房地产基础知识(全)

房地产基础知识(专业术语及基础知识)房地产的概念1、房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。2、房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。发展商：指负责开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。投资商（指投资组合）：实际向该项目投入资金的单位。承建商：负责房地产项目建筑施工的单位。代理商：指负责项目具体宣传推广及销售策划的房地产中介机构；设计院：负责对项目地块进行整体规划设计的单位，针对项目地盘形状并结合周边环境，而作出物业类型、户型间隔、单位朝向、面积大小等设计方案的公司。商业房地产的分类商业房地产：分为6类商品住宅楼、写字楼、商铺（商铺分临街商铺和商场铺）、商场、酒店、厂房。商品住宅楼的分类：商品房：是指房屋开发建设中专门用作商品销售的住宅房屋。（有合法产权，购买后能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买卖、转让、租赁的权利。预售商品房：指依法成立的房地产开发经营企业，依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约定交付商品房的行为。商品房分类概念住宅：主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备（光纤网络、越洋视像会议等），每单位可提供多条电话线路及每层采用公共卫生间及茶水间。厂房：主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运输等方面。临街商铺：作为营商用途的物业，并设有独立橱窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。商场铺：在大型建筑物内分间多个独立营商空间的物业，由于商铺吸引人流量是以自身内部为主题特色，与自然街道的临街商铺截然不同，故商场多设大型休憩、观赏景致及宽敞空间等配套。集资房：指民集资利用宅基地或自留用地建设的住宅（集资房是不需要缴交地价的，少部分经市有关部门批准）。安居房：政府为解决中、低收入职工住房而建设的普通住宅，其建设用地通过政府划拨，住宅以成本价出售。购房人士需符合收入限制，一般通过登记摇珠方式出售。宅基地、自留山、自留地：指农民集体经济组织拨给村民建造住宅的用地（原意是作为农民自用）。自留山和自留地是农村集体经济组织分配给村民长期使用的土地，主要作为农、林、牧渔业等生产。商品房预售条件（3个步骤）1、取得“五证”（《土地使用证》《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》）2、投入的开发资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和交付日期3、已向市属房管部门办理预售登记。土地分类熟地：已完成市政基础建设的国有土地叫熟地，这类土地主要是指完成三通一平的土地。生地：未拆迁、平地、或荒地等未有市政设施所出让的地。土地出让土地出让：国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者，并由土地使用者给国家支付一定金额的行为。土地拍卖：国家将国有土地的一定使用权通过市场公开出给土地使用者的一种方式，土地使用者通过拍卖方式才能取得土地使用权，且必须给国家支付一定金额。土地划拨：国家将国有土地的一定使用权无偿出让给土地使用者的方式，一般对象是军队，国家机关等机构。房屋销售价格术语最低价：目前销售中最低的单价。（或称为：起价）均价：楼盘所有单元价格总和平均之后的价格。最高价：目前销售中最高的价格。一口价：不分楼层，不分朝向的价格。房屋交付使用的条件必须取得一证三书：《房地产开发建设项目综合验收合格证》-各地叫法有不同《商品住宅质量保证书》《商品住宅使用说明书》办理房产证的步骤确权：开发商凭楼宇报批及验收，到市房地产登记所确立整栋物业的产权，核发该楼宇的“权属证明书”-即大产权。过户：开发商持“权属证明书”及该楼宇内各单位的“预售合同”到市交易所办理各户的过户鉴证手续。并按每单元核发“交易鉴证证明书”。发证：开发商持“交易鉴证证明书”到市房地产登记所办理《房地产证》。使用年限各类物业使用年限分别定为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年；车位50年。银行按揭以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定的年限内以月供形式向银行偿还贷款。指标术语商品房销售面积：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积使用率：套内使用面积÷商品房销售面积（一般不用跟客人计算）。实用率：实用面积÷建筑面积（高层一般为80%；多层一般为90%）。公摊系数：K=公用建筑面积之和÷套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积：公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积共用墙：指商品房各套/单元之间的分隔墙，套/单元与公用建筑空间之间隔以及外墙。公用建筑面积计算原则：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等不应计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入。分摊面积的组成部分：包括各产权户共有的电梯井、楼梯间、垃圾道、配电间、设备间、公共门厅、过道、地下室，以及其功能上为整栋房屋服务的共有房屋核管理用房。单位与公用建筑空间的分隔墙及外墙墙体水平投影面积的一半。建筑容量：包括建筑容积率和建筑密度。建筑容积率：（建筑面积密度）=总建筑面积÷总占地面积（好的居住区高层不超过5，多层不超过3）建筑密度：（覆盖率）=建筑底层面积之和÷总占地面积建筑层数高度：1－3层为低层；4－6层为多层；7－9层为小高层；10－15层为中高层；16－30层为高层；31层以上为超高层。