如何签订业主临时公约 2

如何签订《业主临时公约》张双喜业主临时公约的概念建设单位在销售物业之前，按照《物业管理条例》要求，制定的对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，以及违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定业主临时公约的依据2003年9月1日起施行的《物业管理条例》中规定：第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。为什么规定由建设单位制定业主公约一、建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主，第一业主，也是“初始业主”（往往也是最大业主）二、《物业管理条例》确认这时的公约由建设单位在销售物业之前先行制定并公示。三、建设单位这种“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕，这是建设单位能够制定业主公约的基本依据为什么叫业主临时公约在前期物业管理阶段，通过业主大会制定业主公约的机制尚未建立，所以，建设单位制定的业主公约毕竟不同于全体业主通过规定程序制定的业主公约，它并不一定能完全体现全体业主的意志，所以这个“业主公约”只是临时存在的，具有过渡性质，因此称为“业主临时公约”。建设单位如何履行对业主临时公约的说明义务明示销售现场以展板或上墙粘贴的形式公示置业顾问向物业买受人陈述，并就容易导致混淆的地方进行解释说明，使物业买受人准确理解未来自己的权利与义务书面形式直接将业主临时公约文本交与物业买受人物业买受人如何改造对业主临时公约的承诺义务承诺明确阅读咨询准确理解未来自己的权利与义务《业主临时公约》是《商品房买卖合同》的附件签订承诺书接受和认可《业主临时公约》《业主临时公约》和《业主公约》的区别区别《业主临时公约》《业主公约》签订时间不同签购房合同同时召开业主大会后制定方不同开发商制定业主大会制定适用阶段不同业主大会前业主大会后，2∕3以上的业主通过共同之处都是物业使用管理的义务，业主的共同利益、权利以及违反公约要承担的责任。建设部业主临时公约示范文本包含的主要内容总共有七章三十七条内容，主要有：第一章总则第二章物业基本情况第三章物业的使用第四章物业的维修养护第五章业主的共同利益第六章违约责任第七章附则领地·未来城业主临时公约包含的主要内容总共有十一章四十六条内容，主要有：第一章总则第二章物业基本情况第三章相邻关系第四章物业的使用和维修养护第五章专项维修资金第六章本物业前期物业服务合同的内容和效力第七章本物业的物业服务费用及其交纳第八章业主的共同利益第九章违约责任第十章连带责任第十一章附则第一章总则第一条根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。起草依据第二条建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。对建设单位要求与建设单位签订物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。对物业买受人要求第三条本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。由本物业区域内全体业主及物业使用人共同遵守。第二章物业基本情况第四条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：ＸＸＸ座落位置：ＸＸＸ物业类型：住宅建筑面积：67万平方米（含停车场）。物业管理区域四至：东至ＸＸＸ西至ＸＸＸ。第五条根据物业买卖合同和有关法律法规，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、电梯间等；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、建筑小品、公益性文体设施、锅炉房、加压泵房等。第六条在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、会所；领地·未来城会所2地下车库；3、幼儿园;4、。建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。·第三章相邻关系第七条业主应遵守法律、法规的规定，妥善处理相邻关系，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、共同协商、方便生活、不损害公共利益和他人利益的原则，正确处理在供（截）电、供（截）水、供（截）气、供（截）暖、排水、通行、通风、采光、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。对共有、共用的门、厅、阳台、屋面、楼道、厕所、院落、上下水设施、供暖（冷）设施以及通风设施，应共同合理使用并承担相应责任。第四章物业的使用和维修养护第八条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业及其他合法权益。第九条业主应按规划、设计和房屋权属证书载明的用途使用物业。不得擅自改变其使用性质，自觉维护本物业公共场所（地）的整洁、美观、畅通及共用设施设备的良好；遵守铜川市市容市貌、城市规划、物业管理、消防、绿化、环境保护等相关管理规定。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。（如出租作办公、库房等）第十条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，清楚物业管理企业告知的关于装饰装修工程的禁止行为和注意事项；按照装饰装修须知等其他装饰装修规定与物业管理企业签订装饰装修管理协议，办理有关手续并遵守有关规定和制度。装修施工的，执行建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理办法》。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，主动配合物业管理企业依据有关规定对装饰装修活动的监督检查，不得从事装饰装修的禁止行为。第十一条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。