国外航空城标杆分析――仁川机场国际航空城

Documentnumber1国外航空城标杆分析——仁川国际机场航空城Documentnumber2国际比较分析模块的主要工作方法功能与产品•功能设置•功能分布•主要产品•附加服务•运作模式•价格客户•产业•企业规模•城内企业的价值链环节分布背景信息•区位分布•交通设施•网络分布（空海铁）•客货运情况开发者•开发者的组织与合作•开发者的背景•政府的作用发展路径•主要功能的发展路径功能分布与产品设计规律与原则•功能设计•功能分布•产品设计•服务经验•定价原理•运作经验产业组合特征•产业布局特征航空城具备的基础条件•区位分布•交通设施•网络分布（空海铁）•客货运情况•航空/土地规划开发者优越条件与政府作用•开发者的组织与合作•开发者的背景•政府的作用空港城发展规律与原则•时间分布•资金安排•客货运发展等经济贡献•经济带动•就业贡献•产业带动等经济贡献•经济带动•就业贡献•产业带动等主要结论研究内容123465ABC产业组合与功能布局特征关键成功要素与评价模型发展模式8案例普遍分析4案例深入分析国际比较分析模块的主要工作方法示意图Documentnumber3目录页码国外航空城标杆分析——仁川国际机场航空城11.航空城的内涵42.航空城发展的关键驱动因素203.航空城开发商294.航空城的发展路径33Documentnumber41.航空城的内涵Documentnumber5按照韩国政府的规划，机场周边的空港城在巩固仁川国际机场东北亚的航空枢纽地位的基础上，将发展成为航空港湾物流城航空港湾物流城打造世界级机场运营水平巩固仁川国际机场的东北亚国际枢纽地位打造多功能的配套设施韩国政府对仁川国际机场周边地区总体规划•仁川地区整体规划目标是打造东北亚国际经济中心•航空城作为其中一部分，定位于航空港湾物流城资料来源：实地访谈，仁川经济自由区网站，IIAC年报；罗兰·贝格分析发展愿景仁川国际机场公社是空港城计划的主要推动者•负责国际机场周边地区的具体规划并制定计划•通过招商引资，确保具体规划和计划实现使仁川成为吸引国际人财物流动的“中转地和目的地”，以加强其东北亚的经济与物流枢纽地位Documentnumber6仁川国际机场位于仁川地区永宗岛，目前围绕仁川机场周边形成的空港城覆盖机场客运航站楼为中心的周边5公里的范围内仁川港仁川火车站仁川国际机场新码头Source:IIAC，罗兰贝格航空数据库5KMDocumentnumber7机场自由贸易区交通中枢国际业务区产业区（规划）仁川国际机场空港城包括货运物流、国际商业、居住和旅游四大区域仁川国际机场空港城的空间布局资料来源:实地访谈；IIAC；罗兰·贝格分析航空城总体布局•写字楼、酒店、购物中心、高尔夫•货站和物流园（仓库/办公）自由贸易区国际业务1区•港口/物流、写字楼、酒店、娱乐设施观光带•预留旅游设施用地分析整体布局跑道1)居住区不属仁川国际机场公社开发范围观光带产业园（规划）•加工产业园预留地住宅区居住区1）•机场人员配套住宅/生活配套交通中枢•机场地铁/购物设施•货运物流区域紧邻跑道，向岛内陆地端扩展；便于货物运输•国际商业区域紧邻航站楼、交通枢纽和海运码头布局•住宅区从远离机场端区域，中间保留一定的预留土地•利用既有旅游资源，紧邻景点预留设施用地12仁川旅游景点–舞衣岛货运物流区域国际商业区域国际商业区域旅游设施区域居住区域陆地端货运物流居住商业配套旅游国际业务2区（规划）Documentnumber81)面积全部为建设或规划的土地面积2）预留地，未来视机场发展情况再行开发仁川航空城功能以物流为主，物流相关设施占据了整体规划的70％左右，目的是为了提升其货运枢纽地位货站33公顷物流园(已开发)99.2公顷物流园(规划中)198.4IBC1期(规划完/建设中)34IBC1期(规划中)11IBC2期（规划中）129交通中枢12加工产业园（规划中）120东部预留地（规划中）12西侧观光带17机场新都市6.