办公大楼维护维修制度

设备维修保养制度一、总则第一条为保障办公楼的正常运行，维护文明、舒适、宁静的工作环境，实现优质、高效、规范和安全的工作要求，结合各方面实际情况，特制定本制度。第二条本制度适用于机关办公大楼和所属区域的维护、维修和保养，包括供排水、供电、供暖及相应的设施的实施与维护。第三条办公楼维修、养护管理，具体履行对办公楼及所属区域的管理职能和对机关的服务职能，由长城物业具体实施，临空园区服务公司协同监管执行落实第四条维修工程人员均应严格遵守制度，努力创建文明办公环境。二、文明办公管理1、严格遵守工作制度，不准迟到早退；进入办公区域应保持仪表整洁，不准穿拖鞋、背心、裤衩等；不准在办公楼内大声喧哗；不得串岗闲聊、高声喧哗，不得在办公楼进行与工作无关的活动。2、未经允许不得接触办公人员物品，更不得随便拍摄办公人员照片或影像。3、搞好个人办公区卫生，做到物品摆放有序，保持整洁、干净；保个人使用设备卫生等。4、严格落实执行上级下达的维修通知，第一时间到达保修地点，不得以任何方式和理由抵触。三、安全施工管理1、坚持以人为本的原则，施工过程中注意个人安全，做好防护措施，必要时可要求物业秩序人员协助。2、遇有安全隐患的维修工程，应立即报上级领导知晓，在上级领导批示下进行操作维修。3、电路及电路设备维修，应做好绝缘防护措施施工；需爬高作业的情况下必须有2个或以上人员在场协助的情况下作业。四、巡查标准管理1、每天早上8:30对园区所属区域进行安全巡查，并登记造册，交一份留监管单位存档备案。2、对每一次维修情况进行详细记录，维修清单详细记录更换设备零件的费用明细，交一份留监管单位存档备案。3、维修部门对园区工程项目，依据其结构和运行方式，定出检查的部位（巡检点）、内容（检查什么）、正常运行的参数标准（允许的值），并针对设备的具体运行特点，对设备的每一个巡检点，确定出明确的检查周期，一般可分为时、班、日、周、旬、月检查点。巡检工针对巡检中发现的设备缺陷、隐患，提出应安排检修的项目，纳入检修计划。巡检中发现的设备缺陷，必须立即处理的，由当班的指挥者即刻组织处理；本班无能力处理的，由领导确定解决方案。重要设备的重大缺陷，由领导组织研究，确定控制方案和处理方案。4、对于公共部位的设施设备，工程部派人进行巡查检修。每周一次，做好记录，一般故障由巡查员现场修复，重大故障由巡查员汇报当班负责人后安排检修。5、可将客房易损项目制成表格，由工程部派人每周一次协助客房部巡查检修，对较大故障或需要更换配件的日常维修项目仍由客房部填写报修单。五、维修流程、要求1、设备需要维修，使用部门如实填报报修单，部门负责人签字后送工程部。2、急需维修时，使用部门也可直接电话通知工程部。3、工程部接报修单或电话后应及时派工，维修人员到达现场后，原则上凭维修单进行维修（见单维修）。特殊情况可先维修，同时告知上级和监管单位知晓，后续可补维修单，如未告知，出现状况由施工个人承担责任。4、修复后现场作业工程师应请使用部门在维修单上签字认可。5、无法修复时，维修工应将无法修复的原因写在维修单上，签字并报送负责人。6、工程部门负责人根据实际情况，属于零配件问题，可按程序填报申请表，属技术问题无法短时间修复，及时上报并组织相关人员进行研究，拟定处理方案上报监管部门审批。7、维修作业完成，所有设备归位，恢复维修前状态，并清理现场垃圾，保证施工环境卫生。六、维护、保养标准空调主机的维修与保养第一条:1.(1)每两小时按操作规程中运行检查所列项目对空调主机进行一次检查，并记录有关数据，状态；(2)每星期一清洁机房及机组表面灰尘；2.冷冻水泵及冷却水泵，每两小时做一次如下项目的检查：(1)水泵电机轴承温度是否正常运转，是否有异响或振动；(2)压力表读数是否正常；(3)连轴器是否有异响跳动及是否漏油；(4)阀门开关位置是否正常；(5)排除不正常的漏水现象；(6)每周清理泵组外表及机房环境卫生。3.冷却水塔：(1)每两小时检查一次运行电流电压；(2)每天两次实地检查运转情况：A.运转是否有振动或异响；B.水流是否正常，塔内水位是否正常。