枫景家园前期物业管理方案

-1-永安南西区物业管理实施方案通辽铁建房地产开发有限责任公司二零零七年七月-2-目录一、永安南西区基本情况----------------------3二、管理范围内提供维修服务的措施------------3三、前期物业管理目标及标准------------------3（一）管理目标--------------------------3（二）服务内容及标准--------------------4四、前期物业管理目标、内容及标准------------7五、小区内建筑物发生危险，影响人身安全工作预案-8六、保洁管理--------------------------------8七、保安管理--------------------------------9八、绿化管理-------------------------------10九、物业维修和管理的应急措施-------------10-3-一、永安南西区基本情况小区用地：50565.34m²建筑面积：89933.31m²绿化面积：30%总户数：731户交房日期：2007年12月30日我公司在小区物业综合楼内设立为业主服务的接待室，设有专职管理接待员接待用户，处理管理范围内的一切事务。二、管理范围内提供维修服务的措施在做好小区日常的物业管理工作的基础上，对正常交纳物业费的业主家中自用部位提供免费维修服务，所用材料费用由业主承担。在接到住户的请修求助时，问清情况内容和地点，准备好所需工具，在规定的时间内到达住户家中，在征得住户同意后方可进入室内，在维修过程中时刻要为业主着想，尽量采用简便易行的维修方案，节省材料，以减少住户的损失，维修完毕协助业主清理现场，经业主签认后，报公司，以便回访。三、前期物业管理目标及标准（一）管理目标1．年度业主/住户综合满意率≥90％2．年度房屋及设施设备完好率≥90℅3．年度内无重大责任事故发生。（二）服务内容及标准-4-(1)前期介入1．项目设计方案的建议；2．施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；3．参与单项工程的交接验收；4．参与整体工程的交接验收；5．进行物业的接管验收及问题的整改、督促；6．接受业主入住前的相关咨询;(2)业主入住管理1.办理业主入住相关手续；2.对业主及物业使用人的二次装修进行管理；(3)入住后的管理1．公共性服务⑴清洁卫生管理；⑵绿化日常维护管理；⑶治安管理；⑷上水管道共用部分的维护管理；⑸水电管理；⑹排污设施管理；⑺道路维修管理；⑻房屋共用部位的日常养护维修；⑼暖气系统及共用部分的维护管理；⑽物业档案资料管理；-5-⑾车辆停放及交通秩序管理；⑿安排社区文化活动，协助政府宣传教育；⒀根据需要增设的其他服务项目。2．特约性服务家居设施维修：包括：保修期满的上水、下水、暖气管路供电设备及线路的维修及门窗维修等。(4）物业管理服务质量标准1．房屋管理与维修⑴房屋完好率达到90℅以上，楼宇外观美观、整洁、无改变使用功能，无违反规划乱搭乱建现象。⑵房屋零修及时率达到90％以上，水电等设备随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达到95℅以上；2．设备管理：设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需的各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95℅以上；3．供电系统：⑴保证24小时正常运行，出现故障，立即排除；⑵限电、停电按规定提前通知业主。4．消防系统管理-6-⑴确保消防系统完好无损，可随时启用；⑵有突发性火灾等紧急事件处理程序，组织义务消防队，并定期训练；5．给排水系统：⑴每年进行水质检验，操作人员上岗证年检；⑵设备、阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象；⑶所有排水系统畅通，讯期道路基本无积水，楼内、地下室无积水、浸泡发生；⑷遇有事故，维修人员能及时进行抢修；⑸无长时间停水事故；6．空调位置要求按规定安装，位置统一，排列有序，冷凝水集中收集；7．