2014宏观经济形势之房地产市场

当前宏观经济形势2014年房地产市场分析一、总体宏观经济形势及房地产问题我国经济基本面依然较好，外部环境趋于改善，市场预期不断好转，体制机制改革有望激发经济增长活力。总体看，我国仍处于工业化、城市化、消费结构升级、收入较快增长阶段，且一些新的增长拉动因素正在形成，经济基本面仍然良好。一方面，内需增长仍有广阔空间。另一方面，要素供给质量明显提高。外部环境的不确定性仍然存在，财政金融领域矛盾和隐患较多，企业生产经营困难问题短期内难以明显缓解。房地产市场运行的不确定性增加。房地产价格持续攀升，引发社会矛盾，并挤压其他产业发展空间，通过各种渠道对价格总水平的稳定也产生不利影响。随着房产税的扩围、按揭利率水平的上升、美国量化宽松政策退出和一些三、四线城市供过于求，房地产市场也存在着一定的调整压力。二、我国房地产市场运行情况政策调整1、市场运行情况2014年前三季度，我国房地产开发投资规模均高于2013年同期水平，但增幅呈持续下跌趋势，住宅投资占房地产投资比重保持稳定；房地产施工面积累计增幅下降并逐步趋稳，新开工面积累计增幅始终处于负增长态势，竣工面积累计增幅由一季度的负增长向上突破为正增长；全国商品房销售面积和销售额、全国商品住宅销售面积和销售额的累计增幅均为负值，持续恶化，且有继续加重的趋势。70个大中城市的住宅销售价格呈全面下降趋势，环比来看，所有城市二手住宅价格均环比下降，新建商品住宅价格环比下降城市69个，另外1个与上月持平；环比来看，二手住宅和新建商品住宅同比价格下降的城市个数两年来首次超过同比上升的个数；国房景气指数持续下降，处于较低水平。11月百城价格指数2、政策上的调整央行9·30新政2014年9月30日下午，央行、银监会出台重磅救市文件，松绑限贷，文件内容提到：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策；在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。由于当时限贷政策尚未有实质松动，限购政策调整效果远远不如市场各方预期，尤其是对地方政府而言，市场低迷直接影响到土地出让收入和地方税收，为了进一步刺激楼市，部分城市“救市”力度继续加码，进行二次调整。二次调整大致分为6类：1、限购二次调整。2、购房落户二次调整。3、首套房贷款优惠，且适当放宽二套房贷款。4、契税减免。5、财政补贴。6、政府出资去库存。5月6日，成都市政府出台紧缩的购房新文件称，自6月1日起，成都市调整灾后重建的落户政策，规定购房满90平以上住房且缴纳社保满一年以上才能落户。而在此之前，在成都购买落户政策规定，外地户口落户，需要购房满70平米且缴纳社保满一年，才能在购房之后进行落户。央行降息政策11月21日，央行出台降息政策，将金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。此次央行降息初衷不是为了救市，而是为防止宏观经济下滑，进一步刺激经济发展的举措。结果房地产市场却成为了直接的受益行业。业内人士指出，一方面它缓解了部分自持资金较少的开发商的生存压力，并在一定程度上改善了融资环境；另一方面，消费者的还贷压力也有所减轻，更重要的是，在恢复市场信心的同时，通过降低存款利率的方式，能起到刺激消费的作用。降息对房地产市场而言固然利好，但绝非单纯利好，可能也意味着宏观经济及其中的房地产市场面临严峻挑战，这也预示着接下来很有可能是一系列的降息，甚至于全面降准。短期来看，降息体现了政府对房地产市场的积极态度，能够快速提振市场信心，促使刚需购房者积极入市。但长期来看，降息可能产生反作用。一方面，非对称性降息，尤其是存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍，无疑增加了银行资金成本，而商业银行为追求更大利润空间，放贷给个人房贷的积极性势必会降低，购房者将更难获取个人房贷，更别提优惠利率了。