西安市经济适用房现状分析与发展战略研究

西安市经济适用房现状分析与发展战略研究作者：袁永坤学位授予单位：西安建筑科技大学相似文献(10条)1.学位论文陈素理我国住宅价格研究2004本文运用经济学、博弈论、概率统计等相关知识将房价进行分解,并对分解后的各部分分别进行讨论和分析,以期找到其中可以压缩的部分,进而能够找到降低房价的关键所在.在组织结构方面,本文首先简要介绍了价格机制的形成与构成,包括土地与住房两部分.其次,将住宅价格逐级分解,对各部分分别讨论房价的影响因素和影响程度,并努力探寻降低房价的关键所在.再次,对住宅市场中除商品房之外的经济适用房的一些价格问题进行了研究,并提出了建立经济适用房价格宏观调控的一些建议.然后,运用博弈论的一些理论及模型,对开发商之间的价格博弈进行了研究,包括土地拍卖模式的研究以及房地产价格战的研究.最后,对房地产价格的宏观调控进行了讨论,包括机制的建立以及对别国先进经验的吸取等等.2.学位论文王宇峰大连市城市居民住房需求与保障研究2006住宅是人类生活所必须的物质资料，是居民生活福利的基本保障。2003年以来，全国各地的商品住宅价格普遍有所上涨，有关部门先后出台了多项政策，对房地产业进行调控，然而仍然无法抑制房价快速上涨的趋势。在全国房地产价格普遍上涨的背景下，大连的房价提升的尤为迅速。进入2006年以来，大连房地产价格指数一直排在全国前列。持续上涨的房价一方面危害了房地产行业的健康发展，另一方面也损害了居民的切身利益。因此弄清居民住房需求的底数，引导住宅产业健康发展，研究居民住房需求的实际状态，完善住房保障体系，保障居民的住房福利，已经成为当前非常紧迫的任务。本文根据2006年6月进行的大连市市内四区居民住房需求调查的数据，推断出全市居民的住房需求总量，结合交易市场数据综合分析，测算出未来两年内市区住房需求总量约为9.4万套，面积767万平方米左右。其中，市内四区本地居民购房需求总量约为6.6万套，539万平方米；外来人口的购房需求总量约为1.8万套，158万平方米；动迁引致刚性需求总量约为1万套，70万平方米。对调查样本的深入分析表明，影响居民住房需求的主要因素是家庭收入与人均居住面积。有购房需求的群体具有这样的特征：家庭人口数较多，现居住面积较小，购房的原因主要是改善居住条件。而选择租房群体的特点是：外来人口居多，收入偏低，目前的居住状态多数为租住，没有经济实力买房。调查反映的住房需求与交易市场的实际情况的对比分析表明，目前的住房供应与居民的实际需求存在一定的矛盾。主要体现在“三个不足”，即住房总量供应不足、中低价位住房和经济适用房供应不足、中小户型住房供应不足。将有住房需求的群体按照其承受能力进一步细分研究，有两类群体无法在现行住房保障体系中受益。一是经济条件不足以购买普通商品房，但又不具备经济适用房申购条件的群体；二是没有经济条件购买任何住房而又不具备廉租房条件的群体。针对这种情况，建议调整住房供应结构，推出一定数量的经济租用房，以解决该部分群体的居住问题。鉴于大连市的地理环境和经济形势，在住房发展的长期战略选择上，应考虑两点，一是将住宅建设中心向旅顺、金州等周边地区转移，二是保持住房的户型结构以中小户型为主。3.期刊论文李慧.LIHui我国城市住宅价格上涨原因及对策分析-无锡商业职业技术学院学报2007,7(5)尽管国家出台了宏观调控措施来稳定房价和促进房地产业的健康发展,但影响住宅价格不合理的因素仍然存在,部分地区房价上涨仍较快.文章认为造成近几年住宅价值过快上涨的原因,主要是土地价格的非理性抬升、对住宅的投机需求的增加、开发商的默契合谋与产品差别化、银行信贷对房地产供需双方的过度支持几个方面.稳定住宅价格政策措施主要包括加强对土地一级市场调控力度、抑制过度投机、建立和完善住宅金融体系和合理建设开发经济适用房几个方面.4.期刊论文陈杰.ChenJie中国住宅价格的收入弹性估计及其区域性差异-世界经济文汇2010(3)本文基于1999-2007年的省级面板数据对剔除经济适用房之后的商品住宅价格的收入弹性进行了测度.