评估的技术路线

评估的技术路线、价值分析和报告撰写——中国房地产估价师学会理事中国土地估价师协会理事北京杜鸣联合房地产评估公司董事长杜鸣第一部分影响市场价值因素分析一、经济因素宏观经济调控金融政策经济预期就业及收入水平二、消费行为因素消费心理与习惯三、功能性耗损配套设施设备平面平局建筑造型有效使用（利用）率第二部分评估的技术路线及常见问题分析一、评估的技术路线及方法1、思路与技术路线2、方法的选择与搭配3、综合与分类1、市场分析的简单化1.1宏观微观市场细分1.2市场流动性（市场变现能力）的分析2、客观性的数据参数选取售价、租金、收益、成本、费用、出租率（上座率）等，各项指标的选取应用有效地分清实际的与客观的。二、常见问题分析3.1潜在毛收入有效毛收入净收益3.2同行业平均利润的扣除（贡献率）3.3综合性物业各部分的分别计算3.4实际的与客观的数据的选取3、收益法的应用4、假设开发法及成本法的应用4.1建安成本计算的细化基础主体结构、内外装修、设备（水暖、电、气、电梯、通风空调）4.2在建工程的未实现利润4.3未来开发价值的估算5、局部房地产评估的分析5.1独立性、使用、经营5.2市场变现的限制因素6、不同区域、不同用途物业的评估价值在不同的区域，不同用途的物业将会有不同的市场价值。7、特殊物业的评估的综合分析7.1工业房地产:在难于采用其他估价方法时，分别对土地、建筑物选取成本法、基准地价修正法进行估价.7.2住宅小区大型地下车库:针对估价对象出售和租赁两种方式，选取市场比较法和收益法进行估价.要综合分析住宅小区居住物业、商服物业与车库之间的相互关系、相互之间的价值影响因素。第三部分评估报告的撰写1、封面：(标题：)房地产估价报告估价项目名称：（全称）委托方：（委托单位的全称或个人的姓名）估价方：（估价机构的全称）估价人员：（估价人员的姓名）估价作业日期：（起止年月日，受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）估价报告编号：（本估价机构内的报告编号）2、目录：（标题：）目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件3、致委托方函委估方与估价对象的关系估价范围估价时点和目的结果致委托方函档号:V/LYD/0201/2013中国广东省深圳市罗湖区人民北路越港商业中心六楼浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司敬启者：承蒙贵司委托,我司对贵司拥有的中华人民共和国广东省深圳市罗湖区人民北路越港商业中心地下室（建筑面积合计为3,065.09平方米）、地上第三层(建筑面积合计为3,770.61平方米)物业进行价值评估，评估基准日为二ΟΟ二年一月二十九日,目的是为贵司核定资产提供价值参考依据。我公司经过实地勘察，并查询、收集评估所需的相关资料，遵循必要的评估程序与原则，选用科学合理的估价方法，对该部分物业价值作出评定估算。评估结果如下：中华人民共和国广东省深圳市罗湖区人民北路越港商业中心地下室、地上第三层物业，建筑面积合计为6,835.7平方米,该物业在评估基准日（假设已付清地价）交吉出售的公开市值为RMB207,673,000元(大写人民币贰亿零柒佰陆拾柒万叁仟元整)。估价结果明细如下：致委托估价方函中国太平洋保险公司重庆分公司××办事处：受贵单位委托，我公司对贵单位委托评估的丰都县名山镇华严村七组××所属房屋在2001年5月21日（估价时点）的事故损伤修复费用进行了测算。根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，估价人员经实地现场查勘后，采用合理的估价方法，确定估价对象在估价时点的修复费用为7080元，人民币大写：柒仟零捌拾元整。此致致委托方函海南××人民法院：受贵院委托，本公司对位于海南省琼山市府城镇琼州大道东侧××大厦主楼(停建工程)及附楼在估价时点2002年10月8日的房地产价值进行了估价，为贵院办理案件提供公开市场价值依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经实地勘察及市场调查，并进行认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1597.69万元，大写人民币壹仟伍佰玖拾柒万陆仟玖佰元整，平均市值单价816.7元/㎡，大写人民币每平方米捌佰壹拾陆元柒角整。注：1、本报告估价结果包含应向政府补交土地出让金。经计算，土地出让金总额为138.392万元，大写人民币壹佰叁拾捌万叁仟玖佰贰拾元整。若拍卖成交，由法院扣缴。若以物抵债，则应从公开市场价值总额中扣除。2、本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。估价的测算过程及有关说明，请见《估价结果报告》和《估价技术报告》。此致致委托方函厦门东方酒店有限公司：贵公司委托我公司对位于厦门市湖滨北路建业路8号东方酒店（总建筑面积为35,203.70平方米，土地分摊面积为11,020.69平方米）的房地产进行正常市场价格估价，作为委托方投资决策提供价格参考的依据。