荣盛房地产发展股份有限公司财务分析及发展战略

龙源期刊网荣盛房地产发展股份有限公司财务分析及发展战略作者：樊家君来源：《农村经济与科技》2017年第01期[摘要]以荣盛房地产发展股份有限公司公开财务报告为基础，从外部财务报告使用者视角出发，选取部分财务指标，对其2011年至2015年各年度的经营情况和财务状况进行分析，并与房地产行业巨头——万科集团进行对比研究，揭示了盈利能力分析和偿债能力分析对衡量上市公司经营业绩并预测其发展势头所起的重要作用。综合上述分析进而找出企业在经营发展方面的优势和可能存在的问题，在发掘自身潜力的同时对企业的可持续发展做出长远战略规划。[关键词]盈利能力分析；偿债能力分析；战略规划[中图分类号]F233.3[文献标识码]A1荣盛房地产发展股份有限公司简介及行业概况荣盛房地产发展股份有限公司成立于1996年12月30日，其总部位于河北省廊坊市。公司于2007年8月8日在深交所上市。成为河北省首家通过IPO上市的房地产公司。目前，荣盛发展已成为集建筑设计、商品住宅开发、物业经营及酒店管理为一体，具有国家一级开发资质、下设甲级设计院的地产集团。近年来荣盛发展经营业绩持续走高，企业规模不断扩大。公司项目遍及近20个城市，业务延伸至辽宁、河北、山东、江苏、安徽、湖南、四川等省，除西北外，基本实现全国布局，年开发能力达600余万m2。2011年以来，我国房地产发展势头迅猛，显示出非理性飙升的态势。房地产行业的迅猛发展的原因众多，包括市场发展前景好、人民需求大、地方政府经济来源等。久而久之，会产生经济泡沫，对我国可持续发展产生消极影响。我国政府高瞻远瞩，及时采用调控政策，加大对投机性需求的抑制。同时，限购和提供保障性住房的政策也取得初步成效。当前，我国正处于增长速度换档期，前期刺激政策消化期和结构调整阵痛期“三期叠加”的状态，中国经济发展步入“新常态”。同样，随着我国房地产行业的由一夜暴富走向理性回归，整个房地产行业也步入“新常态”。在国家的宏观调控和人民复杂多样的需求下，房地产行业的发展未来将会持续稳步发展。2荣盛房地产发展股份有限公司财务报表具体分析2.1盈利能力分析龙源期刊网年末逐年上升，在2014年末至2015年末大幅度下降。但其中2012年、2013年和2014年平均增长率分别为40.24%，34.78%，10.32%，成逐年下降的趋势，2014年至2015年每股收益额下降至0.46元，较上年增加额出现负数，实现负增长。总体说明荣盛发展经济效益和投资效益虽然有明显提高。但是提高的幅度却逐年下降，在2014年至2015年下滑明显，成负增长趋势。需要企业引起重视。荣盛发展相比万科而言，两者在2011年至2014年每股收益均有所上升，从2012年至2014年期间，荣盛发展的增长速度高于万科的增长速度。2014年至2015年万科继续稳步增长，而荣盛发展则大幅下降。从其财务报告当中提供的数据不难发现2015年荣盛房地产发展股份有限公司税后利润有所减少，其营业总成本较上年有所增加，具体表现在管理费用的支出比上年增加12751万元。在股本总数没有巨大变化的前提下，影响了企业的每股收益额及其增长幅度。荣盛发展总资产净利润率从2011年至2013年呈现上升趋势，2013年至2015年大幅度下降。就整个房地产行业而言，2013出现大幅下降，到2014年没有发生变化，2015年略有上升。而万科2012年至2014年呈下降趋势，2014年至2015年有所回升。荣盛发展其2014年至2015年销售量下降，管理费用的增加导致了利润总额的减少，从而在资产平均总额相对稳定的情况下造成了总资产净利润率的下降。荣盛发展销售毛利率从2011年的37.65%下降到2015年的28.52%，且其下降幅度越来越大。而万科2011年至2015年也处于下降趋势，但其下降趋势在2013年有所减缓。