(3)每星期检查一次皮带张紧度，必要时进行调整。4.柜式空调机：(1)每天到实地检查两次；1)机组运行是否有异响或振动；2)凝结水畅通情况及机组出风情况；3)电动阀门工作状态。(2)每星期检查一次皮带张紧度，必要时进行调整。第二条月度保养：1.空调主机：(1)认真检查各仪表是否可靠，更换不正常的仪表；(2)检查冷动剂是否有泄漏或漏油漏水现象；(3)分析一个月以来的运行情况，判断连续运行的可靠性。2.冷动水泵、冷却水泵：(1)轴承加油；(2)检查连轴器润滑油是否足够；(3)检查地脚螺丝及主要连接螺丝是否有返松现象。3.冷却水塔：(1)检查皮带轮的磨损情况，必要时更换或修理，同时检查皮带及键是否松动；(2)轴承加油；(3)清洁表面灰尘，要求漆见本色、铁见光。4.柜式空调机：(1)清洗空气滤网，检查表冷器翅片；(2)检查皮带及皮带轮磨损情况，及皮带轮及键是否有松动，必要时更换及修理；(3)检查叶轮紧固螺丝及轴承座紧固，螺丝是否有返松现象；(4)轴承加油；(5)清理机组外表及机房环境。第三条季度保养：1、空调主机：(1)检查冷冻剂及机油是否足够，机油是否变质，必要时添加或更换；(2)检查清洁水过滤器。2、冷冻水泵、冷却水泵：(1)电机轴承加油；(2)联轴节清洁、换油；(3)检查清洁泵前水位过滤器。3、冷却水塔：(1)保养、检修所有附属阀件；(2)检查所有非不锈钢保护是否完好，必要时做油漆保护。4、柜式空调机：(1)电机轴承加油；(2)检修测试电磁阀门工作状态，检测温控可靠性。第四条年度保养：1.空调主机：(1)做一次全面性的性能技术检查，在做针对性的拆检处理；(2)检验各仪表的准确可靠性；(3)停机保养前，全面检查冷冻剂系统、润滑剂系统、水系统的密封性能；(4)检查保养安全阀及所有附属阀件；(5)清洗机油过滤器；(6)每两年更换一次冷冻机油；(7)换季停机的拆盖清洗冷凝器及蒸发器，检查管子是否有腐蚀现象；(8)测试电路动作的可靠性，模拟试验各安全装置的性能；(9)电机做年度检修保养。2.冷冻水泵、冷却水泵：(1)检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油；(2)检查密封件的密封情况；(3)检查泵叶壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳内外表面，泵壳内外表面及机架做除锈油漆保养；(4)检查各仪表的准确可靠性；(5)检查保养所有附属阀件；(6)校对轴线，做好记录，检查键与键轮的磨损情况，检查键轮及键与轴配合是否有返松现象；(7)电机做年度检修保养；(8)测试电路动作的可靠性。3.冷却水塔：(1)检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油；(2)对电机做年度检修保养，并测试电路运作的可靠性。4.柜式空调机：(1)检查所有运动部位的磨损情况，更换轴承油；(2)清理叶轮、风机壳，检查腐蚀情况，做好防锈保护工作；(3)检查所有附属阀件；(4)检查保温层，检查风管是否完好；(5)对电机做年度检修保养；(6)大修后起动前必须对叶轮轴承座、电机地脚螺丝等主要连接螺栓做一次全面的紧固检查，并在运转48小时后再重新检查一次；(7)清洁消音器。电梯维修、养护1、勤检制：工作人员在接班后按规定时间和路线对电梯进行一次检查，内容包括机房、电梯内选，外呼、楼层指示灯、电梯乘坐舒适感、厅门、桥厢门、桥厢照明、桥厢装修、风扇以及巡视记录表中的所有项目；2、包干责任制：为了更有效地对电梯进行日常的维护保养，实行电梯的维护保养包干责任制，即将人员分成若干组，每组负责若干部电梯的日常维护保养，内容包括该电梯所属设施；整流器、控制屏、主机、桥厢及桥厢顶、导轨、厅门及门轨、井道及井道设施、井底等。3、季度和年度安全检查制：除了日常对电梯进行巡视和实行包干责任制以外，还应进行季度和年度安全检查，按升降机试验记录逐项检查，并做好检查的详细记录。