第九章-香港地区物业管理概述

第九章香港地区物业管理概述第九章香港地区物业管理概论•第一节香港地区物业管理的产生与发展•第二节香港地区公共住宅物业保障与管理•第三节香港地区物业业主自治管理制度•第四节香港地区物业管理公契和公共基金•第五节香港地区物业管理职业资格教育培训制度23第一节香港地区物业管理的产生与发展一、物业与物业管理“物业”一词，是港澳粤地区方言对房地产的称呼，由香港传到深圳等沿海地区，又从沿海地区扩散到内地。所谓“物业”，据香港李宗得先生所著《香港房地产法》一书的解释是:“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业.故一物业可大可小，大物业可分割为小物业”.由此可知，房地产在香港地区称物业。香港有关物业管理方面的主要法律规定是《建筑物管理条例》。4第一节香港地区物业管理的产生与发展二、物业管理发展1.第二次世界大战前，香港的人口总数不足100万，其社会经济和城市建设状况远不及同时代的上海、广州。房屋多属平房或棚屋建筑。分散的物业产权均属个别业主所有，物业的日常运行、维护和管理，也由业主自行实施。因此，当时的香港既无物业管理概念，也无专业的物业管理市场。2.1951年则达200万，每隔10年香港人口约增长100万。急剧增长的人口使得居民对房屋的需求激增，于是市场上“笼屋”和大型“唐楼”相继推出，开发商也开始分层或分单元向外出售房屋。形成了房屋的一个单元或一间房屋居住了几家或大量的人口，物业的产权也出现了多业主共有的局面。这种人口密集、业权分散和物业缺乏有效管理，一些大楼的业主开始聘用“看更”为其服务，即由专人从事夜间巡逻等治安保卫工作。由此，香港物业管理的萌芽和雏形开始出现。5第一节香港地区物业管理的产生与发展3.1953年圣诞之夜，香港九龙石硖尾一木屋起火，引发一场大火灾，致使5万人无家可归。香港的住房问题浮上水面，成为严重的社会问题。香港政府制定了早期的“公共房屋计划”，并设立了相应机构。1954年，香港政府成立事务处，专门负责兴建、管理应急的楼宇，继而又成立屋宇建设委员会，负责建设和管理较为正规的楼宇。此外，港府工务局也兴建设备齐全的屋村，港府特从英国聘请了房屋经理。至此，专业性房屋管理概念正式引进香港。房地产商也被允许投资建设大型房屋。港府在批准房地产商的开发计划时往往附上若干条件，其中一个重要的条件是，房地产商要承诺在批地契约后的全部年期内妥善管理其所建屋村。从而，也就出现了由房地产商为私人屋村提供专业化管理的形式。6第一节香港地区物业管理的产生与发展4.香港物业管理专业工作始于20世纪60年代。房屋署作为房委会的执行机构，为公共屋村提供了专门管理，使住户享受优良服务。香港政府1970年制定了《多层建筑物条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”。“业主立案法团”由半数或半数以上的自用(住)业主组成，属合法的管理组织，可以收取管理费，雇佣员工，委任专业管理企业等，为大厦提供多方面服务。一些社会人士则成立一些非牟利团体，如“香港房屋协会”，兴建一些廉租屋以缓和中下层市民的居住问题。1966年香港的从业人员成立了英国皇家物业经理学会香港分会。7第一节香港地区物业管理的产生与发展5.进入20世纪80年代，香港政府倡导“良好大厦管理”，鼓励大厦业主积极参与大厦的管理事务，使物业管理服务更具有活力，物业管理得到进一步发展。在此期间，还相应成立了“私人大厦管理咨询委员会”和“香港物业管理公司协会”。“私人大厦管理咨询委员会”主要为多层大厦业主立案法团及广大业主提供咨询服务，并于1987年设立工作小组，专职向政府建议制定“公共契约指引”，并推动修订“不平等公契”等重点工作。“香港物业管理公司协会”成立于1989年，香港主要的物业管理公司均为该协会成员。该协会既可以代表物业管理人士发言，也可以对同行业进行监督。至此，香港的物业管理得到了更为全面、深入的发展。