2019年10月21日北京大兴区房地产市场调研报告59p-共60页

大兴区房地产市场调研报告——2019.10目录CONTENTS第一章大兴区区域背景123第二章大兴区房地产市场第三章案例分析第一章大兴区区域背景大兴区房地产市调报告一、概况大兴区位于北京市南部，东临通州区，南临河北省固安县、霸县等，西与房山区隔永定河为邻，北接丰台区、朝阳区。大兴全境属永定河冲击平原，面积为1036平方公里，海拔13.4米-52米，属暖温带湿润大陆季风气候。年平均气温为11.6℃，年平均降水量556.4毫米。大兴作为连接南中轴线，横跨北京东部发展带和西部生态带，成为北京向华北地区辐射的前沿。大兴区区域背景新城定位:北京南部具有生态绿色的宜居新城,是北京重要的物流中心,是现代制造业和文化创意的重点培育低区发展目标：“战略发展节点”“新兴产业基地”“京南绿色新城”规模：2020年大兴新城总人口控制在60万人，城建设用地规模控制在65平方公里大兴新城定位为绿色之城、宜居之城二、区域定位大兴区区域背景三、综合指标随着近几年大兴区产业的快速发展，促使大兴人口快速增长2019底，大兴区常住人口首次突破百万，人口增长幅度高达12.17%，这与大兴轻轨正式规划施工建设是密不可分的，2019年人口达到136.5万人，增长17.77%2019-2019年大兴区经济增长迅速，GDP年度涨幅在10%大兴区区域背景050100150200250300350200320042005200620072008200920102003-2010年大兴区变化对比2003-2010年大兴区常住人口情况分析020406080100120140160200320042005200620072008200920100.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%四、产业规划北部都市产业区——重点建设大兴新城综合功能区、京南物流基地、北京经济技术开发区周边商务中心区东部现代制造业区——重点建设北京采育经济开发区、安定精细化工基地和北京经济技术开发区产业配套区中部文化创意产业区——重点建设新媒体产业基地，发展影视编播制作、数字动漫设计等为特色的新媒体产业西部综合产业区——重点建设中关村科技园区大兴生物医药基地、榆垡国家级农产品加工业示范基地、榆垡万亩生态旅游区、永定河生态旅游区大兴区区域背景公路交通：“一纵两横‘，京开高速贯穿五环、六环，方便快速进入中心城区轨道交通：城铁大兴线、亦庄线年底开通，将加强大兴新城与中心城的连接，实现了中关村产业带与大兴产业带的互补，联络了西直门、北京南站等交通枢纽，沟通了新街口、西单以及大兴区，成为北京市南北客运的大动脉.交通体系逐步建立，拉近城市距离五、交通规划大兴线亦庄线大兴区区域背景第二章大兴区区域背景大兴区房地产市调报告大兴区房地产市场大兴区的房地产起步并不晚，但是受制于购房者对南城的偏见以及交通的不便，很长时间未能引起购房者的重视，房价也低于地理位置类似的通州。随着政策的倾斜、配套设置的完善、尤其是地铁大兴线和亦庄线的开通，解决了大兴的交通瓶颈问题，大兴区的楼市在沉寂多年之后，终于爆发，2019年和2019年在北京楼市滞销阶段，大兴区域的项目反而畅销。目前由于对房地产的打压力度增加，市场上的供大于求的现状，使2019年成交量有所下降。大兴是近年北京房地产开发的热点区域，不到半年时间，先后有绿地、保利、金地、东亚新华等多家知名房地产公司的楼盘竟相入市。普通住宅、小户型公寓、别墅等多种形态，大兴楼市进入了多样化、城市化发展的快速上升空间。一、总体概况大兴区房地产市场二、发展历程腾飞起步低潮兴起2019年，以名校北京四中为卖点的大兴黄村兴涛家园，是大兴黄村房地产市场的发端，当时售价为4000元/平米。2019年，北京楼市房价的暴涨，给价格一直稳定在合理范围的大兴楼市，提供了兴起的机会。2019年和2019年，在北京楼市滞销阶段，大兴区域的项目反而热销。2009年是大兴楼市腾飞的开始，政府加快大兴的土地供应，名企扎堆楼面地价频刷新，目前该区域最高楼面地价已经超过7000元/平米，和通州的楼面地价相同2019年，顺驰的高价拿地，使大兴再次进入购房者视线，八通线运营，通州楼市板块快速升温，同样位于五环外的大兴，交通的瓶颈问题仍无法改变，鲜有开发商在大兴拿地。政策金融土地税收普通商品房的契税税率是总房价的1.5%，非普通住房为4%。“普通住房”满足三个条件：容积率在1.0以上，建筑面积在140平方米以下，房价在同级别均价的1.2倍以下。•契税•经营性土地招拍挂挂牌是主要的交易方式总量与项目相结合；严格执行拼接户型，两个房产证；•90m2以下占70%•消费贷款•开发贷款•房地产政策开发处、银行、开发商设立共管帐户；以户为单位界定二套房，严格执行。大兴区房地产市场三、政策环境2019年3月831大限提高拿地“门槛”调控开始2019年5月29日国务院出台限制套型90/70政策2019年9月央行年内第五次加息2019—2019年北京市土地成交均价走势图2019—2019年，北京市土地成交价格平均涨幅为17.0%，05、07、10年涨幅较大大兴区房地产市场四、土地市场010002000300040005000600070008000200320042005200620072008200920102011-0.4-0.200.20.40.60.81859172826812785349537954562732150762019—2019年北京市土地成交量走势图大兴区房地产市场四、土地市场0200400600800100012001400160018002000200320042005200620072008200920102011-1-0.500.511.522.52019—2019年，北京市土地成交量平均涨幅为41.0%，06、08、10年涨幅较大154.67455.03351.88799.42897