41房地产估价报告

《不动产估计》实习报告（2014-2015学年第一学期）姓名：专业班级：土管11-1组号：第一组学号：311105020115指导教师：实习时间：2015.1组员：实习评价：出勤率：全勤90%80%不合格实习态度：认真较认真一般较差实习内容：完整较完整合格较差报告书写：清晰较清晰一般较差数据规范：规范较规范合格较差综合评定成绩：优秀良好中等及格不及格指导老师：批改日期：房地产估价报告项目名称：理工帝湖湾房地产价值评估受托估价单位：测绘学院土管11-1班估价人：委托估价单位（人）：任课教师赵素霞估价日期：2015年1月6日-2015年1月10日房地产估价报告编号：评字[2015]第27号致委托方函任课教师：贵方委托本估价机构评估的位于焦作市高新区山阳路与世纪大道交汇处理工帝湖湾房地产进行估价，其用地性质、建筑面积按贵方所提供的所提供的予以确认。本公司于2015年1月7日至2015年1月10日进行了估价作业，并对相关的房地产市场进行了调查，对委托的房地产进行了现场查证和鉴定。我们遵循国家房地产估价规范，估价结果依据估价项目委估目的以及估价期日房地产市场行情进行估价。本项目为本次估价为提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考，委估对象在估价期日2015年1月8日的估价结果为人民币：4818.43元正（大写人民币七亿肆仟伍佰肆拾捌万捌仟贰佰壹拾陆元整）。本结果只在估价报告设定的假设和限制条件下成立，一年内有效。测绘学院土管11-1班法定代表人二O一五年一月十日估价师声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察6．由于房地产估价性质所限，评估中未对委估对象建筑结构隐蔽部分有无缺损进行测定。7．没有人队本报告提供重要的专业帮助。中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师二O一五年一月十日估价的假设和限制条件1．本报告估价结果有效地前提条件是基于委估方提供的资料具有完全的真实性、合法性和有效性，否则会失效。2．本估价结果为委估房地产在估价期日现状用途条件下的估价值，未考虑土地用途改变、环境配套改善以及国家宏观经济调控、市场变化等情况下的价值变化因素。3．本估价报告按估价目的提供给委托方使用，若改变估价目的而使用本估价报告，可能导致估价结果失效或部分失效，需重新评估或调整。4．未经估价单位书面同意，本报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。测绘学院土管11-1班二O一五年一月十日房地产估价报告第一部分摘要一、估价项目名称：理工帝湖湾房地产价值评估二、委托估价方：任课老师联系地址：焦作市高新区世纪大道2001号联系电话：45252452联系人：三、估价期日：二O一五年一月八日四、价格结果：理工帝湖湾房地产价格（土地面积38729平方米；建筑面积154716平方米），在估价期日二O一五年一月八日的价值为人民币：4818.43元正（大写人民币七亿肆仟伍佰肆拾捌万捌仟贰佰壹拾陆元整）。五、房地产估价师：中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师六、房地产估价机构：测绘学院土管11-1班（盖章）地址：焦作市高新区世纪大道2001号法定代表人：联系电话：62533185资质类型：房地产估价B级。二O一五年一月十日第二部分估价对象界定一、委托估价方：任课教师赵素霞联系地址：焦作市高新区世纪大道2001号联系电话：2775487联系人：二、受托估价方：测绘学院土管11-1班受托估价方地址：焦作市高新区世纪大道2001号资质级别：房地产估价C级。法定代表人：联系电话：84532185三、估价目的：本次估价为提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。四、估价期日：二O一五年一月八日五、估价日期：二O一五年一月七日——二O一五年一月十日六、估价对象概况：1、房地产概况：（1）委估范围：位于焦作市高新区山阳路与世纪大道交汇处（土地面积38729平方米；建筑面积154716平方米）。（2）房屋状况：（3）地理位置、四至及交通因素分析：委估对象位于踞高新区核心区域，北与河南理工大学隔路相望，东与碧莲湖公园深情相拥，西靠规划中的商业区。扼守世纪大道与山阳路交汇处，周边汇集、迎宾大道、晋焦高速、凯旋路、神州路、等多条快捷通道，立体路网形成城市快速交通网络，城市之间快速切换。11路、20路、30路等多条公交线路保障快捷的交通出行。（4）地块概况：权属性质:国有；用途：商业用地；地号：山阳路与世纪大道交汇001号；图号:III111-111/111-111；总面积：6886，该地块呈7字形。2、房地产权利状况：房地产权证号：评字[2015]第27号。权利人：理工帝湖湾，房地坐落：高新区山阳路与世纪大道交汇，土地权属性质：国有；用途：商业用地；地号：山阳路与世纪大道交汇001号；图号：III111-111/111-111；土地总面积：38729平方米；建筑面积154716平方米，最近一次他项权利记载已注销。3、房地产利用现状：该房地产目前作为商业住房4、建筑物和地上附着物状况：容积率：3.99绿化率：30%5、市政基础设施条件及周围环境：雄踞高新区核心区域，北与河南理工大学隔路相望，东与碧莲湖公园深情相拥，西靠规划中的商业区，地理位置无可比拟。生活在此，身心与自然“亲密接触”，充分释放繁忙都市的压力，拥有少数人的奢侈理想，回归湖畔诗意的栖居。第三部分估价结果及其使用一、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》2．《中华人民共和国土地管理法》3．国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》4．焦作市房地产权证（房地金字（2015）第001号）5．委托单位的企业法人营业执照6．估价业务约定书7．估价人员现场勘查以及市场调查整理的资料二、房地产估价1．价格定义本报告的估价结果是在估价对象符合公开市场原则及此次估价目的要求的前提下所提出的公允价值意见。2．