满堂红报告：南京市二手房市场2010年年终盘点(发媒体版)

2010年满堂红年终成交盘点一、市场成交盘点1、商品房与存量房对比2010年存量房全年总成交套数57371套，商品房全年成交49598套，存量房超商品房7773套，一二手成交比例为0.86：1。存量房成交已经超过了商品房的成交量。成交面积方面：存量房的总成交面积为467.9万平米，月均的成交面积为38.99万平米，全年的均套成交面积为81.56平米。如图示成交量（套）月均成交量（套）成交面积（万平米）月均成交面积（万平米）均套面积（平米）商品房495984133533.1944.43107.5存量房573714781467.938.9981.562、存量房成交分析（1）、月度成交宗数和面积分析月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月宗数568323995698879837332731285335965186638045745740面积（万平米）46.1619.745.4373.2530.3821.7523.2928.9742.3552.736.8147.11（注：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值）2010年全市共成交57371万套存量房，同比09年105442套下浮45.59%，相比08年37411套上升53.35%。2010年是政策调控最为严厉的一年，成交量从四月份调控开始，在五月份出现了大幅的下滑，在6月份达到谷底，仅有2731套。但是从7月开始成交量出现了回升并在10月份出现了调控后的波峰，达到6380套。全年的最高峰出现在4月，宗数为8798套，最低峰出现在2月，宗数为2399套。2010年1-12月各月成交宗数、面积走势02000400060008000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月宗数面积（万平米）（2）、成交对比分析月份2008年2009年2010年环比上月同比09年同比08年1月37193317568371.33%52.81%2月189147212399-57.79%-49.18%26.86%3月370480695698137.52%-29.38%53.83%4月39818974879854.41%-1.96%121.00%5月369582163733-57.57%-54.56%1.03%6月306091522731-26.84%-70.16%-10.75%7月3537948728534.47%-69.93%-19.34%8月28008766359626.04%-58.98%28.43%9月21989134518644.22%-43.22%135.94%10月23447377638023.02%-13.51%172.18%11月3090121934574-28.31%-62.49%48.03%12月339216036574025.49%-64.21%69.22%合计3741110544257371-45.59%53.35%2008-2009-2010年各月成交分析0200040006000800010000120001400016000180002008年2009年2010年2008年3719189137043981369530603537280021982344309033922009年331747218069897482169152948787669134737712193160362010年5683239956988798373327312853359651866380457457401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月从上表中可以看出，2010年的市场成交同比09年下滑了45.59%，而同比2008年成交却上升了53.35%。2010年的市场成交量虽然没有09年超过十万套那样的疯狂，但是在今年严厉的政策调控之下，57431套的市场成交量给也业内各行家树立了十足的信心。（3）、区域成交分析月份白下建邺秦淮鼓楼雨花江宁浦口下关玄武栖霞六合全市2010年52634604277069001863919776573878442847796035573712009年1141581875680147013659157201106583541001073339318105442同比-53.89%-43.76%-51.23%-53.06%-49.08%-41.49%-30.80%-53.58%-55.76%-34.83%-35.23%-45.59%（注：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值）2010年全市各区成交宗数0200040006000800010000白下建邺秦淮鼓楼雨花江宁浦口下关玄武栖霞六合宗数2010年成交最高的区域为江宁区，成交总数为9197套，占全市全年成交的16.03%，成交最低的为雨花台区，成交总数为1863套，仅占全市成交的3.25%。随着地铁南延线的开通，和南京南站的建设江宁的交通和地理位置的优越性越发的显现。同时，江宁区的均价在江南八区来说相对较低，同事由于区域内楼龄较新，造成了江宁的物业在一定程度上供不应求，此外浦口区也是全市成交的另一个热点，两江板块的成交占全市总成交的近三成。同比09年成交情况来看，各区域均有不同程度的下滑，其中下滑幅度最小的区域为浦口区，下浮比率为30.8&，下浮比较最大的区域为玄武区，下滑比例为55.76%。二、满堂红2010年度数据分析1、成交状况2010年满堂红公司成交业务010020030040050060070080090010001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月租赁宗数买卖宗数（注：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值）2010年公司共成交宗数同比09年略有下滑，其中租赁同比09年上升4.18%。2010年6月租赁宗数为全年成交最高，3月的买卖宗数为全年最高。