6仁川航空城各功能区的建设与规划1）[公顷]机场自由贸易区国际业务区产业园航空贡献写字楼及酒店物流仓储设施加工产业园交通中枢672.2货站3399.214012012总占地面积198.43417旅游设施用地住宅预留地126.6•仁川机场航空城以物流功能为主，物流相关的功能区占地67％，商业配套26％–货站及物流园占地49％；后规划建设的加工产业园占地18％–配套写字楼及酒店占地26％资料来源：仁川机场公社；罗兰•贝格分析Documentnumber912仁川旅游景点–舞衣岛货运物流区域国际商业区域国际商业区域旅游设施区域居住区域仁川空港城的各个区域分别依据不同的区位特点，吸引不同类的企业进驻（1/2）空港城主要区域的定位与客户资料来源：实地调研，罗兰•贝格分析自由贸易区的货站和仓储设施•布局特点：紧邻货运区•主要客户：货运相关度高的行业，必须靠近货运区，便于储运作业–货站：韩国和国际航空公司、物流公司–物流园：快递、物流、电子、化工、零售行业的客户旅游观光带•布局特点：紧邻既有旅游景点•主要客户：旅游行业住宅•布局特点：机场岛的陆地端•主要客户：机场周边工作人员•为机场开辟的中低端住宅配套国际业务1区及交通中枢的写字楼及酒店等商业设施•布局特点：紧邻航站楼、交通枢纽•主要客户：客流相关度较高的行业–对交通便利要求较高的企业–客流相关的酒店或商业设施–目标是吸引国际级企业进驻Documentnumber1012仁川旅游景点–舞衣岛货运物流区域国际商业区域国际商业区域旅游设施区域居住区域仁川空港城的各个区域分别依据不同的区位特点，吸引不同类的企业进驻（2/2）空港城主要区域的定位与客户自由贸易区的货站和仓储设施旅游观光带住宅国际业务1区及交通中枢的写字楼及酒店等商业设施资料来源：实地调研，罗兰•贝格分析Documentnumber11空港城的1期国际业务区目前吸引进驻的企业主要是韩国本地企业，尚未达成吸引国际企业进驻的目标进驻国际业务1区的主要企业主要功能区进驻企业•Haytt•Bestwestern•SK集团运营的AIRJOY酒店类零售商业中心•主要定位是提供商业配套服务，以本地小企业为主–旅行社–健身房–便利店–餐饮等•楼宇开发商–大宇建设–三星物产–LG集团商住写字楼Source:IIAC,罗兰贝格分析•距离首尔及仁川市中心较远•决定当前IBC的主要目标客户是旅客、空勤及机场周边工作人员•进驻商住写字楼的企业也以本地小企业为主•空勤•商旅及商务活动•游客•游客•旅客•本地工作人员•旅客•空勤及机场周边工作人员进驻企业的目标人群Documentnumber12由于交通配套还未成型，仁川IBC地区的写字楼出租率还很低，商业氛围还未形成•IBC地区出租率还较低，商业氛围尚未成型•原因–“距离首尔比较远，除非必须，企业和员工都不愿意搬进来”——IIAC工作人员98%25%28%SchipholCenter平均出租率LG投资的Yeolsung写字楼93%首尔CBD三星物产投资写字楼仁川国际机场国际业务区与其他地区的出租率比较（2006）Source:CBRE，实地调研，Schiphol集团年报Documentnumber13位于仁川国际机场国际业务区的商务酒店，以距离机场交通方便为主要卖点，其价格高于仁川市区高级酒店•商务型酒店•准4星级（最高5星级）定位基本信息价格•开业时间：2004年5月14日•房间数：301间•设施：设宴会厅/客房/商务中心等，可举办大型会议BestWesternIncheonAirportHotel•130美元/房晚（仁川市区5星级酒店115美元/房晚，3月）主要卖点•距离仁川国际机场700米（5分钟车程）示例：国际业务区的酒店BestWesternIncheonAirportHotel案例Source:实地调研，罗兰贝格分析Documentnumber14AirJoy是建立于IBC1区的大型综合型购物娱乐中心，其主要目标人群包括旅客、游客和仁川本地居民•多功能