新形势下物业工程管理

新形势下物业工程管控漆小龙目录基本思路管控模式其它规定服务流程互联网app一方面，维修调度效率较低，通过对多公司多项目的综合调查，工程人员每天有效工时为1个小时左右，行业平均水平也只有2.5小时，主要是由于以下原因：固定工资模式难调动员工的积极向，导致部分员工工作效率低，工作积极性不高。没有统一的工时标准依据，导致员工的有效工时和工作效率等数据缺乏说服力，如响应及时率、工作效率等重要指标的考核等。流程繁琐，效率低目前物业行业工程维修是纸质派工单的方式，一个工单需要经过前台领单、领料、维修、回单等多个环节，导致时间大量浪费在路上员工积极性低工作效果无法量化另一方面、设备设施管理水平较低，工程人员的巡查、维保工作走形式化，弄虚作假现象比较普遍，公司监管难以到位，主要原因如下：维护保养工作质量不高，多数设备只做了表面的简单维保，没有进行深入、彻底、全面的维保，维保工作流于形式。由于巡查、维保不到位，设备运行状态较差，故障隐患未能及时排除，带故障运行的现象较为普遍，故障率较高。日常运行管理巡查工作由于缺乏监管，工程人员现场巡查时工作不认真，巡查记录未能如实反映现场情况。设备维护保养设备故障率目录基本思路管控模式其它规定服务流程基本思路市场化改革人员管控的核心思想就是市场化市场化建立竞争机制杜绝私活现象提高员工积极性收入与绩效挂钩增加盈利优化技术配置减少冗余人员运用信息化工具基本思路市场化改革设备管控的核心思想就是信息化信息化杜绝形式化杜绝虚假现象提高员工积极性收入与绩效挂钩加强监管力度优化技术配置减少冗余人员运用信息化工具目录基本思路管控模式其它规定服务流程管控模式1、公共维修组①非重点设施设备的维修、保养②设施设备的日常巡查③前期工程遗留问题的零星维修工程维修服务部1322、特约维修组（可纳入公共维修组）业户特约维修工作3、设备维保组重点设施设备的维保人员管控管控模式人员管控工程维修服务部经理工程维修服务部副经理设备维保组公共维修技工公共维修技工……设备维保技工设备维保技工……领班公共维修组A片区……特约维修组特约维修技工特约维修技工……特约维修组负责人组织架构图减少管理层级杜绝接私单自动优化架构123减少或取消主管或领班等层级管理人员，降低管理成本。通过若干特约维修技工和承包负责人共同监督私接业户维修单的事情发生。负责公共维修、保养工作的技工工薪收入直接与接单量与服务效果挂钩，任务较少时，将自觉、自动优化人员架构，提高员工收入。减少管理层级杜绝接私单自动优化架构管控模式人员管控123六天工作制8：00-18：00加班、紧急维修额外按十倍工时积分若干技工共同负责一个片区的公共维修服务单和非重点设备设施的保养工作单。工程维修服务部经理安排技工对设备设施巡查进行轮值，技工休假安排在非轮值期间。值班模式片区划分轮值规定公共维修组管控模式人员管控4采用获取积分的方式，技工完成公共维修任务将获得一定的积分，以积分的多少来计算其每月绩效薪酬。公共区域维修、保养工作均按照标准工时计提积分。设备设施巡查则按巡查点数计提积分。绩效方案项目积分标准报修人评价为“非常满意”6分/小时公共设备设施维保质量非常出色6分/小时报修人评价为“满意”4分/小时（基准分）公共设备设施维保质量达标4分/小时（基准分）报修人评价为“一般”0分/小时未能完成公共维修服务0分/小时报修人评价为“不满意”-4分/项公共设备设施维保质量不达标-4分/项公共维修组管控模式人员管控当月薪酬=基本工资+绩效激励+非上班时间紧急抢修酬劳当月总积分绩效激励=绩效系数（0.5元/分）×每项维修服务积分之和（每项维修服务积分之和-基本积分）×10倍基本积分超额积分+未达到基本积分达到基本积分0.5元/分×4分/小时×耗用工时×10倍以广州为例：2510元公共维修组管控模式人员管控12采取承包方式24小时特约维修服务采用扣罚金额的方式。技工未按公司标准完成维修任务将被扣罚一定的金额，以扣罚金额的多少来计算其每月绩效薪酬。值班模式绩效方案特约维修组管控模式人员管控1采取承包方式24小时特约维修服务值班模式2采用扣罚金额的方式。技工未按公司标准完成维修任务将被扣罚一定的金额，以扣罚金额的多少来计算其每月绩效薪酬。绩效方案项目扣罚标准业户评价为“非常满意”-业户评价为“满意”1元/项业户评价为“一般”50%工时费未能完成维修服务-业户评价为“不满意”120%工时费已受理未完成的服务单≤20张-已受理未完成的服务单为20～39张10元/天已受理未完成的服务单为40～59张50元/天已受理未完成的服务单≥60张200元/天特约维修组管控模式人员管控当月薪酬=每项维修服务绩效之和每项维修服务绩效=该项服务工时费×85%-扣罚金额特约维修组管控模式人员管控12六天工作制8：00-18：00设立领班1名，设备维保技工设一、二、三级技工。根据各分公司重点设备机房数量配置技工人数，设备维保技工人数=重点设备机房数量÷30。