8第一节香港地区物业管理的产生与发展三、物业管理的类型（一）公共屋村公共屋村由香港房委会下属的物业管理委员会的办事处管理，其部分工作由私人管理公司承担；屋村管理办事处与保养工作组就屋村的保养、维修进行磋商，屋村居民无需缴纳管理费，这些都包含在租金里。房屋的维修和保养可分为两类：1.经常性维护经常性维护占到维护的98%，费用的10%，经常性维护的内容包括疏通下水道、修理破裂的上水管道、修理平顶漏水、挑换破损的窗玻璃。香港房委会规定：90%的项目须在18天内完工，其中22%的项目在3天内完工，51%的项目在7天内完工。若维修工作不能及时进行，管理人员须在损坏出张贴告示，告知住户修理工程将在何时完工。9第一节香港地区物业管理的产生与发展公共屋村经常性维护由各屋村管理处人员负责安排，这些人员都是经过专业培训的。管理人员每天都要巡视，若发现损坏，须立即填写养护单，安排人员进行修理。若损坏是重大紧急的，就先指示屋村管理处的工人进行应急修理，然后交由保养工程承包商维修，管理处的工人只负责维修较小规模的损坏。住户发现损坏后可在管理人员巡视时报告或亲自到屋村管理处或打电话报告。当管理人员接到报告时，应往现场勘查损坏的性质。通过勘查，管理人员可决定如何安排修理工作，决定修理费用由谁负责。工人维修时若发现问题，应及时向屋村管理人员报告，修理完成后，屋村管理人员到现场进行勘查。10第一节香港地区物业管理的产生与发展2.预定计划的维修计划维修占保养工程的2%，而费用占维修和养护总费用的90%。计划维修工程每年约有4000件，预定计划的维修如定期粉刷房屋的外墙、重新油漆栏杆、挑换水管、清洗饮用水箱等，计划维修周期为5年，由房屋署保养技术科人员负责，工程经招标完成。业主和住户的责任为：一切公共地方、公共设施维修由业主负责，对于内部的装置，也由业主负责，一切因住户过错造成的损坏以及意外的事件由住户负责。在房屋的维修过程中一般广泛采用电子计算机存储和分析，和先进的技术设备检查损害情况。11第一节香港地区物业管理的产生与发展（二）居屋根据居者有其屋计划而营造的居屋是大型综合开发居住小区，由香港房屋署统一负责维修、养护和管理。其管理模式与公共屋村相似，但也有自己的特点：所有业主许签署一份《大厦公共契约》，所有业务须缴纳管理费，承担设施的维修和保养的开支。房屋署应承担房屋交付后5-10年的管理责任，之后聘请私人管理公司代理。对于私人发展商参建居屋的物业管理，发展商必须向房屋署交纳保证金，为1年保修期内楼宇维修提供保证，同时提交一份银行保证书作为10年妥善管理和维修的保证。由发展商自行或聘请的管理公司负责楼宇的日常管理。12第一节香港地区物业管理的产生与发展居屋管理的范围为：（1）居屋的保养和维修。包括根据《公共契约》由房屋署负责的楼宇结构、公共部位、公共设施维修及各业主负责其所在单位的妥善保养。若因住户保养不善而导致相邻单位或公共部位的损毁，有关住户必须承担赔偿责任。（2）居屋的安全保卫。根据《公共契约》，可聘请专业保安公司提供全天的保安服务，包括巡查大厦、维持秩序、处理突发紧急事件等。（3）居屋的清洁服务。根据《公共契约》，可聘请专业清洁公司负责公共部位的清洁，如按户收集垃圾，清扫公共大堂、走道、楼梯、天台等。（4）居屋的物业保险。根据《公共契约》，房屋委员会代替业主购买火灾及其其他意外保险，由办事机构根据份额向业主分摊收取。13第一节香港地区物业管理的产生与发展（三）私人楼宇在香港自由的体制下，香港政府对私人楼宇管理持尊重业主自治、推动业主自主管理原则，政府在持平衡、协调立场。香港通过立法，引导业主成立群众性社会组织，办理注册登记后成为社团法人，进行自我管理；也可以通过订立合同，委托专业物业管理公司对其房屋进行维修、养护与管理。为改善环境，楼宇被德各项设施和设备，应当适当保养。此外，水泵、消防设施等均经常检查。若房屋日久失修，屋宇地政署可以对大厦业主发出指令，要求业主在一定期限内完成，否则，将派人维修，由业主承担维修费用。14第一节香港地区物业管理的产生与发展（四）其他楼宇1.