人）和债务人（抵押人）参与，债权人既是贷款者，又是受押人；债务人既是借款者，又是出押人。而按揭贷款参与人有发展商、按揭人、按揭权人。按揭人必须与发展商订立楼宇买卖合同或楼宇预售合同并付了非按揭楼价款后，方可与按揭权人签订按揭购楼贷款合同。第一节个人住房贷款概述（二）按揭贷款与抵押贷款的区别3、债务资金运用及目的不同抵押的目的是为获得贷款，但资金可以自由运用；按揭贷款的目的是为了购置物业，资金不能移作他用，只能用于特定房屋的购买。4、债务还贷形式不同抵押贷款还款形式，可以是到期一次偿付贷款本金、利息，也可以是分期偿还；而按揭贷款还款形式是等额还款，即“每月支付”或叫“月供”，月供项目分为两部分，即供按揭贷款月息及定额月存楼价款。第一节个人住房贷款概述（二）按揭贷款与抵押贷款的区别5、债权人审查债务人资信重点不同房地产抵押贷款，债权人审查重点内容是：抵押房地产的权属是否清楚，抵押房地产具体情况（建筑结构、坐落地点、四至范围、新旧程度、建筑面积、占地面积等），抵押房地产的实际价值等。现房按揭主要审查楼宇质量如何，房屋销售情况以及按揭人收入状况等；期房按揭主要审查发展商资信如何，发展商经济实力、房屋施工进度、竣工时间、预售手续（包括是否办理了房屋预售许可证等）是否完备、齐全，按揭人收入状况及月供能力稳定性如何等。第二节个人住房贷款工具一、月等额偿还按揭贷款P67月等额偿还按揭贷款（ConstantPaymentMortgage，CPM）方式是指借款人每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。该还款方式适合于在未来预期收入稳定的借款人。月等额偿还额等于以贷款金额为现值计算的年金。设贷款金额为P，贷款月利率为i，按月计算的贷款期限为n，月偿还额为A，用现金流量图如下。0123n-1nPAAAAA各期贴现值：21iA31iA11niAiA1nnnnnnniiiAiiiAiiiiiAiAiAiAiAiAP11111111111111111111111111132132niA1已知年值A求现值P0123n-1nPAAAAA第二节个人住房贷款工具例5-2某城市居民购买一套住房，申请商业性个人住房贷款20万，年利率5.04％，贷款期限15年，若在整个贷款期内，利率未变，那么，该居民每月偿还额为多少?解：已知P＝20（万元），月利率i＝5.04%÷12，n＝15×12＝180（期）（元）1586112%04.5112%04.512%04.51200000111180180nniiiP