电梯安全管理员每人负责100-120台电梯。分公司根据电梯数量多少合理设置专职或兼职的安全管理员，为不要质监部门规定相冲突，建议区域电梯安全管理员信息共享。值班模式设备维保组的构建设备维保组管控模式人员管控12六天工作制8：00-18：00模式一：距离较近的几个分公司，可联合成立专职的设备维保组，负责对其重要设备进行流动式的集中维修和保养模式二：重要设备机房（不含委外机房）数量大于20的分公司，也可自行成立专职的设备维保组，负责对其重要设备进行维修和保养。模式三：相邻分公司距离较远的分公司，应自行成立设备维保组，负责对其重要设备进行维修和保养。对于重要设备机房（不含委外机房）数量不大于20个的，设备维保组可根据工作量的大小兼任部分公共设施设备的其它日常管理工作。值班模式设备维保组的构建设备维保组管控模式人员管控3采用扣除积分的方式。技工完成维修、保养任务或委外维保监管任务将获得一定的积分（负积分），以积分的多少来计算其每月绩效薪酬。绩效方案项目积分标准评价为维保质量“非常出色”10分/项评价为维养质量“满意”0分/项评价为维养质量“不满意”-20分/项当月薪酬=基本工资+绩效激励每项维保服务积分之和×0.5元/分绩效工资≤基本绩效工资+500元3000～3400元设备维保组管控模式人员管控3采用扣除积分的方式。技工完成维修、保养任务或委外维保监管任务将获得一定的积分（负积分），以积分的多少来计算其每月绩效薪酬。绩效方案项目积分标准评价为维保质量“非常出色”10分/项评价为维养质量“满意”0分/项评价为维养质量“不满意”-20分/项当月薪酬=基本工资+绩效激励每项维保服务积分之和×0.5元/分绩效工资≤基本绩效工资+500元3000～3400元设备维保组管控模式人员管控绩效方案EBA物联网管控模式设备管控EBA物联网管控系统实际上就是系统设备监控运行管理系统。主要包括：1、对供电系统配电柜的运行状况进行实时监测，包括设备房的环境温度、湿度，设备运行温度、设备房的环境气味监测、视频环境监控、电压、电流、频率和功率因素监测，各回路的开关状态。2、对供水系统的进、出水压力，水池满水、缺水、地面溢水、跑水等进行异常报警，对供水控制系统进行实时监控。3、对消防主机运行状况进行实时监测，对消防系统各大联动设备进行实时监控，出现异常，能及时推送报警信息。4、能实时采集门禁、车场道闸的相关进出场相关数据，进行综合分析。5、远程抄表6、BIM模型的应用绩效方案IRBA系统管控模式设备管控绩效方案智能物联系统管控模式设备管控绩效方案EBA物联网管控模式设备管控设备在线管理，设备全生命周期信息一目了然维修维保工艺路线标准化，工时与绩效考核挂钩巡检维保情况后台实时记录，掌握工作轨迹及实时维保情况绩效方案EBA物联网管控模式设备管控1、设备档案每个设备都有自己的身份证通过设备二维码扫描，随时了解设备的情况通过扫描二维码进行报修空间位置巡检标准维保要求系统类型设备基础信息EBA物联网管控模式设备管控•名称•频次•路线类型建立工艺路线•工单开始•准备工作•安全措施•具体任务•工作结束确认工作步骤•任务名称•任务类型•是否必填定义执行标准2、设备巡检维保标准化EBA物联网管控模式设备管控巡检计划•任务频次：按小时、天、周、月、季度、年生成任务•巡检工时：用于计算员工工时绩效•抽样率：用于定义空间覆盖率标准•负责人员：定义巡检任务的主负责人、协助人员维保计划•任务频次：按天、周、月、季度、年生成任务•维保工时：用于计算员工工时绩效•负责人员：定义维保任务的主负责人、协助人员3、设备巡检维保计划目录基本思路其它规定管控模式服务流程服务流程服务流程04维修技工01业户/报修人02物业服务中心03服务平台05物业仓库电话报修下单APP下单生成服务单抢单发放材料维修作业回单评价/支付生成服务记录回收材料回访、销单系统自动下单目录基本思路管控模式服务流程其它规定其它规定12零星维修前期工程遗留问题零星维修工程由公共维修技工负责，按公共维修服务单绩效标准计入当月绩效。进出苑区对全体技工开通员工卡进入其分公司范围内苑区、楼幢的权限，技工进出苑区、楼幢必须刷卡通行，禁止门岗物管员随意放行。16其它规定34特约维修服务要求特约维修服务技工必须按照公司统一要求上门服务。承包保证金特约维修服务实行内部承包的，不设立承包保证金；特约维修服务实行外部承包的，在业务承包合同内应约定由承包人向物业服务公司缴纳保证金。17其它规定56违规处理通过任何渠道获得的维修服务违规的相关投诉、举报，应以书面形式连同相关证据，反映至总公司品质管理中心，由品质管理中心直接派员调查或授权物业区域调查。收费标准常规特约维修服务的收费标准、材料价格、保修规定应在物业服务中心和其它公共区域公示。特约服务费用构成：总费用=材料费+工时费。18谢谢聆听！Thanksforlistening！