设计任务书-商业综合体

1目录第一章项目概况1.项目概括2.项目定位3.设计理念4.背景简介5.目标市场定位第二章技术经济指标1.技术经济指标2.用地性质、现状、市政条件3.设计要求第三章设计原则第四章总体规划要求1.总体规划总则2.总体规划细则3.基地出入口及建筑出入口4.交通组织5.停车设计6.地基处理7.其它第五章建筑设计要求1.甲级写字楼2.五星级酒店3.商业综合体4.地下部分第六章结构、机电系统设计要求1.无障碍设施2.结构系统3.楼内交通4.采暖通风和空调5.设备系统和注意事项6.管道和排水设备7.电力供应8.防雷和接地系统9.安保系统210.防火安全措施11.通讯设备12.智能写字楼设计13.公共设施部分14.项目经济成本要求第七章设计成果要求1.规划设计及概念设计阶段2.方案阶段3.初步设计阶段4.有关阶段的论证报告5.施工图设计阶段6.设计文件提交成果深度要求7.规划设计成果的提交形式8.各设计阶段提供图纸时间3第一章项目概况1.项目概况1)项目名称：**广场（暂定名）2)开发商：****集团有限公司3)基地位置：基地位于上海市杨浦区五角场城市副中心核心商业区东南端，位于翔殷路（中环线）以南、黄兴路以东、安波路以北、国定东路以西。4)交通状况：基地西北侧为五角场环岛，人流通过彩蛋下沉广场可到达基地（已预留通道）。基地北侧为翔殷路中环高架，在靠近基地附近有高架出口到达地面。未来地铁10号线，将从附近穿过。5)区位分析：江湾-五角场城市副中心是上海市总体规划确定的四个城市副中心之一，其规划目标为分解上海市中央商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区城市综合功能。随着未来江湾-五角场地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为未来“知识杨浦”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能积聚、科技创新同时都明显的上海市东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。2.项目定位“集5A甲级写字楼、五星级酒店、商业综合体于一体的大型商业地产”1)定位：l本项目定位为超高层的国际5A甲级写字楼、五星级酒店、大型商业综合体。建成后将成为集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、金融、文化功能于一体，进行全方位服务的高档CBD区域，并具有地区标识性。l本项目将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足杨浦区和上海市的办公、商住、购物需要，还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要，服务功能、服务范围跨行业跨区域。l打造****商业地产品牌，“**广场”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。2)要求：结合项目经济性要求的前提下，建筑设计应具有鲜明的时代特征，充分体现二十一世纪建筑高科技的发展水平，建筑的品质应该达到投资级品质，其质量标准应与国际5A甲级办公、五星级酒店建筑执行管理标准一致。3.设计理念主题理念定位：“永不落幕的城市商业梦舞台”l融合杨浦区的地理位置、文化特色，结合****“优质生活、完美体现”的企业文化，引进国际最新设计理念，追求不仅是物质的产品，还包括精神上的时尚生活体验，将该项目建设成上海市东北部城市板块的划时代的标志性的大型综4合商业地产，具备市场竞争的差异化，为上海市提供更多的城市景观和活动舞台。l商业地产设计需要全新的创意，“**广场”将引领未来国际新的生活方式，是品牌、时尚、财富、超越的象征，是城市商业地产发展的引领者。l本项目应提升为一个融生活、消费、商务、休闲、文化、教育、咨询各种要素于一体的现代化、高品质的商业综合体，是消费者提升生活质量、享受休闲生活、获得流行咨询、发现消费乐趣，融入到一种新的时尚生活方式的地方，并成为上海市的一个标志性建筑，并达到“共生”---功能的互联共生；过去、现在、将来的共生。4.背景简介1)********集团有限公司1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，是致力发展住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等泛地产事业的大型综合性企业集团。