项目前期定位策划案

开封兴建置业汴西项目策略报告智源力恒地产机构本报告结构2134项目分析项目竞争分析项目客户定位项目功能定位项目产品定位建筑立面建议空间设置建议配套设施建议物业管理建议郑汴一体化发展汴西新区市场分析背景分析项目分析项目定位物业发展建议背景分析一、郑汴一体化发展-开封区位开封市位于河南省中部偏东，为黄河冲积扇平原的尖端。东临商丘，西连省会郑州，南接许昌、周口，北靠黄河，与中原油田隔河相望,处于豫东大平原的中心部位。总面积6444平方公里，其中市区面积362平方公里。南北宽约92公里，东西长约126公里。在中部崛起的大背景下，开封的区位条件极为优越，连通南北，承东启西。由右表可以看出，开封市人口490多万，在河南各市中处于中等地位。目前，开封的城市化率刚刚达到30%，在省内排名为靠后。按照一般的发展规律，正迅速进入城市化快速发展周期。城市化率突破30%，将进入一个快速发展阶段。郑汴一体化发展-开封人口行政区面积人口鼓楼区58.68平方公里16.13万龙亭区91.51平方公里11.6万顺河回族区86.73平方公里24.11万禹王台区57.05平方公里14.83万金明区252.38平方公里18.2万杞县1258平方公里105万通许县767平方公里60万尉氏县1257平方公里87万开封县1302平方公里67万兰考县1116平方公里76万开封市辖区主要人口分布如下；老城区人口密度较为集中，顺河区和禹王台区人口最为集中，金明区人口密度最小。郑汴一体化发展-开封人口郑汴一体化发展-开封GDP2007-2011年开封市GDP及增速0200400600800单位：亿元0%5%10%15%20%25%GDP348407472571.1689.4同比增速12.00%16.95%15.97%21.00%20.71%2007年2008年2009年2010年2011年GDP起点低，但近几年的增速较快。07年后在郑汴一体化的带动下经济增幅达到20%左右，总体经济运行形势平稳、保持较快的增长势头。2008年开封市与河南省各市GDP对比0500100015002000单位：亿元GDP（亿元）3004192016361068106210361032984.1949.5930866.8813689.4657.3654.2550.3342.4288.4郑州洛阳南阳平顶山许昌安阳焦作周口新乡商丘信阳驻马店开封濮阳三门峡漯河鹤壁济源（一）休闲文化开封是个极其悠闲的城市。琴棋书画，从公务员到下层民众都会舞弄几下子，这里有品不完的历史和文化内容。走在开封的大街上，你的眼中看不到背着公文包行色匆匆的商务人士，甚至连穿西服的都很少见；而小胡同中传来的呼啦作响的，肯定是家家户户打麻将的声音。养花侍草、斗鸡溜鸟、放风筝、抖空竹、抽陀螺、唱几句豫剧老段儿……开封独有的古城文化，造就了城市生活和人文理念的特殊性。郑汴一体化发展-开封文化（二）饮食文化开封的古都气质中其实最难以剥离的，就是开封最为叫绝的食文化部分。“陆稿荐”、“马豫兴”、“稻香居”、“沙家酱牛肉”、“又一新”、“第一楼”、“黄家包子馆”、“中兴楼”、“北京馆”、“州桥日夜餐厅”……这一串串的包蕴历史沧桑的百年老字号无一不是响当当的餐饮品牌。郑汴一体化发展-开封文化开封独有的古城文化，造就了城市生活和人文理念的特殊性。（三）民俗文化开封的“久天”、“忌岁”等风俗仍就是独具特色的地方文化。每年一度的菊花花会、春秋两季的禹王台庙会，更是吸引了千千万万外地的游客前来祝兴。历史给开封留下的文化内容，多得开封人自己都说不清。雅文化、俗文化、说文化、唱文化、舞台文化、街头文化、胡同文化……开封的汴绣文化、朱仙镇的年画文化更是中华民族宝贵的文化遗产。郑汴一体化发展-开封文化开封独有的古城文化，造就了城市生活和人文理念的特殊性。龙亭禹王台清明上河园大相国寺开封府众多名胜古迹，历史人文资源，每年吸引着大量的中外游客。