房地产工程项目管理-万科

改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展房地产工程项目管理房地产工程项目管理改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展自我介绍王金升：工商管理硕士、国家一级项目经理、高级工程师、清华客座教授。¾1997-2001年在中国海外工作，服务于中海的地盘、设计部、工程部。参与的项目有中海丽苑、中海华庭、深圳湾畔、中海怡翠山庄等¾2001-2006年在集团工作，服务的部门有集团工程设计部、工程管理中心、集团采购中心，历任部门总经理。¾万科五星级讲师，2005年度、2006年度万科十大明星讲师¾从事房地产管理咨询改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展引言引言大道当然，精细致远大道当然，精细致远改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展二战后，美国经济腾飞；从底特律开始批量住宅制造(ProductionHousing）向汽车行业学习；强调业务流程管理上市，扩张到华盛顿，开始跨地域发展；强调财务管理进入多个客户细分市场；开展质量领先计划，强调市场营销国际化扩张2001年并购DelWebb，在活跃长者市场取得领导地位16岁时，比尔.帕尔迪，开始了为客户定制住宅的业务50年代初50年代中60-70年代80-90年代90年代中21世纪初从美国房地产看地产发展路径改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展通过机会和关系取得资源做好项目做好产品‡在中国未来不可能出现绝对垄断的房地产企业‡象造汽车一样的造房子,还需要比较长的过程‡房地产企业将精力放在做好项目上脚踏实地做好每一个项目美国和国内房地产行业发展的几点启示改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展主要内容主要内容【【一一】】项目管理发展历程项目管理发展历程【【三三】】工程管理六管一控工程管理六管一控【【二二】】工程管理框架工程管理框架改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展工程管理发展历程改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展忽略工程管理，盲目扩张忽略工程管理，盲目扩张【经验主义】1.1.经验主义经验主义2.战略收缩与策略3.经验与启示北海万科故事天津万科故事：鞍山故事改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展寻找好单位，保证入伙寻找好单位，保证入伙‰寻找好的承建商‰保证入伙管理特征【经验主义】1.1.经验主义经验主义2.战略收缩与策略3.经验与启示改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展需要专业化管理需要专业化管理专注于专业化调整，集中精力做好核心产品专注于专业化调整，集中精力做好核心产品（形成了四季花城、城市花园、金色家园系列）（形成了四季花城、城市花园、金色家园系列）建立专业体系建立专业体系（海盗行动）（海盗行动）进行品牌统一管理，开始努力打造房地产第一品牌进行品牌统一管理，开始努力打造房地产第一品牌（王石的（王石的““四个一四个一””））【经验主义】1.经验主义2.2.战略收缩与策略战略收缩与策略3.经验与启示改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展管理规范化和产品标准化管理规范化和产品标准化制度化建设ƒ专业集成—快速发展的制度保障1.建立标准化业务流程图2.明确各节点工作成果要求3.建立业务指引4.建立业务规范5.形成各专业部门典型问题处理的案例库……【经验主义】1.经验主义2.战略收缩与策略3.3.经验与启示经验与启示改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展工程管理框架一个框架、四个核心一个框架、四个核心改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展我们遇到的困惑我们遇到的困惑1.1.困惑困惑2.对质量反思3.四个核心4.管理框架品质的困惑【管理框架】顾客需要营销部门分析设计部门设计工程系统建造客服部门返修的设计院按国家规范改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展对质量的反思对质量的反思反思我们都认同质量的重要性我们有详细的制度部分公司也通过了ISO9000的认证我们在现场频繁地做着施工监督的工作交楼前我们会仔细的验收……但是——投诉依然不断，客服、维修忙个不停……质量是什么？谁对质量负责？关于质量我们应做些什么？【管理框架】1.困惑2.2.对质量反思对质量反思3.四个核心4.管理框架改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展质量管理的四个原则质量管理的四个原则质量的四项基本原则：1、质量＝符合标准2、建立预防为主的质量保证体系3、工作标准＝零缺陷4、用不符合标准的代价来衡量质量【管理框架】1.困惑2.对质量反思3.3.四个核心四个核心4.管理框架案例：向王石汇报质量管理的方法：缺乏质量管理氛围中海：狗洞的故事、马赛克故事改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展质量管理目标质量管理目标组织的目的只有一个，就是使平凡的人能够做出不平凡的事。【管理框架】1.困惑2.对质量反思3.四个核心4.4.管理框架管理框架改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展衡量工程管理现状衡量工程管理现状一级“检验”二级“质量保证”三级“预防”四级“完美”质量管理进程特点特点：通过检：通过检验保证质量验保证质量缺乏质量意识缺乏质量意识和专业知识和专业知识方法方法：低效率：低效率／错误的使用／错误的使用质量保证方法质量保证方法特点特点::改进生产改进生产过程过程一线人员积极一线人员积极介入介入方法方法：：SPCSPC、、评估、质量圈评估、质量圈等工具等工具特点特点::开发工艺开发工艺能力和生产能力能力和生产能力供应一体化供应一体化方法方法：设计评：设计评估、生产故障模估、生产故障模式分析评估式分析评估特点特点::以最终客以最终客户为服务目标户为服务目标和超一流产品和超一流产品质量文化质量文化方法方法：质量功：质量功能调配、与客能调配、与客户供方一起进户供方一起进行设计评估行设计评估特点与质量管理方法特点与质量管理方法质量管理等级【管理框架】1.困惑2.对质量反思3.四个核心4.4.管理框架管理框架改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展5维修与服务1洞察预定义2策划与评估3现场与控制4完工与移交公司战略项目策略供方管理计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险【管理框架】1.困惑2.对质量反思3.四个核心4.4.