房地产企业的转型和发展

全站基槽均为机械开挖，同时为保持一个平整的施工现场，达到文明施工的要求，根据现场情况将所挖出的土、石方只要不是立即回填的，便站外租地存放。Subsequently,theAnhuiArmymilitarySpecialBranch,inShanghai'sCentralIntelligenceOrganizationandtheCommunistpartyorganizationinWesternZhejiangProvince,sentpartybackbone,respectively,wenttoWuJiangyanopenedtheTomb,Tombofheroicpeople,undertheleadershipoftheCommunistParty,fearnosacrificeandpersevering,goaloftheanti-Japaneserevolutionarystruggle.(A)stationedinTaoyuanarea(Tombof)1,thenewarmyoftheCommunistPartyofChinaundergroundorganizationinSeptember1938,theCPCZhuangShaozhen(ZhuangZhen,Nanxunpeople)bytheDeputyDirectorofthepoliticalDepartmentofthearmyonDengZihui'sdispatch,operatingfromJingCounty,AnhuiProvince,theLakereachedtheTomb,itstasksare:lookingforreliableobject,introducethemtothenew,toexpandthenewteam.ZhuangShaozhenKMT-CPCcooperationasanopportunity,afterclassmatesYaoBi(Nanxunpeople,RenZhuxiforcestaffDirector),introducedintotheKuomintanggovernmentpoliticalteam,andasapoliticalleader.HeusedthisopportunitytoinviteprogressiveyouthHongHaiquanformapoliticalteam,atthispoint,theCountyGovernmenthasjustbeenestablished,localschool,unemployedyoutharemorequicklyabsorbedsheng,zhenze,Miaogang,Nanxun,huzhou,morethan20morethanrequired-Japaneseyouth.Inordertoraisethelevelofpoliticalplayersandtheabilitytowork,ZhuangShaozhenXuTemple,isfortheestablishmentofyouth...PoliticalactivitieswillsoonattracttheattentionoftheKuomintang.IsearlyZhuangShaozhenindicatingHongHaiquantoscoopthefirstelementaryschool,teacher'sidentityasacover,carryouttheparty'swork.However,CountyDirectorofeducationcomesintoaction.To房地产企业的转型和发展进入2014年的房地产行业，充满了挑战和不确定性。对房地产市场数据的分析，对房地产金融的解读，对房地产政策的分析，在房地产圈内圈外都引起了很大的关注，这些分析和解读有助于我们理性看待这个行业和市场。作为一个地产从业者，除了这些分析和判断外，我们更多的在思考企业怎么转型和发展。理解企业的转型和发展，就离不开思考的背景，这个背景就是我们对于行业和市场的认识。除了这些大量的数据分析之外，我想从另外的角度提几个看法。第一部分：对于当下和未来的4个判断一、房地产的充裕时代正在加速到来“充裕时代”这个词，是克里斯-安德森在《免费》这本书中所提出的叫一个重要的概念。什么叫充裕时代？也就是说我们的传统行业，我们的传统产品已经普遍的面临了充裕时代。在这里，我要借用这个词，来说明，我对房地产行业的理解和思考。房地产行业要达到《免费》中所提到的“充裕时代”当然还为时尚早。但是一些现象却在说明这个趋势迟早要到来。突出表现在：绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如一些商业地产的同质化产品现象明显，房地产行业的利润率在下滑等等。这个现实都在提醒我们去思考，我们这个行业要更多去想怎么样在这样的一个常态下，再这样一个客观事实下去生存、发展，也就是说，我们这个行业迟早会回归，我们要正确去看待这个客观的趋势，并且提前做好准备。充裕时代的到来，在说明我们这个行业在向传统行业回归，但是相比传统行业，我们这个行业的利润率相比传统产业还是比较高，全年的开发量，销售量还处在一个较高的水平，这些都说明，充裕时代并不是房地产行业发展的结束，而是行业转型和发展的新的开始。二、行业发展的机会在于差异化，在于不断升级的消费需求房地产行业的同质化现象在不同的城市，不同的产品中都有所体现。比如一些城市综合体项目，从项目的形态上，基本上就是购物中心、写字楼、酒店或酒店式公寓再加上住宅。在购物中心招商的品牌上，从一线品牌，到大家一窝蜂去找快时尚品牌。比如一些住宅产品，大家都觉得刚需是一个主要的市场，大家都开发刚需产品，在总价、产品面积、产品品质、服务上都同质化。供应量很大，但是产品基本雷同。但是从需求上看，我们是否很好的满足了消费者呢？