业主装修，应在装饰装修协议规定的施工时间段内进行，其他时间不得施工。第十二条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十三条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。第十四条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十五条为防止水、气泄漏或火灾以及对上述灾害进行及时有效的处理，业主、使用人须主动向物业管理企业预留家庭主要成员的紧急联系方式。业主、使用人也应配合物业管理企业对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。第十六条业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知物业管理企业，并采取合理措施防止损失扩大。第十七条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。第十八条业主在使用物业的过程中，已经或可能妨碍、危及公共利益或他人利益的，或有碍外观统一、市容观瞻的，应及时整改；存在安全隐患的，责任人应当及时采取措施消除隐患；责任人不履行或者无法履行整改及应急维修义务，物业管理企业可代为整改或维修。发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主或相关业主无法及时赶到的，物业管理企业可在第三方（如所在地居委会或公安机关）的见证下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护。整改及维修发生的费用由责任人承担。第十九条因搬迁、装饰装修、维修物业或者公共利益等原因，业主确需合理使用本物业共用部位、共用设施设备及相关道路、场地的，须向物业管理企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成本物业共用部位、共用设施设备及相关道路、场地的损坏或给他人造成损失的，应当作相应赔偿。第二十条业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。第二十一条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车管理规定，车辆出入应按要求出示证件并按指定位置停放；夜间停放，防盗报警应使用静音，发生噪音应迅速解除。第二十二条本物业管理区域内禁止饲养家禽和家畜。本小区禁止个人养烈性犬、大型犬，业主饲养宠物，应遵守省、市限制养犬的有关法律法规的规定，即时清理宠物粪便。宠物不得在公共区域放养或影响相邻业主的生活和利益。第二十三条积极参与创建国家、省、市级物业管理示范活动，配合、协助物业管理企业做好各项管理服务工作。第二十四条本物业管理区域内禁止下列行为：1、擅自改变、损坏、破坏房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；（不能改变门、窗、阳台在这里明确规定）2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；3、擅自移动、占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、停车场、自行车房（棚）等共用部位、共用设施及公共场所（地）；4、损坏或擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、供暖、通讯、排水、排污、消防等共用设施；5、不按规定堆放物品、倾倒垃圾、丢弃杂物、高空抛物；6、违章搭建、私设摊点；7、违反规定存放、堆放、易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质，发出超标噪声；8、践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑小品，擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；9、擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、广告牌或标语，影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂等；10、随意停放车辆，鸣喇叭、聚众喧闹或以其他方式发出影响其他业主正常生活、制造超过规定标准的噪音（昼间50分贝、夜间45分贝）；11、擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架等其他构，不按指定位置安装空调外机且不进行冷凝水处理；12、使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁；13、擅自在物业区域内燃放爆竹、烟花；14、在高层住宅室外设置晒衣架或阳台外和窗外吊挂和晾晒物品；15、从事危害公共利益、侵害他人合法权益的活动或其他不道德的行为；16、业主私自以业主大会或业主委员会名义，从事违反法律、法规和损害公共利益和他人利益的活动；17、法律、法规及政府规定禁止的其他行为。第五章专项维修资金第二十五条业主应当按照下列规定筹集和使用专项维修资金：1、专项维修资金的缴存：物业买受人购房时按照国家或铜川市相关规定交存首期住宅专项维修资金；2、专项维修资金使用、管理和续筹按照政府有关规定执行；3、业主在出售、转让、抵押或者馈赠其物业时，所交纳的专项维修资金继续专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造，不得挪作它用。第六章本物业前期物业服务合同的内容和效力第二十六条本物业的前期物业服务合同内容作为建设单位与物业买受人订立的买卖合同内容之一。在有效期限内，前期物业服务合同的效力不随物业所有权的变化而丧失。业主应遵守前期物业服务合同，自觉维护全体业主的共同利益。第七章本物业的物业服务费用及其交纳第二十七条本物业的物业服务费用由全体业主按其拥有物业权属份额大小共同分担，并在前期物业服务合同约定期限内付清。第二十八条业主如委托物业管理企业对其自用部位和自用设备进行维修、养护和进行其他特约性服务的，应自行支付相关费用，服务报酬由双方另行约定。第二十九条业主应