第一讲__房地产开发与经营的基本概念

第一讲房地产开发与经营的基本概念南京工业大学瞿富强第一讲房地产开发与经营的基本概念1.1房地产开发与经营的含义1.2房地产开发分类1.3房地产开发企业1.1房地产开发与经营的含义房地产的含义房地产开发含义房地产开发与经营的含义房地产的含义房地产（realestate或realproperty）是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产开发含义房地产开发：是指在城市规划区内国有土地上进行的基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与经营的涵义房地产开发与经营：是指在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。房地产开发与经营概念要点城市规划区国有土地依法取得国有土地使用权城市基础设施房地产开发必须符合城市规划要求房地产项目的开发与经营是一个系统工程1.2房地产开发分类根据开发的深度划分根据国有土地的来源分类根据开发项目的使用功能分类根据开发的规模分类根据开发方式分类根据开发的深度划分土地开发房地结合的房地产开发生地、毛地、熟地的区别生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的内涵“三通一平”：一般是指临时路通、临时水通、临时电通和场地平整。“五通一平”：一般是指具备了道路、给水、排水、电力、通信等设施或条件以及场地平整。“七通一平”：一般是指具备了道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施或条件以及场地平整。根据国有土地的来源分类增量国有土地上的房地产开发存量国有土地上的房地产开发根据开发项目的使用功能分类居住类房地产商用类房地产工业类房地产特殊类房地产根据开发的规模分类零星地段房地产开发成片小区开发根据开发方式分类定向开发联合开发单独开发1.3房地产开发企业房地产开发企业的涵义房地产开发企业类型房地产开发企业的设立房地产开发企业的资质等级房地产开发企业的涵义房地产开发企业是指从事房地产开发和经营的经济组织，包括房地产开发的专营企业和兼营企业。房地产开发企业类型按产权关系划分按经营业务范围划分按房地产开发企业资质等级划分现代企业制度下的公司形式根据《房地产开发企业资质管理规定》（建设部2000年77号令），房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四，四个资质等级。股份有限公司和有限责任公司成为现代企业制度下最普遍采用的公司形式。设立房地产开发企业应具备的条件有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定办公用房；注册资本一百万元以上，且流动资金不低于一百万元；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专业技术人员，2名以上持有资格证书的在职会计人员；法律、法规规定的其它条件。各资质等级房地产开发企业的资质条件资质等级内容一级资质二级资质三级资质四级资质注册资本不低于5000万元不低于2000万元不低于800万元不低于100万元开发经营年限5年以上3年以上2年以上1年以上质量保证体系具有完善的质量保证体系上一年房屋建筑施工面积15万㎡以上10万㎡以上累计竣工房屋建筑面积近3年30万㎡以上近3年15万㎡以上5万㎡以上建筑工程质量合格率连续5年达100%连续3年达100%连续2年达100%已竣工的达100%有职称的管理人员不少于40人不少于20人不少于10人不少于5人中级以上职称的管理人员不少于20人不少于10人不少于5人其中持有资格证书的专职会计人员不少于4人不少于3人不少于2人不少于2人工程技术负责人具有相应专业中级以上职称人员配备财务负责人具有相应专业中级以上职称具有相应专业初级以上职称商品住宅销售的“两书”制度实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度工程质量事故未发生过重大工程质量事故江苏省房地产开发企业数量年份19952000200520062007数量(个)16411930381041374648资料来源：江苏统计年鉴（2008）房地产开发企业资质等级实行分级审批一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。各级资质的房地产开发企业承担业务的范围一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级以下资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。