长春市房地产市场调研汇报(精)

长春市房地产市场调研汇报华侨城地产策划部目录一、长春市概况二、长春市宏观经济状况三、长春市房地产概况四、外地房地产商在长春发展状况五、长影世纪城发展用地六、其他潜在发展用地七、投资建议一、长春市概况汽车经济贸易开发区高新技术产业开发区新城开发区净月潭旅游经济开发区经济技术开发区长春市全境面积20,571平方公里，其中市区面积3,603平方公里。下辖南关、宽城、二道、朝阳、绿园、双阳六个城区及农安、德惠、九台、榆树四个县（市）。2003年末，全市户籍总人口为718万人。其中：市区人口310万，四县（市）人口408万人。二、长春市宏观经济状况1．国内生产总值平稳增长，房地产进入快速增长阶段70710031150133882413.40%13.10%14.20%13.10%020040060080010001200140016001999年2000年2001年2002年2003年国内生产总值（亿元）12.4%12.6%12.8%13.0%13.2%13.4%13.6%13.8%14.0%14.2%14.4%增长比例国内生产总值增长比例长春市近年国内生产总值107221630011760187051430012.70%13.20%11.20%12.70%020004000600080001000012000140001600018000200001999年2000年2001年2002年2003年人均国内生产总值（元）10.0%10.5%11.0%11.5%12.0%12.5%13.0%13.5%增长比例人均国内生产总值增长比例长春市人均近年国内生产总值2003年长春市人均国内生产总值为18705元，约合2262美元。世界银行统计数据显示，人均GDP达到1300美元时，住宅产业进入快速增长阶段。二、长春市宏观经济状况1．国内生产总值平稳增长，房地产进入快速增长阶段2003年长春市商品住宅销售面积185.3万平方米，比2002年增长7％。2004年上半年商品房成交面积为123.7万平方米。长春市近年商品房销售面积64.13105.57200.36136.8629.64%64.60%46.39%0501001502002501999年2000年2001年2002年2003年商品房销售面积（万平方米）0%10%20%30%40%50%60%70%增长比例商品房销售面积增长比例随着近几年房地产的快速增长，长春市商品房空置面积增长较快。2000年商品房空置面积为80.63万平方米，至2002年商品房空置达到264.33万平方米（其中商品住宅214.64万平方米）。2003年商品住宅空置面积215.6万平方米，与2002年基本持平。二、长春市宏观经济状况2．居民收入日益提高，居住条件得到改善2003年，长春城市居民恩格尔系数为39％。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在30－40%为富裕，低于30%为最富裕，长春城市居民刚刚进入到富裕阶段。城市居民人均住房建筑面积从2000年的19.06平方米/人提高至2003年的21.94平方米/人。2004年上半年商品房三级市场与二级市场交易之比为0.76：1，显示长春房地产市场已经形成梯级消费，二、三级市场良性互动。长春市近年城市居民人均可支配收入5,1105,5506,3396,9637,90513.80%8.60%13.50%9.80%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0001999年2000年2001年2002年2003年城市居民人均可支配收入（元）0%2%4%6%8%10%12%14%16%增长比例城市居民人均可支配收入增长比例二、长春市宏观经济状况3．基础设施建设带动房地产发展卫星路长春站卫星广场世纪广场通往长影世纪城近几年，长春市城市建设步伐加快，有效拓展城市发展空间，为经济社会持续健康发展奠定了良好基础。