BIM+FM运维技术方案(修改第二版)

BIM+FM运维技术方案BIM+FM运维管理概述总体架构FM服务平台BIM模型空间管理运维管理资产管理自助服务应急预案图表分析运维文档知识库状态报警工作流业主ERP信息管理系统（财务、OA、HR）客户端软件、浏览器、移动终端（手机、平板）租赁管理应急预案资源预定BAS系统安全防范一卡通管理智能照明消防管理能源监测集中监控联动任务用户权限消息服务设备管理基于FM理念的运维管理Infrastructure&FacilitiesFM（FacilityManagement设施管理）定义一门涵盖多个学科，通过整合人员、场所、流程和科技以确保建筑环境功能操作的专业。人员(使用者,管理者,业主等等)流程场所(设备,建筑物,城市,州/省，国家)科技基于FM理念的运维管理FM≠运维管理FM≠设备管理FM运维管理设备管理管理空间资产管理不动产租赁管理FM运维管理职能Source:ARCHIBUS.Inc房地产投资组合规划家具和设备空间管理空间发展规划工作场所服务搬运管理通信设施管理状态评估不动产及租赁管理资产控制项目管理资本预算环境可持续性评估应急预案场地规划设计和施工占用及变动管理物理网络映射实体资产追踪运营和维护管理生命和安全评估评估和再部署服务台工作向导建筑运维管理和应急维修ERPTIFMCMMSGIS企业信息建模设施管理技术管理不动产管理运维管理BIM对于FM的价值运维管理数据源3D可视化管理数据可视化载体BIM对于FM的价值从BIM模型及相关的运维管理数据库中直观、快速、全面地获取设施相关信息、文档，不需要花费时间寻找纸质资料，提高工作效率。与BA系统、物联网传感器等结合，即时采集并展示设施运行状态数据，监控能源消耗和环境影响，进行建筑性能分析，优化设备运行参数，降低运营成本。通过BIM制定应急响应预案，标记危险品、有害物质、关键设备的位置，定位人员，降低灾害损失。BIM与GIS、移动互联网、云计算等技术结合，用于大型园区、城区的智能化管理，实现智慧园区、智慧城市。BIM对于FM的价值合理规划设施空间的分配、租赁与使用，优化空间利用率，提高使用舒适度。设置设备定期维护（或预防性维护）计划与流程，使设备得到适当的维修保养，提高运作效率，降低使用成本，延长使用寿命，减少设备更换的费用。记录设备相关的保修、保险、供应商、服务合同、人力成本，改善零件与耗材的库存管理，更好地追踪设备资产的维护历史记录。通过设备系统之间的上下游关系快速排查故障原因，减少因设备故障对设施使用者产生的影响，提供更好的用户感受。利用手持终端和RDIF标签、条码/二维码进行设备、家具资产的盘点、巡检，优化资产管理流程。BIM对于FM的价值传统CAFM空间管理方式BIM空间管理方式导入CAD图或扫描纸张平面图Polylining创建空间数据8000平米的三层办公楼可能需要4～5天一键导入BIM模型空间数据BIM建模与FM管理无缝衔接Revit集成设计CourtesyofParsons,RWDIEngineers,andCoffmanEngineers管道结构建筑设计（通常是中心文件）•将BIM标准集成在整体解决方案中，提供与REVIT集成的插件，实现BIM模型与运维数据库的实时数据同步。BIM与FM的结合方式•BIM模型与FM系统双向同步数据•通过BIM轻量模型访问BA系统、FM系统数据，执行运维管理操作基于BIM模型的FM管理界面视频演示：基于BIM模型的可视化运维管理-BIMPlus平台BIM运维管理平台架构与功能空间管理概述•空间管理优化空间分配，分析空间利用率，分摊空间费用问题：1.空间利用状况模糊不清2.空间分配不合理3.部门空间成本无法统计解决：1.与CAD、BIM结合，图形化展示空间使用状况2.合理调整空间分配，提高空间使用效率3.