第二章：资产评估基本方法

目录第一节资产评估的程序第二节成本法第三节比较法补：货币的时间价值第四节收益法第一节资产评估的程序☆资产评估项目的接洽☆组建资产评估项目小组☆拟定资产评估的工作方案☆收集与资产评估相关的资料☆待评估资产的清查核实和实地查勘☆资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标准分析☆选择评估方法进行估算☆编写资产评估报告☆与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续第二节成本法☆成本的概念☆成本法的评估程序☆重置成本的估算方法☆实体性贬值的估算☆功能性贬值的估算☆经济性贬值的估算☆成新率的估算成本的类型成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。（一）历史成本指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。（二）重置成本重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费的全部支出。一、成本法的概念成本法——通过估算被评估资产在评估基准日的（复原或更新）重置成本，并扣减其各项价值损耗，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。复原重置成本——在评估基准日，运用与被评估资产同样的材料、技术标准等重新购建该项全新资产即复制品所需发生的支出。更新重置成本——在评估基准日，采用新型材料、现行技术标准，重新购建具有与被评估资产相同功效的资产所需发生的支出。更新重置成本通常小于复原重置成本三种价值损耗•实体性贬值——又称为有形损耗，是指资产由于使用磨损或受自然力影响而导致物理性能不断下降而引起的价值减少。•功能性贬值——由于新技术的推广和应用而导致原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。由技术进步而引起的。•经济性贬值——指由于资产以外的外部环境变化的影响而造成的资产的贬值。如政策、法律、战争、政治动荡等成本法的基本公式公式一：（理论公式）资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值公式二：（操作公式）资产评估价值=重置成本×成新率二、成本法的评估程序（了解）1、搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史成本资料2、确定被评估资产的使用年限3、估算被评估资产的各种贬值指资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。4、确定被评估资产的成新率5、确定被评估资产的价值三、重置成本的估算方法（一）重置核算法重置核算法又称为细节分析法，它是利用成本核算的原理，根据重新购建资产所应发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而估算出资产的重置成本的一种评估方法。三、重置成本的估算方法[例2-1]一台含有附属及配套设施的机器设备，现行市场价格为100万元，运杂费5万元，安装调试费20万元，附属及配套设施估算成本为：设计费2万元，材料费6万元，人工费4万元，其他杂费1万元。该机器设备的重置成本为：重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138（万元）（二）物价指数法物价指数是反映各个时期商品价格水准变动情况的指数。物价指数法的一般计算式为：重置成本=被评估资产原始成本ו或：资产重置成本=资产原始成本×（1+物价变动指数）•=资产原始成本ו×环比价格指数a1×a2×a3……×an重置成本=被评估资产原始成本×三、重置成本的估算方法[例2-2]机器设备一台，购置于1996年，账面原值10万元。该类资产适用的物价指数：1996评估基准日时的物价指数资产购建时的物价指数年为100%，评估基准日时为150%，则：被评估资产重置成本=10万元×150℅∕100﹪=15万元三、重置成本的估算方法运用物价指数法时要注意以下问题：1、物价指数范围的选用物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。2、物价指数的局限性仅仅考虑了价格变动因素3、物价指数法的适用范围适用于数量多、价值低的大宗资产（如机器设备等）的评估，而且还是在其他评估方法难以采用的情况下才能使用物价指数法。三、重置成本的估算方法（三）功能成本法先假定生产能力与成本成线性关系，寻找一个与被评估资产相同或类似的参照物，根据功能与成本之间的关系，推算被评估资产重置成本的一种具体评估方法。功能成本法的运用分两种情况。三、重置成本的估算方法①假设资产的功能与成本成线性关系在这种情况下其计算公式为：被评估资产重置成本=参照物重置成本×（被评估资产生产能力／参照物生产能力）某被评估生产设备的年产量为8000件。现查知，市场上全新参照物的价格为120000元，年产量为10000件。由此可确定被评估资产的重置成本为：被评估资产重置成本=120000元×（8000/10000）=96000元②假设资产的功能与成本成非线性关系在这种情况下其计算公式为：被评估资产重置成本=参照物重置成本×（被评估资产年产量/参照物年产量）上式中x通常被称为规模经济效益指数。在资产的功能与成本成非线性关系的条件下，通过这个指数来调整资产的功能与成本之间的关系。x是一个经验数据，视不同行业或情况，一般可在0.4-1之间取值。三、重置成本的估算方法统计分析法对企业整体或者同类资产进行评估时，简化评估工作，节省评估时间。步骤：①先将资产按适当的标准进行分类②从各类中抽选有代表性的样本进行评估③根据样本的重置成本和历史成本计算调整系数④计算该类资产的重置成本四、实体性贬值的估算（一）观察法由评估人员进行现场察看资产的使用、磨损、修理、改造和物理寿命等因素，按照有关规定或标准，结合经验判断，从而确定被评估资产实体性贬值的一种具体评估方法。实体性贬值=重置成本×实体性贬值率（二）使用年限法使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算公式为：实体性贬值=重置成本×实体性贬值率×（实际已使用年限／总使用年限）式中：已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限名义已使用年限是指从被评估资产投入使用之日起到评估基准日所经历的年限。