2003年度，全年投入36亿元，实施70多项城市重点工程。轻轨二期净月线工程，全长16.25公里，共设15站。自卫星广场起，终点为长影世纪城。随着城市南移脚步的加快，长春市政府南迁已被摆到议事日程上来。三、长春市房地产概况（1）长春市房地产市场启动较晚，大约始于2001年，但还不成熟。（2）异地房地产巨头在长春的项目规模都较大，而本土地产商的项目除长影世纪村、我的家园、好景山庄等规模较大外，其他楼盘均偏小。（3）异地地产商直接促成了长春市东南板块、西南板块和伊通河沿岸三个热点板块（4）长春市民逐渐改变购房习惯，从紧盯着市区内楼盘转而到城郊结合部购房。（5）市内各区的市场发展也很不均衡。西南板块（高新区）东南板块伊通河沿岸（6）郊区住宅目前分为两类：1800元/m2以下的低档房，主要购买人群是普通工薪阶层；1800-2500元/m2的中档住宅，买家主要是白领阶层。目前长春市中档住宅市场上竞争激烈，低端产品将随着旧城改造力度的加大而使供应量大幅增加，未来的竞争也将趋激烈。而高端产品目前尚无明显发展。（7）本地开发商亚泰地产和星宇地产主要在二道区（亚泰新城）和铁路沿线开发，普遍存在产品设计落后、营销手法落后、服务意识落后等缺陷，市场竞争力有限。6家异地开发商先后进驻东部、南部、西部的城郊结合部，形成了围城之势，而且他们开发的产品价格高、品质好，颇受市场欢迎，已成为长春地产市场的领跑者。未来长春房地产市场的竞争主要在这些异地开发商之间进行。（8）长春目前有不少项目由来自深圳、香港等南方地区的建筑设计公司、景观设计公司、策划公司等担纲，在户型设计、景观设计、宣传推广和项目包装等方面在长春市场上有一定的超前性，与深圳的差距也大为缩小。（9）虽然市场还不成熟，但异地开发商产品已显露出同质化和与当地气候不符的倾向，比如各大社区不约而同采用欧式风格；园林设计中多采用水景设施，手法雷同（长春水价高，降水少，这些设施的运营成本高，且到冬天无法使用）；等等。（10）市民仍偏爱多层住宅，高层住宅（尤其是塔楼）相对受到市场冷落。跃层式（即复式）受欢迎，对错层建筑今年的热情有所下降。（11）市场上的主力户型中，两房两厅户型面积普遍在80-100m2，三房两厅二卫户型面积在120-140m2，户型面积偏大，对于首次置业者可把户型面积适当缩小（目前市场上100m2以下的小户型销售较快）。（12）大多数住宅采用砖混结构，但近年来框架结构日益增多，尤其是异地开发商更多采用框架结构。（13）长春市各项目中的地下或半地下车库都单独销售，价格在6-10万元/个。（14）小户型在今年上半年异常走俏，而别墅市场（主要是TOWNHOUSE）则波澜不惊。（15）长春市由于冬季气候严寒，故每年的施工工期从4月中旬至11月初。东部中部南部西部北部（一）东部地区☆包括伊通河东的二道区和长春经济技术开发区。☆龙家堡长春新机场及新机场大道的兴建，城市重心有东移的趋势；☆轻轨三期的开发将使东部的交通设施更加完善；☆市政府提出的“教育东进”又给东部地区注入了新的血液，提升了整体居住人群的素质。经济开发区二道区伊通河在伊通河沿线，本土开发商与异地开发商展开了激烈的交锋☆自由大路北、吉林大路南的区域是二道区内房产热点区域之一。亚泰地产是片区内最大的本土地产商，其楼盘主要集中在亚泰新城，在长春的知名度较高、有一定的市场占有率。但其新的产品总体看来仍较为落后（2500元/m2）。万科地产在这个片区先后推出了城市花园和上东区，在万科上东区（多层均价2900-3400元/m2）引入了其专利产品“情景花园洋房”（均价4200元/m2），引来看房人无数，又一次让长春人领略了万科的地产领跑者的风范。亚泰新城城市花园万科·上东区项目位于长春东部临河街以东、自由大路以北，占地15万m2，规划总建筑面积20万m2，约有多层住宅22栋，情景花园洋房10栋，高层住宅7栋，以两房、三房为主力户型。首期共推出多层住宅7栋，情景花园洋房4栋。