空间费用分摊自动化到部门，实现精细管理空间管理概念和指标•空间管理分析指标•空间空置率•空间效率-人均空间•每平方米空间运营成本•办公室与会议室之比•封闭和开放办公室之比•共享空间与专用空间之比•远程办公成本对比房地产成本•空间成本占支出或收入的百分比空间管理-基础数据准备•定义空间显示颜色空间管理-BIM数据集成•从BIM模型采集空间数据选择一个房间空间管理-数据展示分析•按部门高亮显示各楼层房间空间管理-数据展示分析•按类别和类型高亮显示房间点击图中房间可以显示详细信息空间管理-数据展示分析•空间分析图表运维管理•建筑运维管理通过应需维护、定期维护流程对建筑运维进行规范化维护历史分析历史维护工单问题：1.维修响应不及时，员工/租户满意率底2.经常遗漏定期检修，设备运行状况恶化3.维护成本无法准确归集解决：1.通过SLA（服务级别协议）规范定义不同的维护响应级别2.通过邮件分派、提醒工单3.预定义定期维护程序和步骤，在维修日自动产生工单4.精确统计备件消耗、维修工时，充分掌控维护成本运维管理-基础数据•定义设备规格•定义设备•按设备定义设备备件•定义保修•定义工种•定义技工•定义工作组•定义供应商•定义备件供应商•定义备件库存•定义工具类型•定义工具•定义问题类型•定义原因类型•定义维修类型•定义问题说明编码•定义问题解决编码运维管理-应需维护•定义SLA：Service-LevelAgreement（服务等级协议）。SLA是在一定开销下为保障服务的性能和可靠性，服务提供商与用户间定义的一种双方认可的协定。通常这个开销是影响服务质量的主要因素。–ARCHIBUS使用SLA来定义应需维护的响应方式、审核流程–不同类型的服务请求具有不同的响应级别–根据SLA处理应需维护流程服务请求ServiceRequest工作请求WorkRequest工单WorkOrder审核服务等级协议SLAs排程运维管理-应需维护•SLA管理界面运维管理-应需维护•任务排程面板-通过鼠标拖放分配任务运维管理-应需维护•典型应需维护流程前台接受保修录入服务请求工作请求WorkRequest工单WorkOrder自动生成主管安排日程技工处理维修•楼层、房间•问题类型•设备编码•紧急程度•照片（可选）•技工•日期、时间•预计工时技工关闭工单•实际工时•维修类型•原因类型运维管理-定期维护•定期维护（计划性维护）为基于时间或基于计量的日常维护工作建立和管理一个全面的预防性维护程序。可以定义检查、校正、清洗、润滑、配件更换等任务，然后安排这些工作在必要的时间间隔进行，以防止故障，保持设备正常操作。–定义维护计划后，可以指示系统自动生成工单执行任务。–通过自动化的预防性维护，可以最大限度地防止错过关键维护，避免事故。确保工单被高效及时地执行，资源也得到合理调度。运维管理-定期维护•制定维护计划，其中包含了维护所需的各类信息：–维护步骤–工种–备件–工具类型运维管理-定期维护•定期维护排程，将维护程序分配给设备或场所租赁管理•不动产和租赁管理自有资产租赁资产地理信息定位根据业务发展合理配置不动产和办公空间.问题：1.对未来空间需求缺少长远预测2.对自建、购买、租赁等不同类型物业的成本缺少比较分析3.出租的物业跟踪管理困难解决：1.通过准确的空间和人员占用数据进行空间需求分析2.提供对自有、租赁物业的成本分析，帮助进行不动产投资决策3.通过自动化管理流程跟踪租赁的，直观表达空置租赁空间，自动提醒租约到期住户租赁管理-租约管理•按租约高亮显示套房租赁管理-租约管理•定义自动报警环境与风险管理问题：1.缺少可视化工具2.缺少应急处置信息的集中管理解决：1.与BIM或CAD结合，可以快速准确访问人员位置、设备位置、有害物质分布、安全出口分布等数据，帮助现场决策。2.建立多级紧急响应团队和相关负责人，组织各类信息实施灾难恢复计划，迅速恢复正常运营。3.协助加快保险理赔和谈判更有利的保险条款。•应急预案在发生灾难和紧急情况时确保业务连续性，加快设施功能恢复。