管理框架管理框架质量管理的六管一控质量管理的六管一控改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展制度化＝专业化＋规范化工程管理的六管一控工程管理的六管一控改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展【功能】工程项目管理的“六管一控”组织管理公司战略项目策略供方管理计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展工程项目组织：工程项目组织：为最终成功实现项目目标，合理配备（人、财、物）各项资源。工程项目组织管理的目标：工程项目组织管理的目标：‡项目组织分解（OBSorganizationbreakdownstructure)¾项目层：发展商与总包之间的合作协议（合同）¾策略层：总包与分包等之间的合作协议¾战术层：项目团队之间的合作协议（岗位与分工）‡定义角色和职责‡简单化的报告和组织结构【六管一控】1.1.组织管理组织管理2.范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制工程组织管理目标工程组织管理目标改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展CEO职能部门经理职能部门经理职能部门经理员工员工员工员工员工员工员工员工员工项目协调项目联络员/项目协调员总监【六管一控】1.1.组织管理组织管理2.范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制组织的影响组织的影响--组织结构组织结构--职能型职能型改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展CEO职能部门经理职能部门经理项目经理主管员工员工员工员工员工员工项目管理办公室项目经理项目经理项目管理总监【六管一控】1.1.组织管理组织管理2.范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制组织的影响组织的影响--组织结构组织结构--强矩阵型强矩阵型改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展CEO项目经理项目经理项目经理员工员工员工员工员工员工员工员工员工项目协调【六管一控】1.1.组织管理组织管理2.范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制组织的影响组织的影响--组织结构组织结构--项目型项目型改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展主要优点Î决策过程迅速Î便于沟通主要不足和适用情况Î弱化了质量管理为核心的职能（编辑做老总）Î不利于知识管理和信息共享（采购钟的故事）Î适用于单项目公司（合金计划）Î对项目经理综合素质要求高（培养老总：万通模式pk万科模式）【六管一控】1.1.组织管理组织管理2.范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制项目型的优缺点项目型的优缺点改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展【六管一控】1.1.组织管理组织管理2.范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制一线公司组织架构一线公司组织架构改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展【功能】工程项目管理的“六管一控”范围管理公司战略项目策略供方管理计划管理风险管理组织管理质量管理成本管理范围管理项目改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展管理范围定义管理范围定义确保所作的工作既充分且必要，这些工作可以实现项目的目标。管理范围含义管理范围含义‡所确定的工作范围是充分的‡工作范围不包括那些不必要的工作‡工作范围规定要做的工作能够实现预计的项目目标【六管一控】1.组织管理2.2.范围管理范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制一线公司组织架构一线公司组织架构改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展工程项目管理的任务工程项目管理的任务１、工程管理在整个流程中属于保障环节和实现环节。２、保障和实现意味着：¾保障产品品质¾保障经营计划的实现¾保障产品的成本在合理限度之内３、不同时期核心任务是不一样的¾保障入伙¾不给客户添麻烦¾成为万科品牌支撑点【六管一控】1.组织管理2.范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制工程项目管理的任务工程项目管理的任务改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展1.节奏不同，工期不同：万科的工期神话（发钱的故事）2.质量要求不同。9对于项目部而言：前有狼，后有虎9对于客户而言：因为你们是万科3、配合销售的要求和力度不同。9万科的工程管理一直是销售与经营目标导向的。9销售展示区所包含的意思对于不同公司是不一样的。四、来自设计方面的压力贯穿始终。9唯一的不变就是变五、管理模式不同。【六管一控】1.组织管理2.2.范围管理范围管理3.计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制万科工程项目管理与其它公司的差异万科工程项目管理与其它公司的差异改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展【功能】工程项目管理的“六管一控”计划管理公司战略项目策略供方管理计划管理采购管理组织管理成本管理质量管理范围管理项目及风险改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展;项目实施前的详尽预测和模拟;促进项目干系人之间的沟通，达成共识;为项目测量和控制提供基准;构成项目档案的主要组成部分我们在计划管理中常犯的错误：计划管理的计划管理的55拍拍Ò项目的独特性决定了，每个项目都是从未做过的事情，所以计划编制对项目来说是非常重要的。Ò计划编制是一项贯穿整个项目生命周期的持续不断的工作。Ò计划编制不是精确科学，不同的项目团队对同一项目可能做出截然不同的计划。【六管一控】1.组织管理2.范围管理3.3.计划管理计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制编制项目计划的重要性编制项目计划的重要性改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展【六管一控】1.组织管理2.范围管理3.3.计划管理计划管理4.质量管理5.成本管理6.采购管理7.风险控制计划管理中存在的问题计划管理中存在的问题改善组织和员工的效能，促进房地产行业发展‰一级计划：三年经营计划由公司计划管理工作组拟稿，公司决策层审议，总经理签发‰二级计划：项目开发工作指导书等由相关责任部门拟稿，计划管理工作组审核，