短短十数年间，****集团实施区域中心和系列品牌发展战略，在广州、北京、天津、上海等中心大城市成功打造了30多个项目，成为中国大陆业绩表现最佳、开发规模最大、业主数量最庞大的房地产发展商之一，业已奠定行业龙头地位。展望未来，****集团将积极因应全球经济一体化和中国加快城市化大潮的机遇和挑战，全力投身运营中国城市未来，向国际化、专业化方面迈进，成就“**”辉煌品牌。2)项目背景根据上海市政府规划，五角场将被建设成为都市型的现代商业中心，其周围的环岛被确定为江湾五角场商业活动的中心。2010年轨道交通10号线通车后，五角场环岛周围将形成四通八达、长达3公里的地下步行系统，建成40万平方米的地下综合体。与另一个市副中心——徐汇区不同，杨浦区是众多大学园区的集聚地。其中复旦大学、同济大学、上海财经大学等多所著名院校都坐落在五角场周围，由此形成了IT产业高科技园区和R&D机构，增深了五角场地区的文化底蕴。5.目标市场定位1)本项目锁定的客户，是认同区域价值、认同****品牌价值、认同项目定位的高端客户群体。2)目标客户群体为具有较强购买力的中高端社会阶层。3)客户应包括国际、国内、上海本地客户。4)商业出租和办公出租以长期投资客户为主。5)商户定位为具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商。5第二章技术经济指标1.技术经济指标基地面积：48172m2总建筑面积：约31.3万m2地上总建筑面积：192688m2（计容积率面积）其中：商业：约9万m2五星级酒店：约4万m2甲级写字楼：约6万m2建筑限高：不超过150米地下总建筑面积：约12万m2（地下三层）容积率：4.0绿化率：不小于30%建筑退建设用地红线要求：按照国家及上海市相关规定。2.用地性质、现状、市政条件用地性质：商业、办公、酒店。用地现状：基地内尚有企业、邮局、居民需进行动拆迁工作。市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备。其中：燃气；供水；雨水；污水；供电；电信；具体道路方案及管网综合方案详见。3.设计要求1)项目拟规划成一栋国际5A甲级写字楼、一栋五星级酒店以及大型商业综合体，三种业态之间地上及地下部分均考虑相互连通。2)商业：地上约9万m2，因五角场地区地下一层商业价值很高，因此项目地下一层商业面积尽量做到最大化，同时，地下二层也设置商业。3)五星级酒店：地上约4万m2（包括裙房）至少350套房间。4)甲级写字楼：地上约6万m2（包括裙房），建筑限高不超过150米。5)地下部分：地下共三层，地下一层、二层设置商业，地下三层为设备和停车，地下是尽量基地满铺。6第三章设计原则本项目设计应遵循“以人为本”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。项目的设计过程中应重点考虑如下方面原则。规范性原则：符合国家、上海市规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规范，设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需的深度。协调性原则：建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻在建或已建的项目。建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑及环境的协调。价值实现原则：设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。建筑开发的经济性原则：相关材料应具属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求；设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。采用节能环保技术和设计，保证建筑产品长期运营经济，并要在其使用寿命内取得最大的经济效益。灵活性原则：充分考虑楼宇定制化的市场趋势，保留建筑未来改造的弹性空间。长期运营的经济性原则：综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供一个舒适的内部环境，运行费用包括管理费用。