多层主要是两房两厅一卫户型面积89-105m2之间（其中又以95-111m2占多数），均价2900元/m2；三房两厅户型122-145m2间，均价3200元/m2；情景花园洋房的1-4层全部为143-182m2的三房两厅两卫，均价4200元/m2；5层为107-110m2的两房两厅一卫。顶层复式（95-148m2），均价3500元/m2。户型设计中采用了入口玄关、客卫干湿分区、双阳台（不封闭）和客厅卧室的气窗式设计以改善室内通风。☆在经济开发区的西南部（即南湖大路以南的临河街两边），中海地产凭着西班牙风格的欧式小镇——水岸春城和优良的物业管理傲视群雄，均价2500元/m2仍供不应求，而周边的水乡人家（均价1680元/m2）、银湖柳苑（1700元/m2）、新嘉坡城（均价1600元/m2）、富奥花园（1800元/m2）等均甘拜下风。☆上海大华集团牵手二道区政府将投入90亿元欲改造、开发远达·八里堡地区西至伊通河、东到东环城路、南至吉长铁路、北到东环城路与伊通河交会处的约8.28平方公里的旧城区，其中需改造的棚户区面积达200万m2，涉及居民1.15万户（4.23万人），这在长春市旧城改造史上前所未有。大华集团用地水岸春城中海水岸春城位于长春经济技术开发区卫星路以南，临河街以西。占地近100万m2，容积率0.94，绿化率50%，楼间距近40米，一期共有多层住宅21栋。2004年推出的二期歌雅园，共有16栋，未售出户型面积多在125-176m2间，价格在2200-2880元/m2，均价2500元/m2。从现场销售表看80-120m2的中小户型销售较快。二期保留了西班牙建筑风格；户型强调自然通风、采光的生态健康概念和实用合理的空间尺度，强化功能分区、动静分区；采用大面积的飘窗、大尺度的阳光房和420mm厚的复合保温外墙（每户可节省2m2的建筑面积）；创新采用柱网型组合墙体结构。沿组团外围布置的车行道设独立式半地下车库。小区设两条2万m2的S形生态绿带，四大西班牙风情主题景园总面积达2.4万m2。社区内设网球场、儿童活动区、休闲区、健身区等室外活动设施。会所面积4200m2，内设恒温泳池、健身房、篮球场、热带植被、阳光沙滩。小区主入口是一条完全欧式风格的商业街。规划设计由美国NW建筑设计公司和中国新大陆建筑设计公司承担，法国阿特森泛华环境景观设计公司承担了园林设计。在整个东部房地产市场上，异地开发商凭借自己的实力不仅站稳了脚跟，而且略占优势，同时也进一步带旺了片区市场，提高了片区产品的档次。（2）南部地区主要指卫星路以南的长春新城开发区和西南部长春高新技术开发区。2001-2002年，万达·长春明珠花园激活了整个长春市的房地产市场，并促进了南部地区的快速发展2003年东南板块（即临河街一带）又全线飘红2004年西南板块也在强势推广、日益火爆。该片区在长春市的房地产市场中具有风向标的意义。新城开发区高新区天安第一城融创上城明珠花园东南板块2004年长春高新技术开发区不断强化着它“高尚住宅区”的高贵形象。不过，长春高新区（西南板块）的确具备了“城市高尚住宅区”的雏形，其理由包括：（1）吉林大学等18所全日制高校、中科院长春光机所、应用化学所等39个国家及省部属科研机构、12个设计院、11个国家重点开放实验室均坐落其中。（2）一批国内高科技企业如清华同方、修正药业、中远公司等已落户于此。（3）福特、通用、汉高、沃尔玛、依腾忠、丸红、西门子等26家世界500强企业纷纷在高新区投资建厂，并已形成一个“五大主导产业、十六个园区、六个基地”的发展框架。（4）片区内没有污染，空气质量好。天安第一城已是公认的片区内第一个高尚别墅区。融创集团于今年初签下近60公顷的土地，并迅速在6月推出融创·上城；万科地产已将融创·上城附近的一块40公顷的土地收入囊中。天安第一城位于长春高新区。占地42万m2，总建筑面积60万m2，其中一期9万m2，容积率0.9，绿化率66%，包括4栋小高层，4栋多层和一些TOWNHOUSE，其中三房两厅户型面积145m2和175m2，四房两厅户型面积185m2，均价3500元/m2；二期则包括