荣盛发展相比万科而言销售净收入的减少和产成品成本的逐年增加，导致了其销售毛利率的趋势性下降，且从现今政策及长远发展而言其下降趋势可能会持续。2.2偿债能力分析根据以往的经验值，房地产行业流动比率的指标为1.2。荣盛房地产发展股份有限公司近5年来总结的数据，流动比率从较高逐渐趋于标准水平，2015年又开始上升。该公司从2012年年末到2014年末，企业闲置资金减少，在保障短期偿债能力的前提下减少了机会成本，2014年这种表现更加明显。到2015年年末流动比率又小幅上升，使企业的闲置资金增加，导致盈利能力有一定程度的下降。根据以往经验，速动比率一般保持在1：1比较合适。荣盛房地产发展股份有限公司速动比率指标从2011年末到2015年年末，虽然未达到1：1，但速动比率的上升逐渐接近1：1，偿债能力将会越来越稳定。现金类资产是速动资产扣除应收账款和其他应收款后的余额，由于荣盛发展存在着发生坏账损失以及延期回收的可能，因此速动资产扣除应收账款和其他应收款后计算出的金额，意味着作为偿还债务担保的资产是变现力几乎为100%的资产，是最能反应企业直接偿付流动负债能力的。由此而计算的现金比率来衡量企业短期偿债能力则更为保险和安全。在美国，现金比率只要不低于20%，便认为企业的直接偿债能力不会有问题。该企业5年现金比率从15.09%曲折上升到23.01%，它所面临的短期偿债压力增大，而它的速动比率保持在正常水平之内，证明该企业流动资产中应收款项占的比例比较大。龙源期刊网左右，反映了快速成长的荣盛发展管理当局的进取精神，对未来房地产行业信心十足，采用的是风险型融资结构在一定程度上忽视了房地产行业的高风险。同时荣盛发展近5年的资产负债率较同行业平均水平明显偏高，说明荣盛发展的全部资产中债权人提供的资金比率相对过高，企业的财务风险由债权人承担，财务风险相对较高。对该企业而言，它的资本结构较为合理，财务风险较低，可以进一步改善资本结构提高负债率，吸引适当的债务资金。股东权益比率反映企业资产中有多少是所有者投入的。从2011年25.13逐年下降到2014年的20.42再到上升至2015年的21.40，，可以看出资产总额中股东所占份额较少，可以说荣盛发展股东依靠少量的投入赚取大额回报，是很明智的投资方式。此外，荣盛发展的股东权益比率也明显偏低，说明荣盛发展属于高风险的企业，也从另一个方面说明企业的偿债能力较弱，但对于敢于冒风险的人来说，荣盛发展是高风险高回报型的企业。2.3财务报表分析总结通过对每股收益、总资产净利润率、销售毛利率等财务指标的分析，可以得出荣盛房地产发展股份有限公司的经营业绩并不乐观。具体表现为：每股收益的负增长，销售量的下降，利润总额的减少等。而企业经营业绩的好坏最终可以通过企业的盈利能力反应出来，由此说明该企业的盈利能力存在问题，呈下降趋势。应该尽快解决分析出的系列问题。包括：降低营业成本，尤其是管理费用，通过优惠政策等提高销售量等。进而在竞争日益激烈的房地产市场有所作为，脱颖而出。通过对企业偿债能力的分析，得出荣盛房地产发展股份有限公司虽然受到了少许压力但总体而言具有良好的短期偿债能力。仅在2015年存在相对多的闲置资金。就其长期偿债能力而言，企业将风险转移到债权人手中，明显属于高风险高报酬的财务结构，但总体上其长期偿债能力良好。荣盛发展应该利用其相对良好的偿债能力进行融资，为企业的发展注入资金，促进企业发展。3发展战略及主要对策3.1战略目标现阶段目标：集中主要优势资源做大做强国内商业住宅主业。从品牌和质量入手，提高房屋品质。加强楼盘设计创新，重视互联网在新时代的作用，推动互联网整体销售模式的发展，依赖网络力量谋求自身发展。中期目标：市场定位逐步由中等规模城市向发展较快，风险较小的小城市发展。在做实华北、华中地区的基础上响应国家西部大开发的政策进军中西部城市，深挖西部房地产市场的潜力。