适应性原则：设计应符合上海当地的风俗习惯，体现出杨浦区的文化特色。新技术原则：设计上要考虑采用建筑新技术、节能生态新技术等。7第四章总体规划要求1.总体规划总则l项目所处地理位置定位在城市综合体，除商业价值外，并需体现其与周边环境的相互联系，内外部相互关系。l总体规划中要注重酒店、写字楼与商业的和谐统一。l场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防、防洪防涝等上海有关规范总体合理布局。2.总体规划细则在总体规划布局上，尽量考虑将大型商业设置在朝向五角场中心彩蛋以及朝向黄兴路和翔殷路的位置，保证商业的主要沿街面。3.基地出入口及建筑出入口l甲级写字楼、酒店、商业应单独设置建筑出入口，互不干扰。机动车主要出入口宜设置在东面及北面，且基地内应留出足够的临时停车及回车场地。l基地出入口应满足规范规定设计，并符合消防及紧急疏散要求。l建筑出入口应重点关注入口的尺度、品质和可见性。仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。l要考虑服务性出入口的设计。在建筑的主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾收集设施、变压器和冷却塔等。l到达建筑的主要人行道和车行道不应位于服务性区域，主要出入口也不能作为货物进出的主要入口。在服务性区域应充分考虑机动车的停车空间。l室外绿化尺度不宜过大，过高，绿化植株避免遮挡高层主入口﹑底层商业；l外管井口、人防出口等建构筑物以及后勤工作区域宜结合绿化园林设计进行弱化；l主入口设置应保证良好的可视性，交通的可达性、标志性；l综合考虑建筑综合体与下沉广场、高架的相互关系。4.交通组织1)总则l重点研究整个五角场环岛区域的交通组织，以及中心彩蛋下沉广场、翔殷路中环高架、周边市政道路等与基地的人流、车流关系，对交通组织进行深入分析。l重点研究商业、酒店和办公人流和车流的关系，应完全分流，避免相互干扰；处理好上下客流线、消防流线、紧急疏散流线等必须的动线，并提供相应的技术分8析。l各物业的主入口应易于识别，应考虑该场地上下午高峰时期交通流量的信息，以对入口和出口道路的设计与布局提出合理方案。应对停车的管理方式和控制装置进行分析与选择。在设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足消防车出入的需要。l人车流线应避免交叉，应研究适于此项目的各种交通模式和出入路线并反映在总平面布局设计中。l注意地形高差现状，保证人流进入项目的便捷；2)主要交通流线设计要点l车流、人流分离；l商业、酒店、办公三种业态的人流、车流分离；l重要商务车流可以直抵主楼入口雨篷下；l通勤停车与来访停车应分离停靠管理；l结合底层商业，在用地内合理组织内部人行交通；l后勤服务车流、人流组织于办公、酒店隐蔽面；l室外照明、铺地方式结合商业人流考虑，加强对人流的引导作用；l地下车（机动车、非机动车）库出入口避免离商业、酒店、办公主出入口过近。5.停车设计——地上停车位：l要设置临时和紧急停车位，并相应设计停车场、停车库引导系统。l在建筑适当位置可考虑设置雨蓬，其宽度应满足雨雪天方便落客的要求。——地下停车库：l主要停车库安排在地下三层。为重要人物及客人设定临时停车位。l应考虑运货货车到达地下服务区域的方式。l机动车位总量按项目规划指标设置。l非机动车标准参照上海市有关规定的下限设置。l商业、酒店、办公的地下停车库应明确划分，建议办公、酒店在电梯厅与停车场间设置前厅。6.地基处理设计方根据地质勘察报告情况，制定地基处理原则、方式及其他有关施工方案及意见报告，并保证地基处理、使用符合国家、上海市政府有关规定。对地基处理及对项目有重大问题，设计方应及时书面告知业主，并明确提出解决意见及后果。并请设计提供9本项目的建筑所需地基承载力等相关指标要求。7.其它l室外应考虑设置符合首层商业安放广告的需要，并考虑建筑整体立面效果；l高层的夜景照明应便于维护管理；10第五章建筑设计要求总则l甲级写字楼、酒店、商业三种业态之间相对独立但又互相连通。l因五角场环岛地区地下商业价值极高，因此地下一层尽量最大化设置商业面积。l写字楼、酒店标准层设计尽量规整简洁。l甲级写字楼、酒店、商业三种业态在建筑造型设计上应协调统一。■甲级写字楼l建筑限高：不超过150米l地上建筑面积：约6万m2l主楼人均办公设计标准：20m2/人1.写字