绿化率：总绿化占地面积÷总占地面积（好的居住区不低于30%）平面图：提供住宅内实际间隔（指间墙）的说明图示意图：只提供给住宅参考间隔的指引图，实际交付时住宅内没有间墙住宅楼类型多层：指七层（含七层）以下的房屋，普通住宅无电梯高层：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的住宅电梯房。（楼高超过18层）小高层：一般指8到14层高层住宅，该楼宇附有一部电梯供使用，通常为一梯三户或一梯四户的间隔。别墅：小区内独立或半独立住宅的一栋二层以上的住宅。单身公寓：也称为酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30平方米以下。服务式公寓：以提供酒店式管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店功能设施。一般面积介乎于40～80平方米，单位分布为长方形，即两边为住宅，中间设通道模式（只有单面采光）；另室内附设独立洗手间及厨房（尤以开放式厨房为主），房间分布以一个至三个房间不等。住宅楼户型类型超高层：一般指40层以上或超过100米以上的楼宇。平层：是指房屋结构在一个平面的户型。跃层：是一套住宅占两个楼层，有人部楼梯联系上下层。（一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。）复式：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。（夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。）错层：纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。其它术语解释CBD：城市中央商务区。CLD:中央生活区。套型：按不同面积、居住空间组成的成套住宅类型。现房：已交付使用的商品房，客户缴付部分或全部房款后即可入住。期房：尚未交付使用的商品房，也称楼花。标准层：平面布置相同的住宅楼层。过道：住宅套内使用的水平交通空间。走廊：住宅套外使用的水平交通空间。室内配置：指房间、客厅、浴厕、厨房、阳台之位置排列，使之简洁便利，私密性、通风采光等。格局：指一户房屋之屋型方正或属长形、不方正、异形。私密性：指私生活之隐私性（动静分区，栋距要宽）。采光：指光线日照之明亮度。通风：风（空气）之来源、去路。座向：指房层之方向（朝南、东佳，朝北次之，朝西最差）。景观：指观看景色之视野。临街：建筑物前后左右临之道路或巷子（临街巷道要宽敞）。栋距：建筑物与建筑物之间的临栋间隔距离（宽/应最少8米）。阳台：直上方设有遮盖物者（封闭阳台与半封闭阳台均算半面积）。露台：直上方没有任何屋厅遮盖物之平面。小区布局形式：行列式、围合式、组团式。税费：房地产交易及领取房地产证过程所交纳的费用（全部按国家规定收取，签约时由发展商预收一半，其余部分在办理产权证前付清。监控帐户：用于监督发展商售房款是银行帐户。作用是保证售房款全部用于该项目发展（监控帐号印在预售证下方）。认购书：客户在交付定金时，所签署的临时合同。外飘窗台的面积计算：外飘窗台按规定飘出不得大于40厘米，从窗台面计起高不超过2.2米的，不计算建筑面积。从超过2.2米以上的全计面积。房屋保修期的计算及年限：保修期从工程竣工验收之日起。屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道，设备安装为2年；装修工程为2年。房地产建筑工程基本常识三通一平：三通指水通、电通、路通、场地平整。七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。房屋建筑的构造：由基础、墙体、梁、板、柱、屋顶、楼盖、楼梯和门窗、阳台、雨蓬等部分组成。建筑形式：塔式、板式、墙式。承重墙：直接承受外力作用和自重的墙体。非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙。结构墙：主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。裙楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层不等，多用作商场、会所、或其它配套设施。单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以柱梁承托标准层建筑物的空间。奠基：指地盘实际开始施工阶段，一般皆举行奠基仪式以隆重标志项目正式破土动工兴建。层高：两相邻层楼面之间的垂直距离。净高：楼面或地面至上部楼板底面若吊顶底面之间的垂直距离。造型：建筑物外观。封顶：指项目完成最高一层的土建施工工作，准备做外墙施工。房屋结构分类（3类）：剪力墙结构（框架结构）：是承受垂直及水平力设计的墙体，起承重主力。（改动间隔时不能随便在剪力墙上打墙及随意开洞。）框架结构：由钢筋混凝土柱子、梁及楼板构成的房子。因未砌墙时像个框架，所以叫框架结构。这种房屋的墙壁只起围护或间隔作用，可以拆改，但不能在楼板中随意加一幅砖间墙，会减弱抗震的能力。混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是承重构件，故不可能随便拆移，否则会有塌陷的危险。楼板（楼层厚度）：多层一般为8～10厘米，高层一般在10厘米左右。外墙：大厦或住宅外面墙体总称之为外墙。内墙：单位里面的间隔墙体。楼高：地面到楼底的高度，一般室内为净高2.8米。套房：通常指带有洗手间的房间，而较大套房还包括有书房及衣帽间。毛坯房（清水房）：交楼时单位内没有任何装修，只留有线路及排水位的房屋（其中部分有墙板间隔，如区分厅及睡房用途；另外亦有全无间隔）。装修标准：由发展商向买家承诺交楼时附送的室内（外）装修内容。一般分为豪华装修、一级一类、一级二类装修。（外墙、内墙、地面、厨厕。窗、电路）长条型设计：指楼宇整体设计呈长方形状，即单位分布于两旁，中间留有走廊作为通道。这样的设计多用于早期多层大厦及公寓，缺点在于存有黑厅、黑厕及通风不足的情况。井型设计：传统一梯八户高层大厦设计，即楼宇呈“井”字形状。其好处在于室内间隔方正，摆放家具方便；惟缺点为空间过于单调，部分单位走廊长及采光而略嫌不足，并且存在楼望楼的情况。钻石型设计：即楼宇设计呈“钻石”形状，其好处在于采光面足，客饭厅分布明显及每个房间均享有广阔视野；而缺点则是角位较多