文化商业综合体案例研究

扬州文昌中路P地块YangzhouWenChangStreetPlotP建筑概念可行性研究-案例分析ArchitecturalFeasibilityStudy-CaseAnalysis芳草地-北京，中国ParkviewGreen-Beijing,China开发商侨福集团总建面20万平方米总投资30亿元占地面积13.8万平方米停车位1000个开业时间2012.12项目地址北京市朝阳区东大桥路9号招商策略TenantStrategy•休闲餐饮大致占30%，40%-50%是时尚品牌，20%是精品手表和珠宝等•侨福芳草地没有给任何商家提供“装修补贴”，也没有减免租金，现在的租金水平是1000-2000元/平方米/月•大望路万达广场的租金420元/平方米/月，西直门凯德广场租金约360元/月/平方米。“侨福和商家采用底租加抽成的合作方式，抽成大致是10%-20%，手表、珠宝等精品抽成比较高，但餐饮低一点。”•投资回报期一般是5-8年功能与设施Functions&Facilities•拥有2栋18层和2座9层的写字楼，地下2层和地上2层的商业空间，在16层以上是北京怡亨精品酒店。•宽广的公共空间，也挤占了侨福芳草地的商户面积，使得其56000平方米的购物中心内，仅有80个商铺•侨福芳草地购物中心和87000平方米的写字楼、酒店全部自持，招商、运营、物业服务都由侨福集团自己的团队负责芳草地-北京，中国ParkviewGreen-Beijing,China建筑与空间Architecture&Space•拥有2栋18层和2座9层的写字楼，地下2层和地上2层的商业空间，在16层以上是北京怡亨精品酒店。•宽广的公共空间，也挤占了侨福芳草地的商户面积，使得其56000平方米的购物中心内，仅有80个商铺•每周一到周五，侨福芳草地的人流量有1.5万人次，“其中也会包括一些出入写字楼的人，因此周六、周日的人流量有1.2万左右。绿色设计GreenDesign•比同等的建筑群减少了30%能耗•整座建筑物外层覆盖的ETFE透明膜，具有强韧、自清洁、可回收等特性•由四座钢架结构组成的建筑在外罩的保护下，自身便具备了调节创造出怡人微型气候的能力人文艺术Arts•侨福芳草地中摆放着的41件达利雕塑，是世界上最丰富的达利真品收藏之一北京三里屯太古里-北京，中国SanlitonSwire-Beijing,China招商策略TenantStrategy•以零售为主，零售占75%，餐饮占20%，娱乐、服务占5%•服装服饰占零售类的70%，保证了对年轻人的吸引力和项目的收益,艺术家居类占到零售类的15%•南区定位：年轻、时尚、前卫，吃喝玩乐文化休闲区，消费水平更接近平民化；北区定位：高端、先锋，瞄准一线品牌和设计师品牌，打造国际奢侈品聚焦地功能与设施Functions&Facilities•知名酒吧街，是追求时尚生活年轻人的聚集地，周边商业不饱和，原有商业以零售为主，功能单一。时尚体验的购物中心是市场空白点•周边五星级酒店、涉外高档公寓、高档写字楼林立，临近使馆区、CBD，国际化氛围浓厚•周边分布高端综合体项目，三里屯SOHO、世贸天阶、雅秀、3.3大厦等商业项目及大量的写字楼和高档公寓•交通较为便利，临近地铁2、10号线开发商太古地产总建面17.2万平方米车位890个开业时间2008.7商业定位以25-35岁年轻人为主要消费群的时尚精致购物中心项目地址朝阳区工人体育场北路北京三里屯太古里-北京，中国SanlitonSwire-Beijing,China建筑与空间Architecture&Space•先进的设计理念源于北京胡同和四合院的元素•建筑语言紧紧贴合商业定位•独特建筑形式和布局形式、太古独树一帜的推广方式•建筑形式：整个设计采取BLOCK的形式非常适合当今流行的商业建筑形式，外立面方面，大量采用彩釉玻璃和折射角度让