消费者的需求是在不断变化的，在供不应求的时代里，有房子住就是最大的需求，但是消费者的需求也在不断升级的，因为消费者的需求是可以被教育的，当他们基本的居住需求被满足后，他们就会出现不同的，更多的，更好的需求，而这些需求的总体特点是差异化的，差异化需求是房地产行业未来发展的根本动力。全站基槽均为机械开挖，同时为保持一个平整的施工现场，达到文明施工的要求，根据现场情况将所挖出的土、石方只要不是立即回填的，便站外租地存放。Subsequently,theAnhuiArmymilitarySpecialBranch,inShanghai'sCentralIntelligenceOrganizationandtheCommunistpartyorganizationinWesternZhejiangProvince,sentpartybackbone,respectively,wenttoWuJiangyanopenedtheTomb,Tombofheroicpeople,undertheleadershipoftheCommunistParty,fearnosacrificeandpersevering,goaloftheanti-Japaneserevolutionarystruggle.(A)stationedinTaoyuanarea(Tombof)1,thenewarmyoftheCommunistPartyofChinaundergroundorganizationinSeptember1938,theCPCZhuangShaozhen(ZhuangZhen,Nanxunpeople)bytheDeputyDirectorofthepoliticalDepartmentofthearmyonDengZihui'sdispatch,operatingfromJingCounty,AnhuiProvince,theLakereachedtheTomb,itstasksare:lookingforreliableobject,introducethemtothenew,toexpandthenewteam.ZhuangShaozhenKMT-CPCcooperationasanopportunity,afterclassmatesYaoBi(Nanxunpeople,RenZhuxiforcestaffDirector),introducedintotheKuomintanggovernmentpoliticalteam,andasapoliticalleader.HeusedthisopportunitytoinviteprogressiveyouthHongHaiquanformapoliticalteam,atthispoint,theCountyGovernmenthasjustbeenestablished,localschool,unemployedyoutharemorequicklyabsorbedsheng,zhenze,Miaogang,Nanxun,huzhou,morethan20morethanrequired-Japaneseyouth.Inordertoraisethelevelofpoliticalplayersandtheabilitytowork,ZhuangShaozhenXuTemple,isfortheestablishmentofyouth...PoliticalactivitieswillsoonattracttheattentionoftheKuomintang.IsearlyZhuangShaozhenindicatingHongHaiquantoscoopthefirstelementaryschool,teacher'sidentityasacover,carryouttheparty'swork.However,CountyDirectorofeducationcomesintoaction.To房地产行业未来发展一个重要的关键词是：改善。我们可以问问在座的各位，你们对于房子的需求到位了吗？很多人都不能说房子的改善就一步到位了。回顾30年房地产发展的历史，就是不断改善的历史。我们从租房子住，到买60-70平米，到90-100平米，到120以上的三房，到花园洋房，到联排，双拼，到独栋别墅。随着面积的改善，消费者对于产品、品牌、服务、环境的要求越来越高，而这些高的要求就构成了改善所导致的差异化，因为改善所导致的差异化的空间巨大，我们这个行业在这方面大有可为。三、房地产企业的盈利模式正在发生变化，行业结构将出现分化我们传统的房地产的盈利模式，主要是赚的土地升值的钱，赚的是市场预期的钱，赚的是快速周转的钱，而这些模式在当下和未来都面临着比较大的考验。我们的当下和未来，还是要赚这些钱，但更多的是盈利模式在发生着更大的变化，我们将赚品牌溢价的钱，赚产品力的钱，赚服务的钱，赚资产管理的钱，赚金融的钱等等，这些盈利模式已经初现端倪，未来会更加明显。在盈利模式发生变化的情况下，行业结构正在发生变化。个人认为，未来的行业格局：一是大的具有规模效益的企业集中度会提高，规模会继续加大；二是一些中小开发企业，特别是一些成长型的中小企业，如果还继续以规模为主要目标，那将面临很大的挑战和困难，这些企业需要在规模和利润率做出取舍，更多的要关注有质量的增长；三是一定有一些这样的企业，他们能够提供好的产品，好的执行力，好的服务从而获得产品和品牌溢价，精品型的开发商是很多中小企业发展的方向。四、产品分化，主题地产空间巨大，正在成为新的增长点在充裕时代背景下，传统的产品类型正在分化。第一是住宅产品，我认为未来住宅产品仍然是房地产开发的重点，但是传统的住宅产品正在升级，传统理解的所谓刚需概念其内涵正在发生变化，需要提供精准的，满足差异化需求的产品。第二是商业地产，商业地产是随着整个城市格局的拉开而发展的，随着全国大多数城市的城