研究发现:(1)全国层面,长期弹性为0.6-0.9,短期弹性为0.9-1.0;(2)在地区层面,长期弹性而言,东部为0.7-1.0,中部为0.4-0.5,西部为0.8;短期弹性而言,西部地区最大为1.3,东部最小为0.3-0.5,中部为0.9-1.0.除此之外,我们还发现,当实际住宅价格偏离长期均衡价格时,其向均衡价格收敛的速度,东部最慢,中部最快,西部次之.这些发现对我们深化对各地区商品住房市场发展差异性的认识有重要作用.文章最后对政府如何调控商品住宅价格提出了一些相应的政策建议.5.学位论文马光红社会保障性商品住房问题研究2006住房问题一直是世界各国政府非常关注的重要问题，住房问题解决得如何关系到社会的稳定，经济的繁荣。随着市场经济的不断发展，我国居民的收入水平和生活质量得到了提高，居民在商品住宅市场货币支付能力逐步增强。但是，不可否认的事实是，城镇居民收入分配不均匀问题也闩益严重。目前，我国基尼系数已经超过了国际公认的警戒线。最近几年，大中城市商品住宅价格涨幅较快，价格涨幅已经超过居民可支配收入的增幅，中低收入阶层在商品住宅市场逐步被边缘化了。伴随着住房制度货币化改革，我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，在借鉴发达国家住房保障政策的基础上，根据我国居民的居住状况和收入水平，制定了相应的住房保障政策，即实行经济适用房政策、廉租住房政策和住房公积金制度。住房保障政策的实施，在一定程度上解决了城市居民的住房困难问题，其中，廉租住房政策实行货币化补贴，保障目标群体主要是城市中的最低收入、低保群体，在实施过程中，目标群体定位明确、补贴额度合理，廉租住房政策的运作是富有效率的；而作为以售为主的经济适用房，在运作中，由于保障目标群体定位模糊，准入限定标准不明确，开发商违规操作，导致经济适用房保障群体错位、“福利倒置”，经济适用房在运作中出现的问题引起了社会的广泛关注，叫停经济适用房的支持者众多。本文在介绍国外先进国家住房保障经验的基础上，就我国住房保障政策进行了评析，分析了我国住房保障政策的合理性，不同于国内其他学者的观点，本文作者认为，在商品住宅价格不断提高、土地资源稀缺、居民支付能力较低、城市政府财政支付困难的情况下，取消经济适用房建设，对经济适用房保障群体实行货币化补贴具有相当的难度。基于以上问题的深入思考，本文就社会保障性商品住房(涵盖经济适用房)保障政策实施路径进行了研究。本文在研究过程中，首先利用城市经济学、经济地理学的理论，对城市居住性土地的利用规律、城市住房的占有规律进行了探讨，主要是用住户的地租竞标曲线来阐述住户对区位的选择、住房的价格空间分布规律、城市住房消费规律等。在此基础上，对社会保障性商品住房开发区位选择及开发边界进行了研究，提出了基于建筑成本价值和位置价值的因素，社会保障性商品房开发应选择位置价值较低的区位，即选择城市边缘、交通便利的区域。其次，本文利用信息经济学、博弈论对社会保障性商品房开发商开发行为选择、社会保障性商品房准入审核机制进行了研究；参考建设部颁布的住宅建设、住区规划、住宅性能评定、小康住宅标准等相关规范的内容，借鉴美国的商品住宅性能评定标准和LEED(LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesign)建筑评估体系和欧洲国家商品住宅性能评定标准及评估体系的经验做法，利用层次分析法、模糊数学原理建立了社会保障性商品房前期评价、后评价综合评价指标和评价模型，通过科学性、合理性、前瞻性指标的设置和评价模型的应用，对社会保障性商品房住区进行科学评价，以此评价社会保障性商品住宅小区综合性能所属等级及规划、设计方案的合理性，从而判定开发商的工作绩效。通过前期评价，还可以有效地控制规划、设计方案，避免社会保障性商品房因开发面积超标所导致的目标群体错位。第三，本文就社会保障性商品房的销售定价、基于居民货币支付能力的住宅有效需求价格、社会保障性商品房一定时期供应量进行了研究。