重庆公租房的盈利模式分析pptx

重庆公租房的盈利模式目录1、保障房的发展现状2、重庆公租房的现状3、重庆公租房的盈利模式保障房的含义：保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、公租房、经济适用住房和政策性租赁住房等构成。与市场化运营的商品房相比，保障性住房是依赖于政府和社会组织而存在的半公共产品。保障房的开发和运营在受市场价格机制影响的前提下，政府控制力表现的较为突出。保障房的发展历程：市场计划市场完全的计划经济住房分配实物化改革开放，实行有计划的商品经济市场经济住宅建设和制度改革，住房商品化市场飞速发展住房分配货币化中国经济体制改革发展历程中国房地产市场发展历程高福利的住房政策：城市住宅为完全的公共住房住房持有两极分化，需要解决低收入者的居住问题1978年1992年1998年保障房的特征：廉租房和公租房只租不售，政府拥有完全产权。经济适用房和限价房在出售过程中，购房者的房屋所有权和使用权受到严格限制：5年之内仅能用于自住；住满5年后，可以在按市场价与购买价之间差价的一定比例补交土地收益等款项后拥有完全产权，并能够进行出租或转让。棚户区改造是在原有住房基础上，将其改建或重建为经济适用房和限价房类型，棚户区改造不涉及国有土地的出让问题。重庆目前主要推广的是以廉租房和公租房为主的保障房，价格方面，相比市场化租金，廉租房和公租房租金较低，且廉租房低于公租房廉租房公租房经济适用房限价房棚户区改造方式/途径实物配租为主租金补贴为辅出租出售出售原居民/购房者产权政府或政府平台公司政府或政府平台公司购房者有限产权购房者有限产权同经适房/限价房建筑面积区间一/二/三居室35/45/55㎡中套60-80㎡，小套50㎡90㎡以下90㎡以下销售/租赁价格租金较低租金较低但高于廉租房销售价格较低限定出售销售价格较低，高于经济适用房无偿或极低面向对象低收入者中低等收入者中低等收入者中等收入者原居民/中低收入者保障房的成本分析：商品房的开发成本包括土地出让金、土地整理费用和房屋建设成本等。保障房由于其半公共品特征，在开发成本构成上存在差异。主要是土地出让金和土地整理费用和建设成本方面。廉租房和公租房的建设成本回流以租金为方式，建设工程的现金回流速度较慢，这致使开发商在利润率偏低和资金回流慢的限制下参与此两类保障房开发建设的热情较低。然而，相对其他类型保障房，廉租房和公租房在政府调控层面较为灵活，能够满足中低收入者的临时性住房需求，因此，廉租房和公租房在保障性住房体系中的地位日益凸显，政府或政府下属国有企业成为此两类住房成本的主要参与者。因此在重庆保障房体系中，政府或政府下属企业面临着极大的资金考验。目录1、保障房的发展现状2、重庆公租房的现状3、重庆公租房的盈利模式重庆市首先提出“公租房”的概念。重庆市构建市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，即占城镇人口60%—70%的中高收入群体由市场予以配置，30%—40%的中低收入群体主要由公租房保障，并形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控体系。重庆公租房模式（一）：重庆公租房模式（二）：重庆公租房一个重要特点是实现了公租房与廉租房、经济适用房的“三位一体”建设。重庆将不再单独集中新建廉租房和经济适用住房，符合条件的都可以申请公租房。特征描述对象界定本市无住房或人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭；大中专及职校毕业后新就业的无住房人员，他们有住房需要，但暂时还没能力买商品房；进城务工及外地来渝工作的无住房人员条件界定单身人士月收入不高于2000元，家庭人均月收入不高于1500元。时间界定公租房承租以5年为一租期，期间如果承租人不愿租住，可随时退出。租满5年之后，仍有住房困难的，可以继续申请5年。如果一辈子都有住房困难，可租一生。