市政公用设施管理⑴公共配套设施完好，不随意改变用途；⑵公用照明、通讯、邮政设施齐全，工作正常；8．车辆管理：交通车辆按规定位置停放，无乱停乱放现象；9．绿化管理：定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象；10．环境卫生管理：⑴垃圾日产日清，公共走道，地下室等所有公共场所保持清-7-洁，无随意堆放杂物和占用；⑵商业网点无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象；11．治安管理⑴实行半封闭管理，并实行24小时安全防范制度；⑵无重大火灾和交通事故；12．业主满意率：无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达90℅以上；四、前期物业管理目标、内容及标准房屋装修及日常使用的监管是一项重要工作，是影响房屋质量的最大隐患，为保证房屋质量，我们采取以下措施进行监控：1.申报：住户装修前必须到管理处办理相关手续，填写《装修申请表》并签订装修协议，缴纳装修保证金，在无破坏房屋结构、满足装修要求时全额退还，否则按规定扣除。2.审查：物业公司对申请装修用户进行审查，按有关规定进行装修，不得进行违章作业。3.施工管理：施工单位必须具备相应的施工资质；装修发生违章行为，住户与施工单位均为第一责任者，均独立承担责任；使用高功率电器时须由管理处另提供电源；施工队必须配备消防器材；施工时间要符合规定，不得影响其它住户的正常休息。4.巡视监管：物业公司设专人对住户的装修进行监管，监管员对装修户每天巡视不少于二次，并做好巡视记录。对小区内日常管理，巡视员每两天巡视不少于一次，并做好巡检记录。-8-五、小区内建筑物发生危险，影响人身安全工作预案当发现小区内建筑物发生危险，影响人身安全时，应急时报告，物业公司立即派保安人员先期到达现场，勘察现场情况，做好防护和人员的疏散。物业公司同时要向有关部门进行汇报情况，并组织员工进行维护和抢修工作。并做好事故调查和总结。六、保洁管理为使“永安南西区”充分展现洁净、清幽的环境，体现出净化、绿化、美化的人文环境，公司策划实行全员保洁，上至经理，下至操作人员，全员树立保洁意识，人人都是保洁员，人人都是绿化员，保安员不仅仅负责环境治安和车辆管理，还将承担起小区清洁维护、监督等工作。专业养护、责任分明，以“四有”促进管理。做到有专业管理，以一名物业管理员组成卫生绿化项目小组，全面管理。有专业队伍，保洁队和绿化队，层层落实。有明确的奖励措施，若有扣分因素，相关责任人扣发薪金，有严格遵守的保洁、绿化制度和标准化的作业方式。具体实施方案如下：1、楼宇内公共楼道、公共部位及商场门前卫生区，管理部派专职卫生员作到垃圾日产日清，楼道每日清扫1次，每周拖洗2次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次，清除小区内主要道路积水、积雪，并实行全日制保洁。2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放，定期清运。3、消灭卫生死角，以“四定”抓整洁绿化。物业管理办公室将定整洁内容、定整改时间、定整改责任人和定检查复查人，彻底达到无-9-“五乱”的效果，即无乱张贴；无乱涂写；无乱排水；无乱堆放；无乱竖广告牌。4、制订监管措施，卫生、绿化离不开监管，在卫生绿化项目小组的组织下，对楼梯、路面、植被等全面质量管理，制定各项考核制度和标准，定时抽查与随机相结合，每季度进行评比检查，对未达标的卫生死角予以清理。七、保安管理为使“永安南西区”住户安居乐业，物业管理公司在对“永安南西区”进行现场考查和综合分析的基础上，根据其独特的地理位置、特点，制订出相应的治安防范措施，具体实施方案如下：1、保安工作人员统一着装、整齐，待人要文明礼貌、热情。2、实行24小时值班和巡视。3、门卫进出要严格，来访客人要登记，搬迁货物须由业主开具证明条。4、充分发挥小区24小时电视监控系统、搞好社区智能化管理。5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。7、配有消防系统设施设备，能随时启用。