商业地产运营实务

商业地产运营实务一什么是商业地产？商业房地产指用于各种零售、商务办公餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产分类商业地产分为六类：１．商业和住宅混合地带（义乌新天地）２．店面商业地带３．一般商业地点４．中心商业地点（上海徐家汇）５．临近商业地点（金福源）６．办公商业地点（广州体育中心）商业地产的发展规模分为三级中心：一级中心包括零售业，一般都是高级百货公司、大型超市、高级时装店、高档电器零售店等等,另外是餐饮业，全部都是高级酒店、高级餐厅、饭店；还有娱乐休闲，并且是全面配套，以高档为主商业地产的发展规模二级中心二级中心一样有零售业、餐饮业，但是属于中档的档次，还有服务业、商务金融、文化交流、娱乐休闲等三级中心一般的百货公司、餐饮业、服装店、服务业、休闲等二商业地产开发的现状一、订单开发理念获得普遍认同面对目前商业地产开发出现的种种困境，更多的商业地产开发企业根据实际的市场情况积极思考，开始调整商业地产的运营方式。以往住宅开发式的“先开发、后销售”的运营理念被打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念已经得到广泛认同。国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟二商业地产开发的现状二、大型企业纷纷战略性进入商业地产目前，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。一贯采取扩张发展战略的企业大多保持了强劲的发展势头。一批在区域市场站稳脚跟的企业也开始迈出异地扩张的步伐；许多外资企业也纷纷加入到商业地产扩张的浪潮中，令商业地产更多地响起强者的声音。由于大开发商的强势进入，中小商业地产开发企业的生存压力加大。一些地区商业物业供大于求的态势明显，使资金实力有限的中小开发商更为被动二商业地产开发的现状三、融资渠道出现新变化，多元化格局初显由于国内融资环境的挤压，商业地产企业纷纷寻求新的融资模式，REITS（房地产信托投资基金）作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好，海外资金也逐渐成为商业地产的重要资金来源：摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团国际投行淡马锡基金和老虎基金二商业地产开发的现状四、投机性开发现象依然存在目前，商业房地产投机性开发主要有两种方式：一是概念炒作；二是销售方式炒作。国外比较成熟的商用物业所采取的开发模式通常是：项目开发—基金购买—基金委托销售管理—开发商资金全部回笼—项目开发；而我国目前商用物业所采取的模式则是：项目开发—开发商独立销售—资金部分回笼—项目无法开发。这样一个模式所导致的将是整个开发销售锁链的断线，开发商没有基金的支持、不能够及时将资金回笼到位，因而才会出现投机性开发，目的便是尽快收回资金二商业地产开发的现状五、SHOPPINGMALL前景遭质疑在经历一系列挫折之后，SHOP－PINGMALL的发展前景遭到质疑，并引发了业内激烈争论。SHOP－PINGMALL规模究竟是处于衰落期还是成长期？（深圳万象城华南MAII广州天河城）二商业地产开发的现状六、商业地产出现非正常盈利模式国外商业地产的收益主要来自于物业销售和租金的收益，但是，我国主要是一种是从地价获利，另一种是给主力店非正常的免租期引其进驻，然后以主力店为诱饵，高价销售周边店铺，从而获利。第三种是产权式返租三商业地产的机会在哪里？一、合作开发机会二、出售套现机会三、项目收购机会大量商业物业由于开发商资金和运营能力的不足而陷入困境，而这其中不乏地理位置优越且开发设计优秀的商业物业。对于有实力的企业而言，这些物业的市场价值远高于其收购价值，是难得的市场机会；而对于这些物业的开发商而言，可以利用被收购的机会套现离开市场，从而减少投资损失三商业地产的机会在哪里？四、业态替代机会目前我国临街商铺和社区商业的服务仍然局限在购物和生活服务方面，休闲、娱乐类设施大多集中在传统的商业中心。随着消费者对休闲、娱乐等体验式消费需求的增强，满足社区和区域市场的中小型休闲商业项目将是未来开发的热点三商业地产的机会在哪里？五、连锁扩张机会大型商业连锁企业的扩张冲动将形成商业物业新的需求动力。商业企业的连锁化和大型化增加了对商业物业的需求。与此同时，全国范围内商业网点规划的推进，对传统批发市场的改造加速，也形成了商业地产需求的一股新动力三商业地产的机会在哪里？六、新区发展机会由于交通拥堵、租价过高、竞争过度，传统商业中心区的竞争力和吸引力正在衰退，多商业中心将成为未来城市商业新格局。