另一方面，由于资金成本的升高，企业的融资成本也同样水涨船高，财务费用的增加无疑将进一步削弱企业的盈利能力。三、业内人士对于市场的分析央行接连出台相关政策，不断地释放出了市场需求，让部分苦苦挣扎的房产商看到了希望。当然，也树立起市民对房地产市场的信心。政府不会任楼市崩溃，稳定应是常态。在同策咨询研究部总监张宏伟看来,在年底政策利好“窗口期”,大房企可以积极调整推盘策略冲刺销售业绩,但中小房企尚无法与品牌房企对抗,销售业绩受到品牌房企影响,即使央行降息,中小房企也并不占有多大优势。业内人士普遍认为,经济基本面仍然有下行压力,楼市需求上升动力不足,即使有降息、地方政府“救市”等措施,楼市短期内会出现一波放量的行情,但是楼市短期、中期仍然会面临供大于求的问题,千方百计去库存仍然是市场主旋律。戴杜伟则认为因为降息存在周期性，很多的购房者可能会持观望态度，将利好期待带到下一个降息周期。他表示：“中国的一些经济政策一般都具有一定的周期性的，并且肯定会有一定的持续性。限购对于房地产市场的影响是短期的，而降息的影响会是长期的、更大的。”而在高院生看来，此次降息是明年房地产市场的一个基调的奠定。本身这次降息并不是仅仅针对房地产市场，其可以说是针对整个市场的宏观角度。从宏观政策层面，国家利好政策的释放肯定是意在刺激房产市场回暖，上演年度翘尾行情。对于房贷政策走势，业内人士认为，会继续放松。从目前的市场反应来看，虽然降息对买卖双方均有刺激作用，但对楼市的影响还有待观察。知名房地产商任志强16日在北京表示，自己并不看衰中国房地产市场，但现在房地产市场库存仍然巨大，预计明年房地产投资增速会继续下滑，估计房价会在底部运行一个较长的时间，到明年9月份会出现反弹。他指出，从房地产开发投资来看，今年前11月房地产开发投资增长11.9%，预计房地产开发投资全年增速在10%左右，而单月来看出现了低于10%的增长速度，总体而言，房地产开发增速将持续下降，明年可能仍然处于持续下滑的趋势。任志强表示，改变宏观政策对房地产市场和个人消费产生的作用是巨大的，所有开发商可能都会为出台一些新的政策而感到高兴，现在已经有降息了，可能还会有多次降息和降准，但短期的降准并不一定都完全会让市场迅速反弹，即使降准0.5或1个基点，释放几千亿元资金，也不可能全用在房地产上，也不可能把库存迅速在短期消化。任志强认为，房价会在底部运行一个较长的时间，房价要迅速反弹还需要长一点时间，估计房价在底部运行要到明年9月份左右，或者到年底，也就是明年四季度会出现反弹。四、展望：降准降息通道可期年末会议充满希冀货币政策调整持续发挥积极作用，或将迎来降准降息通道。930新政后，信贷政策在房地产业所发挥的积极作用继续彰显，11月央行降息更是给予市场强有力的利好信号，房地产供需两端和资本市场均将受益。同时，地方政府加快公积金及普通住宅标准调整，支持居民合理自住需求，减轻首置首改购房负担。在多重利好之下，年末房地产市场或将逐渐企稳回升。同时，由于宏观经济环境影响，货币政策存在进一步调整的可能。从我国历史经验来看，降息降准多先后出现，并呈现多次连续调整。21日的大幅降息，或将预示着又一次宽松化调整通道的打开。新常态下政府主抓深化改革，加快实现新型城镇化。三期叠加下中国经济呈现出“新常态”，未来中国经济增长将更趋平稳，增长动力更为多元，发展前景更加稳定。在新常态下，房地产调控手段也逐渐回归市场化：限购等短期行政调控措施退出，差别化信贷为代表的信贷政策向长期稳定发展，不动产登记、房地产税制改革等长效机制稳步推进。12月，中央经济工作会议即将召开，未来新型城镇化如何持续为社会经济发展提供动力备受关注，而集体土地制度改革能否如预期所言在农村工作会议取得突破，也将值得期待。谢谢观赏请多指点！！！