会计与投资论文投资性房地产会计准则的比较分析

会计与投资论文：投资性房地产会计准则的比较分析摘要：我国《企业会计准则第3号—投资性房地产》与《国际会计准则第40号—投资性房地产》在核算范围、确认、计量模式的选择以及转换的处理等方面存在一定的差异，通过对二者的比较，为完善我国投资性房地产的会计处理提供一些思路。关键词：投资性房地产会计准则计量模式比较我国自20世纪90年代实行市场经济以来，随着经济的高速发展和投资观念的转变，房地产市场得到了迅猛的发展。为了规范房地产投资的会计核算，我国在借鉴国际会计准则《IAS40———投资性房地产》和《IAS16———不动产、厂场和设备》的基础上，结合现实国情，于2006年2月15日发布了新的《企业会计准则第3号--投资性房地产》，并要求于2007年度开始在上市公司执行。新准则规范了投资性房地产的确认、计量和信息披露，对于客观、公允地反映企业投资性房地产的价值，具有重要意义。新准则的颁布实施，体现了中国特色，也体现了我国会计准则与国际会计准则的趋同。对拥有投资性房地产的上市公司而言，实施新准则后可以将以前分散列示（固定资产、无形资产、存货等会计科目）的投资性房地产单独列示，给报表阅读者分析企业有关投资性房地产的信息提供了清楚的数据，解决了原来会计报表对投资性房地产列示不清的问题。同时，上市公司对投资性房地产运用公允价值模式计量，可以比较客观、公允地反映企业投资性房地产的市场价值，有利于报表阅读者了解企业该类资产的运营情况。因此，上市公司执行新的《企业会计准则第3号—投资性房地产》对企业的内外部利益关系人来说，具有重大的意义。一、二者对投资性房地产界定的比较我国新准则规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。房地产是土地和房屋及其权属的总称。其中，土地是指土地使用权；房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。该定义与国际会计准则对于投资性房地产的定义基本一致。我国新准则对投资性房地产的界定是根据我国的现实国情规范的，我国的土地所有权属于国家或者集体，企业投资于房地产取得的是土地使用权，因此新准则中所指的土地是指土地使用权不是土地所有权，而国际准则中的投资性房地产包括土地，指的是土地所有权。这与我国会计准则中的界定有所不同。此外，IASB在改进后的国际会计准则中，允许承租人在经营租赁下持有的房地产权益符合条件时，可以归入投资性房地产内核算，而且在核算范围方面国际会计准则的示例更详细、更具体。国际会计准则中还包括了以融资租赁方式租入的房地产和租入的房地产转租赚取租金。我国则没有将这些业务纳入投资性房地产的核算范围。我国新准则明确了自用房地产不属于投资性房地产的项目，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产和作为存货的房地产不作为投资性房地产核算。新准则中对于应适用其他准则的项目也予以明确，即企业代建的房地产项目适用于《建造合同》准则，投资性房地产的租金收入和售后租回业务适用《租赁》准则。国际会计准则中投资性房地产也排除用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产，在正常经营过程中销售的房地产等。总体而言，我国新准则与国际会计准则在核算范围方面的规范基本一致，仅在个别地方根据我国的实际国情有所调整。二、二者对投资性房地产确认的比较在对投资性房地产的确认方面，我国与国际会计准则的规定基本一致：我国新准则要求在同时满足两个条件时才可以确认，即：1．与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；2．该投资性房地产的成本能够可靠计量。这与国际会计准则中规定投资性房地产应确认为资产的条件是一致的。三、二者对投资性房地产计量的比较关于投资性房地产的初始计量。新准则要求按照成本进行初始计量，这与国际准则也保持一致。国际会计准则另外规定了不作为投资性房地产的成本项目，如为使房地产达到工作状态所必需的启动费之外的其他启动费用和其他的不正常损失等支出，不能作为投资性房地产成本的构成部分。我国新准则中仅规定了构成初始计量成本的项目组成。但从本质看，二者的规定并无不同。关于投资性房地产的后续计量。我国新准则与国际会计准则有所不同。虽然我国新准则与国际会计准则都规定了对投资性房地产可以应用两个计量模式，即成本模式和公允价值模式，并且对于两种模式之间的转换进行了严格的限制。我国新准则规定企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，还规定采用成本模式计量的建筑物和土地使用权的后续计量，分别适用我国的《固定资产准则》和《无形资产准则》的规定，不适用《投资性房地产准则》的规定；对采用公允价值模式进行后续计量的，要求要有确凿证据表明该投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得，并同时满足两个条件，即：1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2．