目标自2010年起，三年建造3000万平方米公租房，每年各1000万平方米，此后，视需要再增加一两千万平方米。按人均15平方米计算，3000万平方米可满足200万人群，4000万可满足260多万人。资金保障三年建造公租房3000万平米，按2000多元/平方米算，将投入700亿左右。把每年商品房土地出让金的5%和今后将开征的特别房产税拿出来，注入100亿左右，并通过银行贷款、信托等方式融资，可形成400多亿元的资金量。租金可平衡融资利息。总的来说，融资400亿元一年利息大约20亿。3000万平米公租房约60万套，按每套每年租金6000元计算，每年大约有36亿租金的现金流，不但可对冲掉银行利息，还可将剩余部分用作维护等费用。国家以重庆公租房为典型，在方向性引导上给予支持。2010年上半年，国家拿出20多亿公租房补贴，其中40%补给了重庆。建设方式坚持“公有、公建、公营、公益”。重庆市地产集团、重庆市城市建设投资公司等国有企业是重庆公租房的建设主体，同时也是产权所有者。重庆还专门组建了公租房管理局，履行房源储备、审核配租和监督管理等职责。退出机制租住五年后，有些家庭若需购置，也可按相当于经济适用房的价格买入。公租房租满是五年后转让，只能由公租房管理部门用当时的成本价回购，可考虑20%的利息和升值。重庆公租房模式（三）：重庆主城已进入“二环时代”，今后将新增400多万城市人口。通过形成20多个组团，每个组团按20万人来布局。建商品房，也间插一些公租房楼盘，使之共享道路、商业、文体娱乐等设施，最终形成和谐的城市人居格局。投资者在参与保障房建设中主要采取以下三种模式降低经营风险、提高企业经营的整体收益率。目前重庆主要是按照国有全资公司委托代建的模式，计划考虑直接招标方式或者金融信托国有全资公司代建模式A.委托代建方式：投资者仅以项目建设代理者的身份参与到保障房开发全过程，不涉及开发资金的投入、监管等环节，以政府支付代建费作为其收益来源。廉租房和公租房建设多采用这种方式，收益率较低，但资金回流安全。B.配建方式：投资者在建设保障房同时，获得政府搭售的商品房建设用地，从而对冲保障性住房建设收益率较低的局面。相比委托代建方式，配建方式的收益率有所提高，但资金回流的不确定性也有所增加。C.直接招标方式：采用前期投资者垫付建设成本和融资成本，并由政府最终买单的方式，投资者参与保障房建设的收益来自于政府支付的利润率和代建费。重庆公租房模式（四）：重庆公租房模式（五）：重庆公租房模式的创新之处在于：核心的创新是公租房资产是否能以某种方式变现（部分有限产权的转让）。平台公司设计了一个“公租房转让市场”，拟在租住五年后，有些家庭若需购置，也可按相当于经济适用房的价格买入。如公租房需要转让，由政府和个人进行交易，价格则采用重新加进税费减免、优惠政策等的“交易价格”，辅以通涨/基准利率等标准的增值（20%）。公租房制度与户籍改革制度相户影响和促进，同时与重庆的城镇化同步进行。2011年开工地块序号项目名称地址征地面积亩建筑面积万方开工时间1木耳项目渝北区木耳镇12601682011年6月2钓鱼嘴项目大渡口区钓鱼嘴970602011年9月3金凤项目九龙坡高新园区金凤场241.5502011年11月4龙洲湾项目巴南区鱼洞街道新华村18701202011年6月5西彭项目九龙坡区西彭镇665652011年6月6界石项目巴南区公路物流园516702011年11月7陶家项目九龙坡区九龙工业园C区318502011年11月8西永微电园宿舍沙坪坝区西永镇852188已开工9空港生活配套区宿舍空港保税港区42085已开工10龙兴项目渝北区龙兴镇13.540.52011年6月11复盛项目江北区复盛镇13.642.22011年6月12鱼嘴项目江北区鱼嘴镇9.630.72011年6月13思源项目北碚区复兴镇17.554.92011年6月14万寿项目北碚区水土镇30.892.42011年6月15天堡寨项目渝北区龙兴镇15.747.12011年9月16双溪项目江北区鱼嘴镇14.845.92011年9月17南彭项目277.5302011年11月合计72581239.7--项目就是公租房的典范：“民心佳园”，位于北部新区大竹林镇，毗邻金通大道和金州大道，住宅共59幢，设计总建筑面积124万平方米，约2.09万套。