购物餐饮娱乐中心•主题公园，如玩具博物馆定位基本信息•开业时间：2005年4月•设有超市及百货商场•配有主题公园，如玩具博物馆AirJoy综合型购物中心基本信息目标人群•机场旅客•游客•机场周边工作人员•永宗岛及松岛、青萝居民（远期目标）案例：AirJoy购物中心案例Source:实地调研，罗兰贝格分析Documentnumber15仁川国际机场自由贸易区包括货站区和机场物流园两个区域，未来规划建设加工产业园，并保留扩展的空间货站区33公顷物流园99公顷Source:IIAC,罗兰贝格分析规划中的加工产业园120公顷未来向北扩展Documentnumber16仁川国际机场空港城的机场自由贸易区1期已经初步建成，进驻企业主要为与货运关联度较高的韩国大型企业机场自由贸易区的主要功能区机场自由贸易区主要功能区所处行业进驻职能•航空公司–大韩/韩亚•整合物流提供商–DHL/TNT•货运•快递中心•快递–PanKorea•物流–Schenker–K.W.E–Hanaro•电子–Samsung•化工–DansukIndustrial•零售–KoreanDutyFreeShopAssociation•仓储货站物流园主要客户Source:IIAC,罗兰贝格分析•物流园内吸引企业为临空产业的原因–刚刚建设的机场岛，配套与商业环境尚未成型–距离中心区域远，交通不便，难以吸引非临空企业进驻•主要吸引本土企业进驻的主要原因–货物中转为主，本地进出口尚未形成大量物流的基础-仁川的货运以中转货物为主-韩国制造业中与空运相关度高的产业在向外转移–国际经济体系中韩国没有成为国际分拨、采购和制造中心的定位，难以吸引众多国际企业进驻物流园物流园吸引本土临空产业进驻的原因Documentnumber17机场自由贸易区货站区域示意图支持Source:IIAC,罗兰贝格分析Documentnumber18机场自由贸易区货站区域实景图支持Source:IIAC,罗兰贝格分析Documentnumber19•年租金：土地公示价格的5%•约1万韩元（约11美元）/年.平方米•符合投资要求的企业租金可减免一半–投资超过1000万美元的工业企业–投资超过500万美元的物流企业空港城地区的开发采用BOT模式，进驻企业只能选择投资的方式，但土地租金较为低廉，并可依据个性化的需要，自行建设设施土地租用费建安成本设施维护费•租用IIAC拥有的土地而缴纳的土地租用费•租期一般50年以内•设施建设费用•设施维护费用，如–水电费–设施的维修描述费用/成本水平•承租企业自行洽谈•市场价格机场自由贸易区进驻企业的建设维护成本费用•进驻企业只能选择投资方式•需要前期投资Source:IIAC,罗兰贝格分析•土地租金低廉•可以依据个性化需要建设设施Documentnumber202.航空城发展的关键驱动因素Documentnumber21项目组对仁川国际机场空港城的分析采用了机场业务能力、区位优势和地区经济特性三个维度的分析框架国际航空城的总体分析框架机场业务能力机场客货运业务的发展现状（流量、航线网络等）机场未来发展战略–客运业务定位：枢纽机场、O/D机场、低成本机场–货运业务定位：普货中转、本地普货进出口、航空快递服务航空业务和非航空业务的发展定位与协调航空城的区位优势和资源优势航空城的战略地理位置航空城与商业中心、工业基地等城市主要功能区的距离以及交通设施情况机场所在地区的自然资源、经济资源和社会资源的发展状况机场辐射区内的经济特性机场所处城市的经济发展程度本地政府的产业政策和导向辐射区内产业布局和产业变迁情况机场周边产业带的竞争和互补关系123资料来源：罗兰•贝格分析航空城本身的定位和战略目标Documentnumber22仁川机场于2001年开航，近年客货运保持着同步快速增长1机场在客货运业务上的发展及定位演变（2002－2006）客运货运[百万人][百万吨]20.919.824.126.128.2200220032004200520067.8