翰园碑林郑汴一体化发展-开封旅游城市发展定位国务院批准的《开封市城市总体规划（1995—2010）》确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。城市功能定位是：国家历史文化名城，国际文化旅游城市，中原城市群的文化、旅游、教育、休闲中心，纺织、食品、化工、医药、机械设备制造基地。支柱产业为旅游文化产业，城市发展方向将突出东部工业区和西部新区郑汴一体化发展-开封发展城市规划范围开封市的规划范围为：北至连霍高速公路，南至310国道，西至中牟边界，东至大(庆)广(州)高速公路。城市空间结构为：东西向簇状组团式结构形态。其发展模式近期是东西拓展、多向承接，远期以生活轴、服务轴、产业轴为联接，东西联动，南北疏导。规划形成中心组团、汴西新区、开封东区3个相对独立的组团片区。开封市城区面积将扩大到195平方公里，可容纳人口200万。支柱产业为旅游文化产业，城市发展方向将突出东部工业区和西部新区。郑汴一体化发展-开封发展郑汴一体化规划规划范围：郑汴新区规划范围包括郑州新区和开封新区，东起开封市金明大道，西至郑州市中州大道，南起中牟县、尉氏县南边界，北至黄河南岸，总面积约2077平方公里。郑汴一体化发展-开封发展郑汴一体化目标：“五区一中心”新区的发展目标是建设“五区一中心”，即建设成为现代产业集聚区、现代复合型新区、城乡统筹改革发展试验区、对外开放示范区、环境优美宜居区和区域服务中心，在全省工业化和城镇化进程中发挥引领作用。郑汴一体化发展-开封发展郑汴一体化规划发展格局：“两轴两带九组团”新区采取轴线组团发展模式，形成“两轴两带九组团”的发展格局。“两轴”是东西走向的郑汴一体化产业发展轴，南北走向的郑东—航空港经济发展轴；“两带”是沿黄旅游产业带、东南部生态农业产业带；“九组团”是郑东新区、经开区、航空港、白沙组团、刘集组团、官渡组团、九龙组团、中牟组团和汴西组团。郑汴一体化发展-开封发展郑汴一体化规划交通规划：在区域内打造“六横六纵”的快速路骨干网络。郑汴一体化发展-开封发展郑汴一体化规划开封汴西新区城市规划•汴西新区位于开封市西部，东到护城大堤，西到中牟边界，南至310国道，北至连霍高速，是集居住、工业、办公、商贸、休闲为一体的生态型新城区。•开封汴西新区作为“郑汴新区”的重要组成部分，规划总面积287平方公里，主要划分为中央商务区、教育园区、高新技术产业带、现代制造业园区、农副产业发展区、现代物流园区、高铁服务区、综合服务产业带、运粮河生态休闲带、马家河生态休闲带和沿黄生态文化旅游产业带。汴西新区-区域规划汴西新区领跑开封经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地。汴西新区是郑汴一体化主要对接空间，是郑汴洛工业走廊的重要支撑区，是开封市今后城市发展的主要方向。开封市西区的住宅售价明显高于其他区域，由于西区是新建城区，在供暖、供电、交通等配套设施上比老城区更加齐全，西区已成为开封人住宅消费的主要趋向。汴西新区-区域价值各项目中的商务区沿郑开大道布局--商务中轴线正在形成。汴西新区-区域价值开封汴西新区房地产市场概况郑汴新区目前规划项目主要集中在第一大街至第五大街，在售项目为郑开橄榄城、郑开森林半岛、新晋美悦都、东方金典、开封国际金融中心、豪德天下融城等。房地产市场开封2012年第一季度土地供应情况房地产市场开封商品住宅最近10年整体供求分析1.061.020.921.041.090.930.721.210.910.92020406080100120140160180200120022003200420052006200720082009201000.20.40.60.811.21.4商品住宅投放商品住宅销售供求平衡线供销比在08年底实施的保增长政策之后，房地产市场开始转暖，出现了09年以来严重的供不应求，由于08年危机影响，各开发商相继减少新开工面积，直接导致09、10年新增量的急剧下降，而各类刺激政策的影响又导致压抑已久的刚性需求集中爆发，种种原因导致09、10年楼市的火爆。