环境与风险管理-应急预案•抢修队升级联系方式环境与风险管理-应急预案•安全出口分布环境与风险管理-应急预案•高亮显示重要系统、设备位置、有害物质和危险品资产管理•家具和设备管理监控固定资产成本和分配，计算折旧，规划人员和资产的搬迁家具索引清单家具成本清单问题：1.手工操作或用简单的Excel管理固定资产，操作繁琐不直观，不能准确反映资产状态2.外包租用与固定资产分散管理3.财务与行政交叉管理，数据重复录入解决：1.与BIM模型互动，可视化定位家具和设备，用条码、二维码建立资产标签以便盘点2.定义保修、保险、外包服务合同，与每个固定资产建立关联3.通过数据集成与财务软件对接，简化固定资产折旧资产管理–家具和设备资产管理：用Revit插件录入设备资产信息–进行设备编目，设定设备类别，分配部门–管理设备列表资产管理•设备分布图资产管理•设备台账工作场所管理•预订管理帮助员工或客户查找并预订空间、设备或其他任何资源问题：1.会议室、公用设备等经常发生冲突2.空间和其他资源没有统一管理，解决：1.定义可预定的房间、房间的划分、布置类型及相关资源和供应商，实现一站式管理2.在预定空间的同时，可以预定关联的其他资源和服务，使会议和活动安排有条不紊移动应用•提供支持iOS、Android等多平台的移动应用。•提供移动开发框架，开发一套代码即可发布到多个平台•查看设施平面图•空间占用调查•工单管理•设备家具资产盘点•工作场所服务门户•危险品事故报告其他系统与运维管理系统的数据交换•运维管理系统中的部门、员工、供应商、采购订单等数据和流程如何与业主的ERP或协同工作平台交互：–利用ARCHIBUSConnector案例CaseStudy案例:申都大厦•申都大厦项目为上海现代建筑设计集团自有办公楼。为既有建筑的绿色化改造工程，全程运用BIM和绿色技术。国内首个BIM+FM项目。案例:申都大厦•边庭、中庭、可开启天窗等多种改善自然通风及自然采光的被动式设计系统；案例:申都大厦•集绿化、保温、生态为一体的屋顶菜园绿化系统案例:申都大厦•循环资源系统（雨水回用、太阳能光伏系统）案例:申都大厦•部署智能电表，提供能耗监控系统案例:申都大厦•BIM模型建立案例:申都大厦•根据竣工现场调整BIM模型，激光扫描技术采集现场数据与模型对比案例:申都大厦•空间管理案例:申都大厦•运维管理：现场勘测案例:申都大厦•家具和设备资产管理：建立设备、家具标准，用ARCHIBUSRevit插件录入家具资产信息，按楼层高亮显示家具设备清册案例:申都大厦•OracleEBS集成EBS中的组织结构和员工信息与ARCHIBUS同步EBM中的供应商信息与ARCHIBUS同步EBM可以获取ARCHIBUS中的员工的位置信息（建筑楼层、房间、电话等）案例:申都大厦•与OracleEBS同步组织架构、员工、职位案例:申都大厦•派诺能效监管系统集成：在ARCHIBUS的运维管理3D可视化模块中以3D方式显示派诺系统的仪表及数据。ARCHIBUS提供开放式的数据集成架构，其中包括了与各类应用软件数据建立连接的Connector。案例:申都大厦•BIM模型与运维管理集成：点击BIM模型中的设备对象，显示运维系统中的设备信息、运维工单、维护手册案例:申都大厦•实现基于ARCHIBUS清单和BIM模型的家具/设备定位查询案例:申都大厦•将手工填写三联单的工作模式装换为在线填写工单并套打三联单，简化物业日常操作和数据统计案例:申都大厦•集中管理运维文档，可按系统过滤筛选案例:申都大厦•按楼层管理现场照片案例:申都大厦•集成ARCHIBUS功能入口，直接执行运维操作，显示统计图表案例:申都大厦•移动设备支持iOS、Android空间占用调查运维工单管理设备资产盘点案例:申都大厦•能效管理平台申都大厦建筑能效监管系统平台是依据建筑内各耗能设施基本运行信息的状态为基础条件,对建筑物各类耗能相关的信息检测和实施控制策略的能效监管综合管理，实现能源最优化经济使用。系统构造可分为管理应用层、信息汇聚层、现场信息采集层。案例:申都大厦•依据“