企业能够从房地产市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价格作出合理的估计。对两种计量模式的优先应用方面，我国新准则是以成本模式作为投资性房地产后续计量的基本模式，最大程度地实现会计信息的可靠性要求，并对应用公允价值模式进行后续计量作了比较严格的条件限制。而国际会计准则是优先选择以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，只有“当主体无法在持续基础上对投资性房地产的公允价值进行可靠确定时例外”。这是我国新准则和国际会计准则在后续计量方面显著的差异，体现了我国市场条件的特殊性与应用公允价值计量的客观限制。四、二者对投资性房地产转换的处理比较投资性房地产转换的内容包括两个方面，一是计量模式的转换，二是投资性房地产与其他资产之间类别划分的转换。首先，在计量模式转换方面。新准则对投资性房地产计量模式的转换规定，投资性房地产的计量模式一经确定就不得随意变更，如果把成本模式转变为公允价值模式的，应作为会计政策变更处理。但对于已经采用公允价值模式计量的投资性房地产，不允许转换为成本模式计量。对此规定，我国准则与国际准则的规定是有差异的。国际会计准则对于模式的转换没有严格限制，国际准则是倾向于用公允价值模式计量投资性房地产的，因此认为“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报”。由此可以看出，国际会计准则不主张从公允价值模式变更为成本模式核算投资性房地产，而我国是明确禁止这样转换的。其次，对于投资性房地产与其他资产之间类别划分的转换，我国新准则与国际会计准则的要求总体保持一致。新准则要求企业有确凿证据表明房地产用途发生改变的，应进行相关转换处理，并列示了四类情形，即：“投资性房地产开始自用”“作为存货的房地产改为出租”“自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值”和“自用建筑物停止自用，改为出租”。国际会计准则中对此的规定与我国准则规定基本一致，不过列示的情形更加具体：除了包括我国列示的情形，还包括“为销售而开始开发”和“结束建造或开发”的情形。对资产类别重新划分的核算规定方面，如果转换前后都保持按成本模式计量的，我国新准则与国际会计准则规定的处理方式一致，即仍按照原来的账面价值作为转换后的入账价值进行计量。新准则规定：公允价值模式下，投资性房地产转换为自用房地产时，以转换当日公允价值作为自用房地产的账面价值，转换日公允价值与投资性房地产原账面价值的差额计入当期损益。而自用房地或存货转换为投资性房地产，按转换当日公允价值计量：转换日公允价值小于原账面价值，差额计入当期损益；转换日公允价值大于原账面价值，其差额计入资本公积，不确认为当期损益。这个规定与国际会计准则IAS40中规定的“对于将存货转化为将按公允价值计量的投资性房地产，转换之日房地产的公允价值与其原来账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认”明显不同。我国新准则这样规定，目的是为了消除拥有巨额物业的房地产上市公司在执行该准则时，所产生的巨额账面利润，避免误导投资者的投资决策。对于投资性房地产的处置和信息披露的规定，我国新准则与国际准则基本一致，没有太多差异，只是国际准则的信息披露要求比我国的准则要求更详细而已。通过以上对我国《企业会计准则第3号—投资性房地产》与国际会计准则《IAS40—投资性房地产》和《IAS16—不动产、厂场和设备》在适用范围的界定、投资性房地产的确认、计量模式方面的规定以及对于房地产核算中类别划分和计量模式的转换等方面比较，可知我国《企业会计准则第3号—投资性房地产》与国际会计准则的规定基本保持一致。这充分体现了我国会计准则在发展演变过程中向国际会计准则方向的趋同，也必将更有利于我国企业走向国际市场，同样也有利于外国公司进入我国开展生产经营，为我国经济更好的融入世界经济创造了良好的条件。参考文献：[1]财政部.企业会计准则[M].北京：经济科学出版社，2006．[2]国际会计准则委员会.国际会计准则[M].北京：中国财政经济出版社，2002．[3]刘泉军，张政伟.新会计准则引发的思考[J].会计研究，2006.[4]赵莉娟,钟杰锋,傅雪花,周其春.投资性房地产后续计量的国际比较[J]中国商界(下半月),2009(06).[5]陆汉蓬.我国投资性房地产准则的国际比较与借鉴[J].北方经贸,2008(09).