12年的刚性需求仍然强势，供求关系呈上升趋势。房地产市场汴西新区房地产市场主要特征市场特点：汴西新区是开封市房地产发展的热点区域。自2006年郑汴一体化开始实施以来，开封市政机关已经向西区搬迁，从而带动西区市政配套设施的完善和人气的聚集。房地产市场项目品质：高端楼盘云集，别墅、高层建筑较多，均价在6500元左右，个别项目最高价在万元以上。房地产市场汴西新区房地产市场主要特征购房客层：西区购房客层范围较广，不仅集中了开封市区及周边地市的中上层购房群体，如政府机关公务员、个体工商户老板等，还吸引了很多来自于郑州市的自住或投资客户。房地产市场汴西新区房地产市场主要特征•多----土地多，楼盘多，占整个市场供应的60%。•大----大盘多，开发体量大，大部分楼盘供应在10万平米以上。•强----开发商实力强，楼盘品质高，客户购买实力强。•烈----竞争激烈，由于区域内楼盘供应量大，楼盘之间客户竞争激烈。•少----专业型产业商业少，目前开发项目多为综合体商务。房地产市场汴西新区房地产市场主要特征项目分析二、周边重点项目概况1-3号路开元上城项目位置：集英街与郑开大道交会处规划用地：18613.19平方米建筑面积：89000商业2250建筑类型：多层、小高层、高层物业类别：高层住宅、商业开发商：河南开元名都置业有限公司商业特点：8万平米大型商业广场项目由6栋简欧风格的多层住宅、小高层住宅、高层住宅组成，房源共计693套，包括公寓、两房、三房等产品，面积从88㎡--123㎡不等，从而充分满足高端财富阶层、社会中产和年轻白领的不同需求。。项目竞争分析周边重点项目概况1-3号路郑开橄榄城项目位置：郑汴新区郑开大道与一大街交汇处向北500米规划用地：1000余亩建筑面积：100余万平方米建筑类型：别墅、洋房、高层、商业物业类别：藏品别墅、墅质洋房、湖景高层、滨湖商业开发商：开封中联创房地产开发有限公司商业特点：约20万平米临湖商业郑汴新区首席千亩大盘，紧邻6000亩汴西湖城市水岸一期建筑为法式风格，总用地约150亩，绿化率约50%，容积率1.80。一期产品涵盖都市藏品别墅、电梯花园洋房、双湖瞰景高层。项目竞争分析郑开森林半岛项目位置：郑开大道开封段汴西河畔建筑类型：多层、高层、别墅物业类别：洋房、合院式联排、双拼别墅、18层电梯高层、商铺开发商：建业住宅集团（中国）有限公司建筑面积：1100000平方米占地面积：666000平方米商业特点：五星级酒店、高档商业、写字楼。周边重点项目概况1-3号路项目竞争分析新晋美悦都项目位置：汴西新区郑开大道与三大街交汇处建筑类型：多层、高层、别墅物业类别：洋房、合院式联排、双拼别墅、18层电梯高层、商铺开发商：建业住宅集团（中国）有限公司建筑面积：1100000平方米占地面积：666000平方米商业特点：25万平米shoppingmall大型商业中心、5A写字楼、五星级酒店。周边重点项目概况1-3号路项目竞争分析周边重点项目概况4-5号路东方金典项目位置：郑开大道/四大街建筑类型：多层,高层物业类别：洋房、高层、商业开发商：开封东方今典房地产开发有限公司投资商：河南东方今典房地产集团有限公司建筑面积：1500000平方米占地面积：669333平方米商业特点：底层商业项目竞争分析郑开印象城项目位置：郑开印象城位于开封市新区郑开大道以南，4号大街以西、5号大街以东、晋安路以北核心区域建筑类型：小高层,高层物业类别：公寓开发商：开封维美房地产开发有限公司占地面积：251亩建筑面积：42万平方米建筑密度：25%绿化率：大于35%车位：4000个周边配套：配套有10000平方米市政广场周边重点项目概况4-5号路项目竞争分析开封国际金融中心项目位置：郑开大道与第四大街交汇处西南建筑类型：高层物业类别：商务、办公、酒店、购物、餐饮、休闲、娱乐、公寓开发商：河南蓝玛置业有限公司建筑面积：310000平方米大型