临时性电源及照明电路检修1、准备（1）作业条件：临时性检修（非计划检修）（2）工器具的准备：测量仪器、工具，包括：摇表、万用表、扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。（3）劳保防护用品安全帽、绝缘鞋、验电器、手套（4）材料、配件的准备电缆、临时性检修配电箱、绝缘胶带等。（5）安全技术措施的准备：填写、签发工作票、工作内容交底；确认安全措施执行情况；布置检查安全注意事项。2、联系：停电，验电、挂检修牌，作业时有专人负责监护。3、接线作业（1）开始检修前确认临时用电设备负荷，严格按照一闸一负荷的基本原则，严禁一闸多负荷；严禁超负荷接线，引起越级跳闸，选用电源位置时严禁接入主控室或重要设备回路，已防止影响其他设备运行。（2）临时性线路必须架空敷设，不准拖地放置。必须在地面的电缆一定要设立防护或警示标志。（3）现场临时性配电箱必须固定在安全位置，设置安全防护的同时必须设立警示标志。（4）确保临时电缆外部绝缘层良好，电缆有接头部位必须做好绝缘处理，严禁未做绝缘处理的裸露接头放置在地面。4、架设结束做到现场清洁完整，清点工具及材料，送电试验无误后方可使用。第二节照明线路检修标准1、准备（1）作业条件：临时性检修（非计划检修）（2）工器具的准备：测量仪器、工具，包括：万用表、电工钳、螺丝刀、电工刀等。（3）劳保防护用品：安全帽、绝缘鞋、验电器、手套、梯子（4）材料、配件的准备：电线、灯具、灯泡、绝缘胶带、安全带等。（5）安全技术措施的准备：工作内容交底；确认安全措施执行情况；布置检查安全注意事项。2、联系：停电，验电、挂检修牌，作业时有专人负责监护。3、照明维修与安装（1）开始检修前确认所维修照明线路断路器分开，并验电。（2）使用梯子时必须有人扶梯子，更换灯具如需使用天车时应联系天车工配合，登高作业必须使用安全带。（3）临时性检修移动式照明、在金属容器内作业照明，必须使用36V以下安全电源及灯具。（4）临时性线路必须架空敷设，不准拖地放置。必须在地面的电缆要设立防护或警示标志。（5）防爆型灯具必须做好内部绝缘处理，并将外部防护装置安装牢靠。4、检修结束做到现场清洁完整，清点工具及材料，送电试验无误，方可使用。高压配电室检修规程高配电柜主线路（母线、电缆）、控制线路检修（除尘）；真空断路器检修第一节检修准备工作及标准1、检修前准备：（1）作业条件：定修（计划检修）停机停电（2）工器具的准备：测量仪器、工具，包括：摇表、万用表、组合扳手、活扳手、电工钳、螺丝刀、电工刀等。（3）劳保防护用品安全帽、绝缘垫、绝缘鞋、绝缘手套、高压验电器、接地线（4）材料、配件的准备导电膏、沙布、白布、导线、吹风机等。（5）安全技术措施的准备：填写、签发工作票、停送电倒闸操作票、工作内容交底；检查安全措施执行情况；布置检查安全注意事2、联系：通知相关维保单位到场并停机、停电，验电、挂检修牌、合接地刀。高压设备必须挂接地线，设立警示标志，作业时有专人负责监护。第二节高压配电柜内部检修标准检修开始首先使用电吹风机进行除尘，保证内部端子柜内盘面清洁线路整齐、标志完好无缺损。（一）高配电柜主线路、控制线路检修标准1、检查母线、主接线端头无变色，松动现象，主体无变形弯曲，电气距离合乎标准要求（10KV相间大于125mm，相线对外壳大于225mm）。2、电缆头、套管、引线和接线盒，引线相间，距接地物的距离要符合规定，安全距离700mm，不合格的电缆接头、接线盒套管、引线要更换（工频耐压：35KV，1分钟无闪络，无击穿、绝缘电阻200KΩ）。3、电缆固定处露保护管，电缆固定牢靠，且不可有张力，铠装无松散、无严重锈蚀和断裂，弯曲半径不能小于90°接地良好。保护管口要密封，保护管应完整无损坏、固定牢靠，锈蚀面积不得超过总面积的5%，否则要除锈涂漆。4、清扫电缆沟，电缆沟内无积水、杂物，支架完好、牢固、不锈蚀，盖板齐全通向室外出口处必须有完好防鼠措施。5、电缆标示牌，标示牌要齐全、正确、清楚，要固定牢靠。6、紧固小母线及信号母线，检查微机综合保护装置（各保护继电器）的接线，控制电路接线正确、整齐、紧固，标志清晰，熔断器接线无变色松动现象。7、盘面指示装置完好可靠，使用万用