.931375.951627.31733.8339.382019—2019年，大兴区土地成交价格平均涨幅为47.48%，07、09年涨幅较为迅猛2019—2019年大兴区土地成交均价走势图大兴区房地产市场四、土地市场0100020003000400050006000700080009000200320042005200620072008200920102011-1-0.500.511.522.532019—2019年大兴土地成交量走势图大兴区房地产市场四、土地市场020406080100120140200320042005200620072008200920102011-202468102019—2019年，大兴区土地成交量平均涨幅为106.19%，06、09年涨幅较为迅猛大兴已经成为京城土地市场的主战场涨幅增大土地市场小结北京市场价格年均上涨17%，10-11年为-30.67的负增长，成交量年均上涨41%，10-11年为-80%的负增长。大兴市场价格年均上涨47.48%，10-11年上涨8.73%.成交量年均涨幅106.19%，08-11年涨幅达125.98%涨幅渐小2019-2019年北京市住宅市场销售面积走势图五、住宅市场050010001500200025003000200320042005200620072008200920102011-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%2019-2019年北京市住宅市场年均销售面积涨幅约为1.69%大兴区房地产市场2019-2019年大兴住宅市场销售面积走势图2019-2019年大兴区住宅市场年均销售面积涨幅约为30%大兴区房地产市场五、住宅市场05001000150020002500200620072008200920102011-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%2019—2019年北京房地产成交均价涨幅率为11%2019—2019年北京市住宅市场成交均价走势图大兴区房地产市场四、住宅市场0200040006000800010000120001400016000180002000020012002200320042005200620072008200920102011-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%2019—2019年大兴住宅市场成交均价走势图大兴区房地产市场四、住宅市场020004000600080001000012000140001600018000200002006200720082009201020110.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%2019—2009年北京房地产成交均价涨幅率为29%大兴涨幅远超北京城区相对较大住宅市场小结北京市场销售量量年均涨幅约为1.69%价格年均上涨30%%，10-11年上涨12.18%大兴市场销售量年均涨幅为30%价格年均上涨29%，10-11年上涨高达12.2%相对较小今日大兴，已非昨日南城土地市场主战场住宅市场热点区域时间价格北京房地产市场的飞速发展，城区的住宅密度几近饱和，因而四环以外的住宅市场发展就显得格外的活跃。市政投资建设力度向南城倾斜，以大兴为代表的南城区域，大型品牌房企纷纷进驻，价格洼地，区域升值潜力巨大，地铁四号线开通和大兴机场的坐落无疑也是引发大兴楼市暗战的一大诱因，种种利好因素让南四环外的大兴区域房价跃达历史最高点，成为2019年北京楼市最耀眼的区域。小结：第三章案例分析大兴区房地产市调报告项目区位图项目区位：项目位于大兴新城北区，东至兴盛街、西至西旺路、北至乐园路、南至金星路轨道交通：地铁4号大兴线高米店南站距本项目约1200米左右市政路网：由市区上京开高速路高米店收费站出上主干道西旺路到达项目公共交通：410、456、610、631、937支、937支2、937支6、937支7、954、967快、968、大兴环城1路、大兴新城1路、大兴新城2路等到青岛嘉园西门下车即可。项目具体位置在北京位置二环路地处大兴新城，临近4号线高米店南站，现有交通比较通达！案例分析——金地仰山项目基本信息金地仰山，25万平米新古典主义低密度生活项目定位：首置及改善型项目特色：25万平米的新古典主义低密度住宅销售均价：19000元/平方米项目类型首置及改善型置业占地面积123000平方米总建筑面积275000平方米容积率住宅1.80在售户数2000户绿化率30%开盘时间2019-11-07入住时间2019-09-30开发商北京金地融侨房地产开发有限公司投资商金地集团物业管理金地物业公司景观设计单位PLACEDesignGroup建筑设计单位上海天华建筑设计有限公司金地品牌+教育地产+低密度+产品力取胜金地品牌：1993年从事房地产，秉承“以人为本、创新为魂”的金地品牌理念教育地产：项目配套幼儿园和中学低密度：综合容积率1.80，新古典主义的低密度生活产品力：新古典主义建筑风格，配上西方古典园林景观，既有古典奢华又简明，把古典与现代融合总体规划兵营式规划排布，整个项目规划缺乏亮点。高层产品花园洋房学校、商业用地西区组团为9-18层的怡景花园，超大楼间距，同时配有社区园林和小区中央广场，环境美观，适宜放松身心，大范围270度采光户型独特设计，主力户型视野朝向主景观带东区组团为5-8层的花园洋房，布局规整，显示高端形象，配有一定数量的跃层户型，大面积私家花园交通组织城市道路社区主要道路组团级道路组团级道路与城市道路相连，并将用地分为两大组团以组团级道路为主干，在组团内部设置社区主要道路，再由社区主要道路分支社区次要道路，这种管式的路网层级分明，便于车辆、人行交通的组织机动车出入口机动车出入口社区主路南北贯通，把小区分为东西两部分