建筑物在传统的北京鹤立鸡群，K11艺术购物中心–上海，中国K11TheArtMall-Shanghai,China招商策略TenantStrategy•核心目标客群锁定为25岁到38岁之间的“三有”（有经济能力、有文化、有追求）人士，并根据他们受教育程度高，喜欢新鲜事物的特点来引导这部分人的消费行为•项目所处的淮海路商圈，香港广场、力宝广场奢侈品林立，K11一方面注重文化艺术，一方面又对奢侈品做了一个补充•零售方面：B1、B2的服饰以年轻为主，日系女装代表axesfemme、collectpoint、锁定年轻女性客群•注重体验式消费，引进“都市农庄”“ABCCOOKINGSTUDIO”等类似业态，增加消费者的参与度功能与设施Functions&Facilities•停车场在商场的最高层6-9楼，此处的商业价值比较低，用亍停车场是国内比较少见。•地下二层直接与地铁连通，所有地下层商业价值得到巨大提高•B3层开辟了3000平米的艺术空间定期举行展览、讲座、工作坊•都市农庄的概念，突破室内环境的局限。分栽培区，观赏区，互动区开发商新世界集团商业建面4万平方米品牌商家78家改造资金5亿车位270个开业时间2013.6.28项目地址卢湾区淮海中路300号新世界集团为建基于香港的大型综合企业集团。本集团于1970年成立，并自1972年起在香港上市。本集团以地产业务为基石，经过42年的发展，经营范围扩展至于香港、澳门及中国内地。其四大核心业务，包括物业及酒店、基建、服务和百货。本集团并参与直接投资及多项其它业务。著名的周大福珠宝金行所属的周大福集团亦为新世界集团主席家族拥有。K11ConceptsLimited就是属于集团物业发展业务之一。K11艺术购物中心–上海，中国K11TheArtMall-Shanghai,China艺术·人文·自然ArtHumanitiesNature•注入“艺术”元素，让艺术氛围融入到商业空间的每一个角落。•注入“自然”元素，让人工模拟的自然环境成为闹市中的难得一见的一抹绿洲•注入“品牌”元素，让新奇的购物体验成为购物者难以抗拒的理由•在商业地产领域同质化严重的情况下，K11脱颖而出•接地铁通道的布置很有艺术氛围，吸引人流幵给人很好的第一印象•项目的各个角落都有艺术品，在逛商场癿时候时常可以带来惊喜，增长逗留时间建筑与空间Architecture&Space•项目了增加更多公共空间，更多休憩娱乐的设计会增加消费者停留时间•K11注重对细节的把握和处理，每个角落都用心处理，体现出开发商的精益求精上海K11艺术购物中心入驻品牌商家业态品牌商家时装配饰axesfemme、巴利、BeinLover、贝丽飞、Burberry、chloe、可奇奈尔、collectpoint、杜嘉班纳、D'ZZit、爱步、佐丹奴、哈瓦那/杜德/都达斯、意布鲁斯、晴姿、LOCEMOSCHINO、麦克斯·马勒、美思嘉、Morellato、马克兔、ON&ON/W.doubleudot/lapalette、PAULEKA、P.PLUS、REDValentino、retrogallery、rosebullet、铁达时、斯帕颂、viviennewestwood、零一零眼镜店、wolford美容护理cellcare、梵珀巴黎法师发艺、GreenMassage、刘娟美甲沙龙、Neroly、有机家、魅丽奇、思亲肤、屈臣氏生活abc料理工作室、趣奇、宜丽客、创e品位、物心、sanrio、婷意花宇、托尼诺·兰博基尼、YAANGlife美食阿吾罗日本料理·铁板烧、AzulUrban、铭品番茄、港丽餐厅、新元素、合点寿司、极食餐厅、花丸乌冬面、HOMETHAIRESTAURANT、九点半、比萨马上诺、红星荟海鲜酒家咖啡BAKER&SPICE、咖世家咖啡、cova、简单生活、muskcatcoffee甜品琳、宝珠奶酪、茶米、西树泡芙/洛林挞屋