8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施引路标志完好，紧急疏散通道畅通。9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安-10-全，以创造良好治安环境。10、外来车辆未经许可不得进入小区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。八、绿化管理聘请专职园艺工对小区内绿化进行细心保养和修整，按照绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，制定不同的养护计划，为小区提供一个优雅的环境。具体实施方案如下；乔木：每周巡查二次，及时修剪枯枝，病虫枝，名贵树种悬挂标识牌；灌木：每周巡查二次，及时修剪，保持旺盛长势，注意灭虫害；花卉；每周巡查二次，勤浇灌，保持正常生长；草坪：及时修剪，夏季不长于15厘米，春季不长于10厘米。杂草每周巡查拔除。隔离绿化带和环型绿化带：每月修剪一次，定期浇水，关键对有特别形状的绿篱、花球重点养护。九、物业维修和管理的应急措施1、业主或使用人自用部位突然断水、断电的应急措施当接到小区业主或使用人自用部位突然断水、断电的报修后，物业办应及时派维修人员到住户家中对自来水管道、阀门或供电线路和用电设备进行检查，并向业主说明故障的原因和解决方法，解决方案在征得业主同意后方可实行，维修工作要严格执行公司相关的规章制-11-度，并详细做好维修记录。2、小区物业管理范围内突然断水、断电的应急措施当小区物业管理范围内发生突然断水、断电情况时，物业办公室工作不员在向住户做好解释工作的同时，及时到达现场并初步推断故障原因，迅速投入到自来水管道或供电线路和设备的检修工作中，查明原因，及时修复。如果情况比较复杂，报公司经理或工程部主管后，调工程部相应专业技术人员全部到场，综合分析各方面的因素，确定出故障地点、故障原因和解决方案，分头工作，尽快完成。3、业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施当接到小区业主与使用人自用部位排水设施发生阻塞的报修时，在规定时间内派维修员到业主家中进行检查和疏通，情况严重的，公司经理，调大型疏通设备或再派人员到场协助。需要拆除室内装潢部分时，工作人员要与业主说明各自的责任范围和相应的权利义务等，必要时可签订《维修协议》，之后方可进行维修，维修过程中要尽量节省材料，尽量保持业主室内的卫生，疏通后维修员协助业主做好室内的清洁工作。4、雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施当雨水管发生阻塞现象时，公司要及时派工作人员到现场进行清理，情况严重时报公司经理或工程部主管，组织工程部技术人员到场疏通，确保小区内无积存雨水现象。当发生污水管及排水管网阻塞的情况时，首先由小区维修人员到场进行初步检查和疏通，若情况比较严重，报请公司经理，视情况调-12-大型疏通设备、强力吸污车到现场，并由工程部主管负责现场的整体疏通程序和具体工作，争取在最短的时间内恢复小区污水的正常排放，保证小区业主的正常生活秩序。5、供电系统故障的应急措施当小区发生供电系统故障时，物业办要在第一时间派维修人员赶赴现场，认真仔细勘察现场情况，查明故障原因，以最快的速度恢复设备的正常运行；同时现场的维修人员要及时将情况报告给主管经理、工程部主管等相关人员。如果设备故障比较严重，必须申请外派维修。6、发生火警时的应急措施当小区物业办公室接到火灾报警时，首先判断好发生地点，同时派人到火灾发生地，如果灾情较轻，通知护管人员自行处理好即可，如果是误报，到场人员要查明原因，记录在案。如果发现灾情比较严重，要立即报火警119，并及时通知物业经理，立即组织应急小组相关人员到位。总指挥及时组织人员疏散，进行安全保护；组织保安人员赶到现场灭火；立即切断电源，转换事故电源；并检查已经自动启动的消防设备工作情况，必要时要强行启动其他消防设施，总指挥要随时监控火势情况，监守消防中心岗位，随时按照具体情况作出决定。灾后要及时清理火灾现场，做好灾情记录，追究火灾责任人，并向有关部门汇报。7、发生住户煤气中毒事件的应急措施发现由中毒情况或接到中毒事件报告时，首