商场商场楼宇管理服务的对象主要是两类：一是顾客，另一类是店东，这两类服务对象的周到满意，则是商场楼宇管理的目标。商场楼宇管理工作主要有：（1）确保楼宇设施和结构不随意更动。租用店铺业主不得随意改动整体设施。（2）增加商城人流以增加营业额。管理人员在审查商户的装修图时，要特别注意店面、招牌的设置是否符合商场的整体形象。（3）交通便捷、停车有位。15第一节香港地区物业管理的产生与发展2.工业大厦（1）楼宇管理必须保证能源供应的顺畅，同时注意防止某些厂家因负荷超载而引起灾害。（2）内部运输系统必须有足够的能力和顺畅的系统，进出原料、设备或产品的装卸区域一定不能被租户占为堆场、仓库，而且装卸作业站位也不能耽搁。（3）长期存在的问题有：公共部位与防火通道易堵塞；厂家存放易燃物品易造成火灾；笨重的机械和存放过多的货物，超过楼面的负荷；机器运作时的振动负荷过大；厂家搭建违章建筑；因使用公共电梯和公共货物装卸引起纠纷；因使用不当或频繁使用，造成房屋损耗严重；楼宇难于保持清洁。16第一节香港地区物业管理的产生与发展3.办公楼办公楼需要高标准、高质量的服务。这类大楼一般都有现代化的设备，除自动控制的高档电梯与升降级外，还有电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调、通风、保安监控、自动给水滤水、消防自动报警以及应急自备电力等设备。这些设备需要具备专业知识与技术人员来操作和养护。办公楼的管理得主要是保持高贵的气派和洁净的环境。17第二节香港地区公共住宅物业保障与管理一、严格的产权界定与保护居民所拥有的私人物业的产权受到法律保护，这是香港住宅物业市场发展的基础。住宅物业的业主享有充分的产权自由并受到法律的保护，如：1.业主对住宅物业的买卖与赠予享有充分的自由。2.这些买卖、转让或赠送只要符合香港法例的规定、遵守正常的法律程序，其产权的转移就会得到法律的认可和保护，任何人、任何机构无权侵犯。18第二节香港地区公共住宅物业保障与管理私有产权人必须履行下列责任和义务：1.按期缴纳税款、差饷及其他应交费用；2.除非获得延期，在批租期年满时必须将土地及地上物业交还给政府；3.不得干扰相邻土地业主享有土地，包括不妨碍或破坏相邻土地的地基支柱、阳光空气和水源等的流通等；4.允许政府在其地底或地面敷设水管、电缆或其他公用设施；5.分割、转让或分租土地及其上的建筑物，必须前往土地登记处进行有关登记。19第二节香港地区公共住宅物业保障与管理二、政府管理物业市场的机构（一）管理土地规划、使用、征收等工作的机构“规划环境地政司”是总管香港土地规划、使用、统筹等方面事项的机构。下设以下各署：(1)屋宇地政署：主要负责出售土地及所出售土地用途的规划、批准与监督工作。下面设有四个处，分别是“城市规划处”、“土地管理处”、“建筑物条例执行处”及“土地测量处”。(2)环境保护署：主要是从事环境保护的管理，对住宅兴建过程中的噪音、污水及附属绿地保护等有直接监管作用。(3)规划署：主要负责城市策略性规划、分区规划和地区的详细规划等。20第二节香港地区公共住宅物业保障与管理（二）管理住宅买卖和注册的机构香港政府机构中“注册总署”下属的“土地注册处”主要管理住宅买卖与相关契据的注册登记工作。土地注册处的工作是负责一切有关土地契约的登记、厘定和登记有关出售、转让和交换官地的条件、分摊地税、补地价、执行官契、为房屋委员会拟订“居者有其屋”计划的楼宇让渡条约及就一般有关土地和香港官地买卖事宜向政府提供法律建议等。（三）处理土地房产税收的机构执行税收功能的政府机构有：（1）差饷物业估价署。该署每年都会对香港各区的房屋租金及楼宇价值做出评估，编制《差饷物业估价表》，以此作为征收差饷和物业税的依据，并管制和审批业主加租的申请；（2）税务局。税务局征收的税项很多，对有关物业征税只是其功能之一21第二节香港地区公共住宅物业保障与管理（四）处理各项住宅房产纠纷的司法机构土地审裁处有三个主要司法功能：第一，在政府收回土地或某些土地因公共事业发展而导致减值时，裁定政府或有关人士应给予受