公建配套有小学两所（各约1万平方米）、幼儿园三所（各约2400平方米），社区管理、商业用房等，其中商业用房面积约8万平方米，停车位3700余个。项目位于南岸区茶园新城区，通江大道左侧，住宅共87幢，设计总建筑面积约200万平方米，约3.2万套，公建配套有幼儿园3所（共约9000平方米）、小学1所（约2.1万平方米）、社区管理、商业用房等，其中商业用房面积约18万平方米，停车位6400余个。目录1、保障房的发展现状2、重庆公租房的现状3、重庆公租房的盈利模式其实公租房的盈利模式一直是存在的，不过在于盈利模式的持续性和盈利的大小的区别，尤其与商品房的盈利模式的对比因此就以商品房的盈利模式作为参照物来对比分析商品房开发盈利模式模式（一）：住宅开发中端模式的盈利模式，利用地产开发、服务理念以及财务杠杆，获取土地增值赢利和开发销售利润。利用品牌、技术等手段获取相对高性价比的土地，获取土地增值收益通过研发、管理来提高产品销售高附加值利用良好服务、信誉、品牌，提升销售的销售部分溢价和快销。快速现金回流，提高资金周转率。利用财务杠杆，提高自有资金的利润率土地利用品牌和技术相对低成本住宅产品自有资金金融支持研发管理良好服务品牌溢价合理溢价快速销售提高房价住宅开发的盈利模式城市综合体盈利模式－－“现金流滚资产”的开发盈利模式平衡现金流后城市综合体策划、定位、招商高租金优良资产商品房开发盈利模式模式（二）：城市综合体开发的盈利模式综述：无论是在土地出让金、各种各样的税费等方面，公租房的成本结构中明显有商品房不可比拟的优势，这仅仅是成本支出部分的减少，在盈利模式的结构中，并不能产生赢利。目前商品房的开发的盈利模式已经非常成熟，而公租房的盈利模式还在探讨中，从以上二种商品房的盈利模式中可以看出，现在公租房的盈利模式就是缺少一个关键的突破：公租房的退出机制或者说作为投资方而言公租房如何由资产变现机制。而现在重庆的公租房模式中，最大的创新之处在于公租房是可以转化成经济适用房，把资产变现的。公租房盈利模式模式（一）：国家或地区准入条件退出条件香港1.受清拆、重建、天灾等影响而无家可归者；2.因体恤理由而需要房屋安置者。体恤安置个案由社会福利署署长推荐。此等个案的申请人一般都有个别困难，诸如严重疾病、弱能或社会问题；3.初级公务员及退休公务员；4.调迁及舒缓挤迫居住环境；5.不能负担租住私人物业昂贵租金的家庭。在公屋居住满十年的租户，须两年一次申报家庭收入。不申报收入或家庭收入超逾所定限额的租户须缴付额外租金；收入和净资产值超逾所定上限或不申报收入和净资产的租户，须缴交市值租金并于一年内迁出所住的公屋单位。新加坡1.公民权2.无私有房产，那些拥有私有房产的居民不能申请购买公房。3.收入水平，符合申请公房的家庭收入限额标准。上世纪70年代，政府规定月收入在1500新元以下者才可以申请购买政府组屋。随着总体收入水平的提高，标准也相应提高，基本上能保证80%以上中低收入家庭能够得到廉价的政府组屋。4.家庭构成，新加坡的公房政策一直把家庭放在重要的地位，但独身老年和孤儿除外组屋屋主买房5年内不得出售，从产权意义上说，组屋住满5年就是完全产权。当居住不满5年想卖掉组屋时，政府规定屋主只能将组屋回卖给政府，政府照原价收回，已住的那几年不收租金。就出租而言，政府规定购房两年半之内不得出租房屋，而且，即使两年半后出租房屋，屋主也必须与房客合住。日本住在东京；居住条件艰苦；收入低；一般对母子或者父子家庭、老年人家庭和残疾人家庭等予以优先照顾对于夫妇年龄在40岁以下的年轻家庭规定了租用期限，一般为10年公租房盈利模式模式（一）：附录：参考其他国家的退出和准入机制公租房盈利模式模式（二）：公租房由资产变现能力的实践