城市郊区住宅的全面开发与道路的改善，为新兴社区商业中心的发展提供了新的机会四商业地产定位与选址问题要了解决定商业地产形成的因素，要了解项目特色、客流情况，尤其是要进行科学的规划。并不是我们随便在哪里都可以开一个大型的购物中心，或者是大型的百货公司。应当计算该区域里的人均收入是多少，居民可以花费的收入是多少。商业地产项目的开发一定要重视有没有客源，能不能赚钱，不一定高档、不一定大就能够赚钱，而是要看这个城市，看这个地点，究竟你的目标客户是哪一个层次。针对这个层次，针对你的目标客户来设计你的整个商业形式。此外，地理环境、政府的公共投入和城市规划的配合等，都是决定一个商业地产项目能否取得成功的重要因素（家乐福肯德基）四商业地产定位与选址问题如何对商业地产定位？（10大依据）1：符合本土实际2：符合城市发展方向3：符合商业业态发展趋势4：符合商业发展规律5：差异性原则6：定位的坚持原则7：适度前瞻性四商业地产定位与选址问题8：市场导向原则9：最适合发展模式10:逆向思维原则五商业地产失败的案例原因中国商业地产现状危机！2005年，全国商业用房空置面积达到了3872万平方米，闲置率高达57.6％，因此沉积的资金超过了1000亿元以上，房地产泡沫在巨型MALL、商业步行街、CBD等商业地产领域高度聚集2007年中国商业地产空置面积已经占到各类商品房空置总面积的30%，空置面积同比增长25%，增速比商品住宅的空置面积增速还要高出8个百分点五商业地产失败的案例原因畸形！世界发达国家100万人口城市的商业规划面积不过12万平方米，人均商业面积仅1.2平方米，但在中国，仅二三线城市的商业规划面积有的就多达到了20～70万平方米，人均商业面积竟高达3～7平方米。国内商业地产开发规模与商业发展水平严重脱节五商业地产失败的案例原因怪胎！一方面，商业地产项目空置率居高不下；另一方面，众多品牌商家却因为项目选址和建筑设计达不到基本要求而遭遇了扩张无门的尴尬。商业与地产缺乏有效对接五商业地产失败的案例原因教训！国内商业地产项目，销售和招商阶段风光火爆，但开业后大多惨淡经营，业主天天闹事，开发商终日不得安宁！进驻的商家如走马灯般频频轮换，业态定位一再调整五商业地产失败的案例原因失败的诸多原因1：资金链断裂导致失败（国六条）2：缺乏科学的商业性规划所导致的失败3：定位失误导致失败4：产权分割导致失败5：轻信主力店号召力，整体利益牺牲6：盲目抄袭导致失败五商业地产失败的案例原因7：好大喜功导致失败8：后期经营缺位导致失败9：漠视市场培育导致失败10：对操作团队缺乏有效甄别导致失败六商业地产投资回报问题1小产权分割商铺对于开发商而言，面积分得越小就越有利于迅速回笼资金，但对于投资者来说，产权面积分得越散，后续经营越难以保证，投资风险也在无形之中增大了。小产权分割商铺一般会打出3－5年内8％－10％的年投资回报率的承诺，以投资回报率10％来计算，大约5－6年可收回投资成本。由于拆分后的单位面积小，投资门槛相对降低，对中小投资者尤其具有吸引力。六商业地产投资回报问题2返租商铺和带租商铺整体返租的商业项目容易开业管理商铺投资的关键取决于开发公司的信用以及后期经营管理，对于投资商铺者来说对于开发商实力、招商经营管理和市场定位状况应有详细的考察七商业地产招商流程第一步项目经营性质（业态）定位市场调查数据分析论证商业定位第二步经营面积区划区域功能设计绘图审核调整第三步招商招聘员工制定招商计划调整招商策略招商谈判签订合同七商业地产招商流程第四步展示装修图纸审核（平面图装修效果图电路图）施工监督装修验收第五步员工培训员工招聘礼仪培训专业知识的培训营运制度培训七商业地产招商流程第六步开业筹备开业典礼仪式方案的确定开业促销活动方案确定开业的宣传推广开业气氛的布置第七步开业仪式的现场组织开业活动的组织应急事故的处理七商业地产招商流程第八步运营调整一般在开业后6个月内，联营扣点合同可以早点，租赁合同可以晚点第九步管理移交合同档案移交办公用品移交其他的相关资料移交八商业地产运营知识1商业地产的产权问题（分割产权，独立产权）A自有物业：某企业（零售商家基金控股开发商）或个人具有61%以上产权的物业B租赁物业：经营者向房产所有者租赁的经营场所C二者相结合：部分自有，部分租赁出去八商业地产运营知识2业态定位依据见前面的四商业地产定位与选址问题A业态形式:购物中心shoppingmall大型零售业为主体，辅助多专业店的多功能商业服务聚合体社区商业CBD中央商业区八商业地产运营知识专业市场街区餐饮娱乐建材家居办公用品五金机械农副产品药材等写字楼百货商厦超级市场旅游地产八商业地产运营知识B零售商业的模式：百货+超市会员制百货超级卖场专业仓储式超市专业市场主题商业街八商业地产运营知识3地产业主与商业的合作模式租赁自营联营扣点（统一收银）敞开式专柜独立门店