估价原则本估价遵循房地产估价合法原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。3．估价技术思路与方法合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序，科学地使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本身特性、市场条件及资料取得情况，以合理地确定委估物现时的公允价值。本次估价采用成本法，合理地确定委估房地产的价值。在评估方法选用上主要考虑一下几点：（1）考虑到委估的房地产类似的成交案例较少，不能合理确定该房地产的价值，不宜采用市场比较法。（2）收益法适用于广大有收益或有潜在收益的房地产估价。（3）重置成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法进行估价情况下的房地产估价，故选用成本法作为本次评价的方法。三、估价结果根据估价的计算结果分析，确定委估对象的价值为：人民币4818.43元正（大写人民币七亿肆仟伍佰肆拾捌万捌仟贰佰壹拾陆元整）。四、需要特殊说明的事项根据有关规定本报告的有效期为一年，自估价期日起一年内有效。有效期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大变化，报告应作相应调整。第四部分附件一、业务约定书二、委托方的营业执照三、房地产权证（房地金字（2015）第001号）四、估价方营业执照五、估价方资质证书。房地产估价技术报告第一部分总述估价项目名称：理工帝湖湾房地产价值评估一、估价对象：焦作市高新区山阳路与世纪大道交汇处理工帝湖湾的房地产二、估价目的：本次估价为提供估价对象房地产客观、公正、科学、合理的市场价格参考。三、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》2．《中华人民共和国土地管理法》3．国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》4．上海市房地产权证（房地金字（2015）第001号）5．委托单位的企业法人营业执照6．估价业务约定书7．估价人员现场勘查以及市场调查整理的资料四、价格定义本报告的估价结果是在估价对象符合公开市场原则及此次估价目的要求的前提下所提出的公允价值意见五、估价期日：二Ｏ一五年一月八日六、估价日期：二O一五年一月七日——二Ｏ一五年一月十日七、需要特殊说明的事项根据有关规定本报告的有效期为一年，自估价期日起一年内有效。有效期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大变化，报告应作相应调整。八、房地产估价师中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师九、房地产估价机构：测绘学院土管11-1班（盖章）地址：焦作市高新区世纪大道2001号法定代表人：翟龙波联系电话：62533185资质类型：房地产估价B级。二Ｏ一五年一月十日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象概况1、房地产概况：（1）委估范围：位于焦作市高新区世纪大道与山阳路交汇处河南理工大学南邻（土地面积38729平方米；建筑面积154716平方米）。（2）房屋状况：主力户型：94㎡——142㎡，三房两厅两卫二阳台，三房两厅两卫三阳台。（3）地理位置、四至及交通因素分析：委估对象位于焦作市高新区，扼守世纪大道与山阳路交汇处，踞高新区核心区域，北与河南理工大学隔路相望，东与碧莲湖公园深情相拥，西靠规划中的商业区。周边汇集迎宾大道、晋焦高速、凯旋路、神州路等多条快捷通道，11路、20路、30路等多条公交线路。（4）地块概况：权属性质:国有；用途：商业用地；地号：山阳路与世纪大道交汇001号；图号:III111-111/111-111；总面积：38729，该地块呈7字形。2、房地产权利状况：房地产权证号：房地金字（2015）第001号。权利人：理工帝湖湾，房地坐落：世纪大道与山阳路交汇处河南理工大学南邻，土地权属性质：国有；用途：商业用地；地号：山阳路与世纪大道交汇001号；图号：III111-111/111-111；土地总面积：38729平方米；建筑面积154719平方米，最近一次他项权利记载已注销。3、房地产利用现状：该房地产目前作为商业住房4、建筑物和地上附着物状况：容积率：3.99绿化率：30%5、市政基础设施条件及周围环境：踞高新区核心区域，北与河南理工大学隔路相望，东与碧莲湖公园深情相拥，西靠规划中的商业区，地理位置无可比拟。生活在此，身心与自然“亲密接触”，充分释放繁忙都市的压力，拥有少数人的奢侈理想，回归湖畔诗意的栖居。第三部分房地产估价一、估价原则：本估价遵循房地产估价合法原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。二、估价技术思路与方法：1、个别因素分析建筑结构、装修状况、设备设施情况、楼层、朝向、成新率等。2、区域因素分析对象位于焦作市高新区，扼守世纪大道与山阳路交汇处，踞高新区核心区域，北与河南理工大学隔路相望，东与碧莲湖公园深情相拥，西靠规划中的商业区。周边汇集迎宾大道、晋焦高速、凯旋路、神州路等多条快捷通道，11路、20路、30路等多条公交线路。3、市场背景分析2014年下半年以来，受土地开发投资力度加大和建安工程逐步恢复等因素影响，全市房地产开发投资增势强劲；开发供给不断恢复，竣工面积稳定增长；随着市场销售价格的继续上涨，销量出现下滑；金融贷款力度的加大以及销售市场的活跃使房地产企业项目到位资金增幅扩大。2014年1-9月，全市商品房销售面积为174334平方米，比上年同期增长67.3%，比2013年同期增长3.5%。全市住宅销售面积为165978平方米，同比增长35.23%，比2013年增长2.8%。新建住宅价格环比涨幅连续两个月缩小。调查显示，8月份，我市新建住宅销售价格指数同比上涨5.4%，涨幅比上月提高3个百分点，环比上涨0.4%，涨幅比上月回落4个百分点，环比涨幅已连续两个月缩小。二手住宅价格环比涨幅略有回落。8月份，我市二手住宅价格指数同比下降4.5%，降幅比上月缩小3.8个百分点，环