实际已使用年限是考虑了资产利用率后的使用年限。资产利用率的计算公式为：资产利用率=截止评估基准日资产累计实际利用时间/截止评估基准日资产累计标准工作时间实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率当资产利用率大于1时，实际使用年限比名义使用年限要？当资产利用率等于1时，实际使用年限比名义使用年限要？当资产利用率小于1时，实际使用年限比名义使用年限要？[例2-4]某项资产于1998年3月1日投入使用，评估基准日为2008年3月1日。按照该项资产的技术指标规定，该项资产每天正常工作时间为8小时。但据了解，该项资产实际每天工作时间为12小时。试计算其实际已使用年限(每年按360天计算)。实际已使用年限=10年×（360×12/360×8）=15年——自然寿命又称物理寿命，是指机器设备从全新状态开始使用，直到不能正常工作而予以报废所经历的时间。——技术寿命是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的时间。——经济寿命是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所经历的时间。所谓经济上不合算是指使用该设备不能获得正收益。——会计寿命是指财务会计制度上规定的折旧年限。五、功能性贬值的估算功能性贬值是一种由于技术进步而引起的原有资产的价值损耗。主要从资产的效用、生产加工能力、成本的相对增加、可替代性几个方面考虑。功能性贬值的估算包括两个方面，即超额运营成本和超额投资成本。①超额运营成本超额运营成本是指新型资产的运营成本低于原有资产的运营成本之间的差额。被评估资产功能性贬值额=∑被评估资产超额运营成本×折现系数[例2-5]某企业拥有一种A型机器设备，原有设备需配备工人10人，新型设备只需配备工人7名。已知工人每人每月工资为1000元，新型设备年物耗降低额5000元，年能耗降低额3000元。计算结果如下表所示。项目新型设备原有设备每月工资成本1000元×7人=7000元1000元×10人=10000元每月工资成本差异10000-7000=3000元年工资超支额3000×12=36000元年降低额5000元年能耗额3000元贬值额小计44000元减:所得税(25%)11000元税后贬值额33000元设备尚可使用年限8年年金折现系数(折现率5%)6、4632功能性贬值额213286元②超额投资成本超额投资成本是指由于技术进步和采用新型材料等原因，具有同等功能的新资产的制造成本低于原有资产的制造成本，而形成的原有资产的价值贬值额。超额投资成本实质上可以看成是复原重置成本与更新重置成本之间的差额，其计算公式为：功能性贬值=复原重置成本—更新重置成本六、经济性贬值的估算经济性贬值：主要考虑由于销售困难导致开工不足的因素；另外，如果外部环境变化较大，也要考虑在内。一般，当资产使用正常时，不考虑经济性贬值(1)经济性贬值率经济性贬值率=[1-(资产在评估时点的生产能力／资产在设计时的生产能力)]×100%式中：x为生产规模效益指数。六、经济性贬值的估算(2)经济性贬值额经济性贬值额可以通过以下两个公式加以计算：经济性贬值额=重置成本×经济性贬值率在评估实践中，要比较准确地计算出资产的经济性贬值额，通常比较困难，因此，通过估算经济性贬值率来确定经济性贬值额较为可行。六、经济性贬值的估算[例2-6]某企业一条被评估生产线，设计年生产能力为100000件A产品。因市场需求变化，评估基准日时的年产量为70000件A产品。生产规模效益指数取0.6。试计算该生产线的经济性贬值率。经济性贬值率=[1-（70000/100000）]×100%=19%七、成新率的估算成新率的基本概念：反映评估对象的现时价值与其全新状态重置价值的比率在评估实践中，成新率有两种涵义。一种涵义是只考虑资产的有形损耗，而不考虑资产的功能性损耗和经济性损耗。其计算公式为：成新率=1－实体性贬值率另一种涵义是不仅要考虑资产的有形损耗，还要综合考虑资产的无形损耗（包括功能性损耗和经济性损耗）。其计算公式为：成新率=1－实体性贬值率－功能性贬值率－经济性贬值率或：成新率=资产的现行成本／重置成本在评估实践中运用的成新率通常是后一种成新率，即综合考虑了资产的有形损耗和无形损耗以后的成新率。由于成新率中已不含有各种贬值因素，因此，可以通过成新率直接确定资产的评估价值。即：被评估资产评估价值=重置成本×成新率成新率的估算方法(一)观察法由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员和经济分析师进行，要同时考虑资产的有形损耗和无形损耗。(二)经济使用年限法成新率=剩余经济使用年限／剩余经济使用年限+已使用年限(三)修复费用法指通过估算将资产恢复到原有功能所需要的修复费用来确定成新率的一种具体评估方法。成新率=[1-修复费用／重置费用]×100%通常适用于某些预计使用年限难以估测的资产，如水库、大坝等。对成本法适用范围的评价▲优点成本法是在某项资产既不能采用比较法又不能采用收益法的情况下而采用的一种评估方法。从这个意义上看，成本法实际上是弥补了比较法和收益法的不足。▲不足之处不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。第三节比较法☆市场的基本涵义☆市场法的基本概念☆市场法运用的基本前提☆市场法运用的基本公式☆市场法运用中的相关概念☆市场法应用的基本程序☆市场法应用的具体模式☆对市场法适用范围的评价一、市场的基本涵义★市场的一般涵义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。★市场强调的是交易的公开性、公平性。★市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。二、市场法的基本概念市场法——指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。三、市场法运用的基本前提(一)市场上存在参照物即：与被评估资产相同或类似的资产。(二)参照物的交易是在公开市场条件下进行(三)价格影响因素明确，并且可以量化四、市场法运用的基本公式1、评估价值=参照物市价+Σ评估对象比参照物优异之金额-Σ参照物比评估对象优异之金额2、评估价值=参照物市价×（1±调整系数）×成新率五、市场法运用中的相关概念◎参照物即：公开市场上与被评估资产相同或类似的资产。◎交易价格指在公开市场上参照物的成交价或标价。◎差异调整指由于参照物与被评估资产