房地产开发贷款审查要点

1房地产开发贷款审查要点一、定义本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。二、房地产行业总体特征1、政策敏感性。2、资金密集性。3、区域性较强。4、自偿性特征。三、项目审查判断三大关键因素2商住项目区位和客户群（老城区、大型居住新区、户型-购房群体）股东品牌和实力（股东和集团实力、开发经历、、销售排名、市场品牌）成本与价格（跌价空间-市场波动风险、定价合理-可比项目除上述外部条件外，内部的管理和操作风险（抵押、预售资金监管）是风险管控的关键实力：完工风险、整体抗风险能力品牌：销售风险销售风险财务风险完工风险四、申请人及股东审查要点主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市场品牌。1、股东（实际控制人）的实力和品牌：2（1）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投资者，须关注是否明股实债、股权结构的稳定性，授信方案须提出保障我行权益的措施；（2）股东主营业务板块构成。关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等；关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况；（3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性排名。2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比。3、集团财务情况，关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况。五、项目位置审查要点主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注当地市场对该区域的认可度（一）地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区，具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况，以及当地居民对该区域的认可度。是否政务/商务或居住新区核心地段等2、其他地区：分析该地区有哪些特殊优势，针对的销售对象。（二）周边生活配套设施情况1、与主城区之间的交通情况：轨道交通情况、跨河大桥（或跨河隧道）情况（有河相隔的）。2、是否在学区房范围（划归的重点小学和初中情况），六、项目自身审查要点（一）项目土地审查要点主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。1、土地取得过程和取得方式。2、土地成本和支付情况，并计算楼面地价。33、土地证取得情况及相关记载内容。4、土地出让合同中是否有配建保障房、无偿移交或还建（回迁）、限制销售等特殊约定。5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。（二）项目规划审查要点主要审查项目规划规模、业态、套型，判断销售群体和去化风险1、整体规划情况：项目商住等业态规划面积、主要套型和层高、精装/毛坯，分期概况（包括前期开发进展）。2、授信区域项目规划情况。即上述具体规划情况。（三）四证取得情况主要审查已取得证照情况和预计后续取得时间。（四）项目总投资和筹资计划审查要点主要审查投资成本、筹资计划是否合理，资本金能否落实，对销售滚动投入依赖度是否过高1、总投资构成以及投入情况。关注土地楼面价与周边项目对比有无优势，单位建安成本是否当地市场合理区间；2、筹资计划和已投入情况。关注资本金能否在放款前落实到位，融资比例和模式是否合理，销售滚动投入依赖是否过高。3、关注外部融资（包括本项目和项目公司其他项目）情况：金额、期限、利率、担保方式、还款来源。对我行融资安全的影响，授信方案的应对措施。（五）项目建设进度审查要点项目目前建设进度、计划开盘时间和竣工入住时间。（六）项目销售审查要点主要审查周边销售去化率和价格、本项目前期销售去化和价格、授信项目按可比价格测算的销售收入。1、周边可比项目销售情况。2、授信项目前期销售情况（如有）。关注已售部分去化率情况以及销售收入、价格、资金回款情况。3、授信项目预计未来销售价格和总收入情况。有意向性销售或定向销售的，根据具体协议内容分析未来销售情况。44、计算可售面积成本、保全价格和跌价空间。（七）封闭管理审查要点1、根据当地政策规定和我行与借款人确定的管理方案，能否落实预售资金唯一监管，销售回款能否全部我行归集。2、经营机构是否已制订明确的贷后管理措施，包括成立专项小组、责任人、抵解押和资金封闭管理（建设资金和预售回款）的具体要求。（八）还款方案审查要点ABC三类：根据股东情况以及项目所在地区，并结合项目具体情况，以三类方案为基础制定具体的还款方案（具体分类方案参见审查报告模版）。七、项目担保方式审查要点（一）抵押担保1、土地、在建工程能否全程办理抵押；2、无法办理全程抵押的，解释原因，要求落实预售阶段的风险防控措施。3、抵押物评估方式以及估值的合理性，抵押率的设定。（二）质押担保1、质押物的评估方式、估值的合理性、质押率的设定。2、当地办理相关质押登记的相关规定、流程以及可操作性。（三）连带责任担保1、担保人与借款人的关系。2、担保人的担保履约能力：股东背景、资金实力、偿债压力等。八、授信方案审查要点制订明确的授信方案（参照审查报告模版），主要关注是否符合总行政策和模版相关要求，风险管控方案是否合理。