受贵公司的委托，估价人员依据国务院、建设部、原国家土地管理局、国土资源部、福建省和厦门市人民政府等有关部门颁发的有关法律、法规和文件，根据贵公司所提供的有关资料，按照建设部颁发的《城市房地产市场估价管理暂行办法》、福建省人民政府颁发的《福建省房地产价格评估管理办法》和厦门市人大通过的《厦门市资产评估管理暂行条例》的规定，遵循独立、客观、公正的原则，经过细致的实地勘察后，在分析现有资料的基础上，运用科学的估价方法，通过周密准确的测算，确定该估价对象扣除土地设定出让应补交的土地出让金后在二○○二年十二月十五日的现有正常市场价格为人民币叁亿柒仟肆佰柒拾贰万捌仟元整（RMB374,728,000.00元,取整），单价为RMB10,644.56元／m2。现将完成的估价报告书提交给贵公司。致委托方函××：根据委托，我们对位于深圳市福田区福虹路世界贸易广场A幢25层05～08号物业进行了评估。估价目的为委托方确定估价对象因电梯及配套未能兑现承诺造成价值减损提供参考依据，估价时点：2002年9月7日。经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，选用收益法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的损失价值。世界贸易广场A幢25层05～08号物业建筑面积为615.4平方米，损失价值总额为人民币1,143,825元，大写金额人民币壹佰壹拾肆万叁仟捌佰贰拾伍元整。4、估价师声明常规、惯例的陈述特殊事宜的说明现场勘察估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7.如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。8.最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。中国注册房地产估价师：估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告书中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，查勘人员×××、×××。6、除参与本次估价的估价人员外，我们聘请了相关专业人员对本次估价的房屋结构安全进行了专门鉴定，其鉴定结果为非危房。7、非为法律、行政法规规定，本报告的全部或部分内容未经本人或估价机构同意不得修改或提供给其他任何单位和个人，亦不得见诸公开媒体。中国注册房地产估价师（签名）：中国注册房地产估价师（签名）：估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999进行分析，形成意见和结论，拟定本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照。6、没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。估价师签名：估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．估价师×××、×××、×××已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。参加本次估价的中国注册房地产估价师：×××，房地产估价师注册号：××××，签字：，×××，房地产估价师注册号：××××，签字：。估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我公司估价人员×××、×××、×××、×××已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要专业帮助。签名(盖章)估价师（注册房地产估价师）：审核(注册房地产估价师)：5、估价的假设条件和限制条件常规惯例的条件特殊的假设估价的假设和限制条件评估基准我们是根据浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司所提供的资料，并按以下的假设进行评估：(一)浙江省越港实业有限责任公司深圳分公司拥有该物业合法产权，并有权连同其剩余土地使用年期转让该物业，而不必向政府缴付额外地价或其它重大费用；(二)所有地价及市政配套费已全数缴清；(三)该发展项目的设计及建设均符合当地规划条例并已得到有关部门的批准；(四)该物业无论以整栋或分割产权方式，均可自由出售给海内、外买家。(五)根据业主指示，该次评估物业尚未取得《房地产证》，其产权手续正在办理中，我们假设《房地产证》能够如期取得，并以此作为评估基础；同时，以上物业之名录由贵司提供，我们将以贵司提供之物业清单为准。估值假设(一)在评估过程中，我们假定该物业的所有权人是在公开市场上出售该物业，且不包含所有权人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件以抬高该物业权益价值的情况。(二)我们未获提供付清地价款证明，在评估该物业权益时，我们已假设该物业所占宗地的所有地价及市政配套费已全数缴清。对于该物业的业权状况，我们将以贵司所提供之资料为准。该次评估的物业价值为假设评估物业拥有完全产权前提下的公开市值。(三)同时，我们假设在土地使用权的法定年期内，该物业的所有权人，对该物业享有自由及不受干预的使用、转让、收益、处分等合法权益。(四)在评估过程中，我们并未考虑该物业所设定的抵押、按揭或债项对评估价值产生的影响。评估价值为包含转让税费的价值。除另有说明外，我们假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利、限制及繁重支销。限制条件(一)评估报告中所载的数据均以贵司或有关人士提供的资料为准。(二)贵司已提供给我公司该物业产权的法定文件副本，但我