2、成交均价（1）月度成交均价1）买卖成交均价分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单价（元/平米）106771210611944139621173012982124901266712948136061265213793（注：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值）2010年1-12月满堂红成交均价1173012982124901266712948136061265213793119441210613962106775000700090001100013000150001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单价（元/平米）2010年满堂红成交均价为12629元/平米，各月中成交单价最高的为四月，单价为13962元/平米，成交单价最低的为1月，单价为10677元/平米。四月中旬调控过后，房价出现了一定比例的回落，其中在五月更是相比出现了调控后的谷底，五月的成交均价相比四月下滑了15.99%。随着成交量的回升，成交均价出现了缓慢的回升，并在10月随着成交量上升到一定水平之后，成交均价回升到13606元/平米。从成交均价的走势上来看，调控政策在一定程度上影响了房价的走势情况，但是结合总体成交来说，影响房价的更多因素是供需和成交情况。（注：由于我司各分店分布的特点，我司的部分区域的成交均价与市场正实成交数据相差较大）2）租赁成交均价分析（注：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值）2010年1-12月满堂红租赁成交均价（单位：元/套）15631565168215391702171217051685174616451549146605001000150020001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年满堂红成交全市租赁均价为1629元/套，同比09年1531元/套上升6.34%，租赁单价最高的月份出现在9月，1746元/套，最低的为2月，1539元/套。租赁已经成交了业务模式和成交特点，每年春节前后，租赁的均价为全年最低，春节后随着返城人员的增加，短期内宗数上升并造成均价上升。7月暑假开始，学生毕业租赁使的租赁成交宗数大幅上升，并在9月开学前后达到全年的最大值。九月开始租赁开始进入传统淡季，单价随着小幅回落。我司的租赁业务成交情况与南京市场的租赁成交情况基本相符。（2）区域成交均价1）、买卖成交区属均价区属白下建邺秦淮鼓楼雨花江宁浦口下关玄武10均价1478715146138911610213163108107444137491587309均价116861134598601185092097291488410908/同比26.54%33.50%40.88%35.88%42.94%48.26%52.42%26.05%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月均价（元/套）15651539170216821563146615491645174616851705171209-10年区域均价对比0500010000150002000010均价09均价10均价14787151461389116102131631081074441374909均价116861134598601185092097291488410908白下建邺秦淮鼓楼雨花江宁浦口下关（上图：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值）从区域的成交均价中可以看出，10年的南京二手房各区域成交均出现了较大幅度的增长，其中涨幅最大的为浦口区，全年涨幅同比09年达到52.42%，其次为江宁区，全年涨幅达到48.26%，公司分店较多的建邺区和鼓楼区的全年涨幅分别为33.5%和35.88%。3、2010年盘客分析2010年满堂红公司实现盘客比为0.76：1，其中买卖业务盘客比为0.63：1；租赁盘客比为0.87：1.2010年满堂红公司总收客同比2009年下滑43.16%，下滑比较明显，其中买卖收客同比09年下滑52.59%；租赁收客同比09年下滑31.96%。2010年满堂红公司总收盘同比2009年套略有上升，比例为6.39%，其中买卖同比09年下滑1.61%，租赁同比09年上升11.13%。1）收客分析2010年1-12月收客走势02000400060008000100001200014000123456789101112买卖收客租赁收客（上图：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值）2010年1-12月买卖收客3月份为全年最高，四月开始由于新政的影响，收客出现了比较明显的下降，并在6月份达到波谷；6月后由于政策影响减弱，收客出现了回升。租赁业务收客在6月时达到了全年的最高值，8月以后租赁收客出现了大幅度的下滑，租赁进入传统淡季。2）收盘分析2010年1-12月收盘走势0200040006000800010000123456789101112买卖收盘租赁收盘2010年1-12月买卖收盘在4月为全年最高，租赁5月收盘为全年最高。3）总盘客分析对比2010年1-12月盘客对比分析02000400060008000100001200014000160001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月买卖收客买卖收盘总盘客分析：2010年整体盘客比为076：1，在5月时盘客比为0.95：1为全年最大值，1月盘客比0.62：1为全年最低。4、成交明细分析(1)买卖成交分析1）、成交价格段（上图：红色标注为最高值，蓝色标注为最低值）金额≤40万41-60万61-90万91-120万121-150万151-200万201-300万＞300万比例3.60%15.47%33.28%21.07%10.12%9.87%5.52%1.09%10年1-12月买卖成交总价分析表0200400600宗数宗数431853982521211186613≤40万41-60万61-90万91-120万121-150万151-200万201-300万＞300万2010年公司成交主要集中在60-90万的价格段，占全年成交的33.28%，其次为90-120万，占比为21.07%，所占比例最小的为300万以上房源的成交，仅占全年成交的1.09%。2）、成交面积段分析面积≤40㎡41-60㎡61-90㎡90-120㎡121-144㎡＞144㎡比例5.