同时进军部分一线大城市，提高企业自身知名度。远期目标：开拓国际市场，扩大品牌，与金融业一同实现资源整合。实现长足发展。龙源期刊网以质取胜。住房是我国广大的人民群众最基本的消费需求，更是我们衣食住行中最大最重要的消费支出，关系到每一位购房者的切身利益。越来越多的购房者愿意选择专业验房师对自己所青睐的房屋进行地毯式的全覆盖验收，以确保房屋的质量万无一失。荣盛发展在今后的开发中应该密切关注其房产的质量问题，严格把关。从设计上对房屋的牢固程度，稳定性问题加以重视，防水层的设计和地暖安装都要严格符合相关规定；施工方面，要任用经验丰富的施工团队，注重对施工团队的安全责任培训，加强规范化培训，施工负责人要严格执行施工计划，确保施工程序万无一失；在建筑材料的选用方面，构筑房屋的材料是房屋安全最为重要的前提，宁可增加预算成本也不可为了严控成本而违心选用不符合规定的建筑材料。安全问题无小事，让大众住的放心，让消费者住的安心，才是对企业最大的回报，切不可为了眼前利益而断送前程。此外，追求品质生活也成为越来越多客户思考的重要问题。如何提升房屋的品质，打造温馨舒适的居住环境也成为房地产商需要思考的问题。比如，为更多的客户提供相对更长的日照时间和通透的室内采光，楼与楼之间的间距在满足国家规定标准的基础上要尽可能再留出一些距离；在小区绿化方面不必过于追求高端档次，投入过多资金。在城市居住的人们生活节奏快，压力大，晚上遛弯散步成为越来越多城市人口的选择，可以从休闲角度出发，多安排一些健身器材，修一些适合人们夜间散步的小路。3.2.2稳中求进。稳中求进，“稳”指的是巩固做实现阶段中等城市商品住宅开发。荣盛房地产发展股份有限公司自身的定位是致力于中等城市商品住宅的规模开发，专业化经营，快速成长的国家一级房地产开发企业。从2004年至2008年以来集中其优势资源在商业住宅方面取得了骄人的业绩。已然成为国内颇具竞争力的房地产开发企业。在今后的阶段，仍然要继续巩固中等城市的房地产开发，在稳固的基础上逐步谋求新的发展。荣盛发展区域定位于长江三角地区和环渤海地区。主要精力都投入在华东和华北地区。而西部地区的市场同样广阔且开发潜力巨大，加上国家政策的支持，足以使荣盛发展下决心扩展西部版图。同时，荣盛发展也应该与时俱进，拓展相应的国际业务，将自身的品牌打出去。3.2.3运用互联网整体销售模式。转型已成为2015年度房地产行业热议的话题，作为房地产行业的领导者和从业者普遍关注在这个急速变革的时代，如何不掉队，不被淘汰。随着移动互联网对房地产行业的渗透，房地产作为国内支柱产业，在互联网大潮来临之际，更要思考如何将互联网与房地产行业相结合，如何利用互联网这个发大背景，大趋势来发展自身行业，铸造新的辉煌。荣盛发展应该利用互联网平台进行营销推广。荣盛发展在实体销售的同时应加大网络平台营销的力度，依靠但不依赖，以不抱巨大期望的心态去经营网络平台的营销，或许会收到出其不意的效果。除此之外，传统的广告宣传已不是企业生存发展必备的粮草，而谁拥有的客户资源多，谁拥有的线下渠道多，谁就能在房地产宣传中占据主导地位，因此，荣盛发展在经营过程中应该加大对互联网平台的重视，通过互联网平台吸引更多的消费者。目前房地产行业的龙源期刊网“众筹”其实就是一种营销手段，“众筹”不单是购买一个商品，更多的是满足消费者的需求，因此利用好互联网平台的销售模式将使荣盛房地产发展股份有限公司的发展更上一层楼。[参考文献][1]周硕.企业盈利能力分析研究[J].商业经济，2013（7）：25-26.[2]周彩节.浅析企业偿债能力分析[J].现代经济：现代物业中旬刊，2011（10）：72-74.[3]丁慧文.完善企业偿债能力评价指标的设想[J].会计之友（中旬刊），2008（34）：5-7.[4]张先治，陈友邦，等.财务分析[M].大