提出了在一定时期内，社会保障性商品房的供应量应该合理，既要能够解决保障群体的住房困难问题，又不能对商品住宅市场产生较大的冲击。本文利用GRNN模型对北京市商品住宅需求量进行了预测，并对经济适用房在一定时期内合理的供应量进行了分析。最后，对社会保障性商品房租税费问题、住房公积金投资组合及运作流程进行了研究，通过研究表明，为了实现住房公积金的保值增值，降低支付风险，住房公积金应逐步扩大投资渠道。同时，对住房公积金风险防范机制及规范化管理的制度安排进行了研究，借鉴国外养老基金风险投资管理的模式，提出了住房公积金投资组合风险管理可以对不同投资品种采用数量限制模式，或者采用“谨慎人”规则模式。由于我国金融市场发育不成熟，相关的法律和行政监管的经验不足，缺乏管理和运作住房公积金的经验和相关人才，为了避免住房公积金追求高收益而将资产过于暴露某一类资产，危及住房公积金安全，建议在住房公积金风险投资的初期，对不同投资品种采用数量限制模式；随着我国金融市场的不断完善，住房公积金管理的制度化和规范化，经过一定的过渡期后，可以在住房公积金投资管理中采用“谨慎人”规则模式。6.学位论文谢建峰京沪住宅价格波动研究——利率、按揭率、税收及供给调节的效用2007近几年城市住宅价格持续攀生，其涨幅甚至超出了居民收入的增幅，在上海、北京等几个典型城市这种现象尤为突出。城市住宅价格的大幅度上涨已经引起了政府、企业、专家学者和媒体舆论的高度重视。为了抑制房地产业投资增长过快及房价上涨过快势头，自2005年3月以来，政府采取一系列涉及金融、税收、土地等方面的政策对房地产进行了宏观调控。从实施效果来看，上海等城市的住宅价格增幅得到遏制，而北京等城市仍继续攀升。作为国内最具影响力的两个城市，在国家宏观调控下，缘何其住宅价格波动出现如此明显差异?本文对此进行了研究。为了研究这一问题，本文对国家调控政策进行了深入解读并分析了其传导机制，从而探讨出宏观政策中能影响住宅价格变动的因素。就这些因素对比分析其对北京、上海住宅价格波动的影响并对其影响程度进行了计量研究。结果表明2005年北京商品住宅价格涨幅偏高，主要是由于中低价位住宅、经济适用房供应减少，土地开发面积锐减以及住房供求逆转调整，刚性需求的支撑等因素引起。而上海由于投机需求得到遏制、经济适用房的增加以及地方政府采取了一系列具体政策和措施等原因，住宅价格增幅得到了有效控制。从计量分析结果来看，政府采取的一些政策对上海住宅价格的影响程度要大于北京。最后针对以上分析，提供了一定的政策建议。7.期刊论文周京北京市住宅价格与经济基本面实证研究-今日财富2009(11)一、研究背景国家发展改革委员会2009年1月发布的数据显示,2008年第四季度,全国35个大中城市房地产价格继续快速上涨,中央及各级地方政府纷纷采取措施给房地产市场降温.短短半年内,土地市场、房地产金融市场、动拆迁、经济适用房等具体政策层出不穷.8.学位论文王丽荣我国住宅市场价格问题的研究2001该文在探讨住宅市场价格形成理论的基础上,全面揭示了当前中国住宅市场价格存在的问题,深入分析了住宅市场价格问题形成的原因,并提出解决问题的思路和对策.全文共分四个部分：第一部分为住宅市场价格形成的理论研究.着重阐述了住宅市场价格形成基础理论和供给理论.第二部分对中国住宅市场的现状及价格问题进行了分析.第三部分从供给和需求两个方面论述了高房价与低购买力形成的原因.第四部分在对中国住宅市场价格存在问题及形成原因进行深入分析的基础上,提出解决问题的思路和对策：一是降低商品住宅价格,二是努力提高居民住房购买力,三是扩大经济适用房的建设,四是积极培育和规范住宅二级市场,五是积极稳妥地推进公有住房租金改革.9.学位论文阳廷燕重庆市房地产市场价格影响因素研究——以住宅市场为例2009在许多国家和地区，房地产业己经成为经济繁荣的重要支撑点之一，它对国民经济具有牵一发而动全身的作用。正因为如此，国家的经济膨胀、经济衰退、经济萧条等经济问题都