住宅质量调研报告p

住宅质量调研报告调研内容：消除质量常见问题，提升住房品质。工程质量是百年大计，直接关系到住房品质和人民群众的生活。建筑工程分部分项众多，很多施工过程在工序上都存在穿插，不少工程工期非常紧，出现了大量违法分包的工程，总之多种原因造成了工程质量的不稳定性。把质量放在了首要的位置，企业领导也高瞻远瞩的提出了建筑产品零缺陷目标。结合我公司实际情况，根据掌握的行业信息，我们从以下几个方面来就存在的主要问题进行分析，根据分析提出了切实可行的应对之策。一、当前工程存在的主要问题：1、住宅工程多年急聚增长，企业固定技工不能满足要求，社会劳务队伍从业人员技术水平低下，市场劳务费逐年增长。2、设计文件方面存在的不精细，深度不足、不及时。3、工程质量通病治理效果不彻底，根据我公司近两年在临沂施工已交付使用的住宅情况，就住户反映的问题进行分别归类，增加调查楼宇栋数住户数量，选择了70维修点，主要有墙面裂纹或空鼓（占24个点）、地面空鼓或裂纹（占11个点）、外窗安装缺陷和渗漏（占10个点）、电气器具安装质量差（占8个点）、进户门安装缺陷或观感缺陷（占6个点）、给排水管穿楼板处周围潮湿渗漏（占4个点）、排水管道堵塞（占4个点）、其它缺陷（占3个点）等等质量问题。通过统计数据列图可看出住宅质量通病方面墙面缺陷、地面缺陷、外窗安装缺陷和渗漏、电气安装缺陷、进户门成品保护和安装缺陷占据了80%的业主反映的住宅工程质量通病。00.050.10.150.20.250.30.350.4墙面缺陷地面缺陷外窗安装缺陷或渗漏电气器具安装质量差进户门安装缺陷或观感缺陷给排水管道穿楼板处潮湿渗漏排水管道堵塞其它原因质量缺陷统计表·二、存在问题的原因分析：主要从两个方面分析：1、施工阶段：1.1设计图纸套图很多，未能对单一项目进行精细设计。1.2业主管理方代表非法变更导致违反国家规定的强制性标准，这类问题在实际中发生很多。举个例子，某小区6栋住宅楼的的消防联动系统中被业主方认为没有用被要求强制取消，消防箱双栓被业主认为浪费被强制要求改为单栓，尽管施工单位多次书面沟通不能变更，但是业主仍要求执行，监理单位也没有力争制止，到消防验收阶段花费了约100万元来进行整改，重新增加了消防联动系统，消防箱由单栓又改为双栓，造成了工期损失，影响了工程质量，浪费了资源，经济效益也大大下降。1.3存在各种非法分包现象，如业主方将关键的防水自行指定施工，自购材料，给施工过程管理带来困难。2、竣工交付使用阶段：2.1多数房子为毛坯房，在业主装修期间出现的属于业主自己装修原因引起的质量问题导致出现维修纠纷。如私自进行管道更改，又无能力进行压力试验，造成渗漏质量问题。2.2就质量通病问题，个别业主以发现一道两道裂纹为由，不让维修，要求赔偿，致使工程保修协议中的维修内容性质发生了变化，造成了矛盾。2.3建设单位、物业公司就工程保修问题与业主未理清，部分业主的房子在保修期内未进行装饰，过保修期后就存在质量问题提出免费维修的要求，超过保修期后出现问题与施工单位出现推诿扯皮，出现保修后的有偿服务不及时与业主产生矛盾。2.4物业工程人员技能水平低下不能满足保修期后的工程维修服务要求。三、好的经验做法：为了减少或杜绝工程质量通病，结合本地区、本单位的实际情况介绍以下经验做法：1、在完成中标后，对超过一定规模的工程或者精品工程由企业组织相关项目承包人进行内部承包竞争，在签订项目内部承包合同时明确约定工程质量目标和质量通病防治任务。2、工程质量实行公司和项目双重管控。3、提高工程质量人员的地位，未经其签字认可分包工程不得进行拨款。4、应推广工程总承包制度，对建设单位单独发包工程要明确约定双方的责任义务以及与工程总承包主体之间的关系，要形成总承包方对分包方管理的制约。5、工程基本建设程序应符合要求，涉及工程质量中的强条要加以研究和认真执行。6、开工前期要由建设单位、监理单位监督施工单位制定通病防治措施，以任务单或任务书的形式由各方签字确认质量通病治理目标，治理目标做为工程奖惩的依据。7、公司对各在建工程项目工程质量进行检查评比，兑现奖惩。8、在交付使用前增加建筑产品说明书中对各户型管线平面布置图，以防业主装修时误损。9、在售后服务方面制定详细可行的措施保障售后服务的质量。如制定了《建筑产品售后服务管理规定》，明确了交付流程、保修期、售后服务规范，从集团到公司再到项目确定了各相关岗位建筑产品售后服务职责、程序及责任。四、主要措施和建议：1、设计方面要提高设计质量，可以在正式出图前由建设单位对图纸进行把关，符合要求后再报送进行图纸审查，图审合格后方能用于施工，中途减少重要部位的变更。2、设计定位方面要符合人居要求，设计高品质的住宅，由相关审批部门审批再由监督部门监督执行。3、加强对监理机构的监督管理，采取与建造师队伍类似的监督管理模式。4、建设单位是面直接对业主或购房户的主要责任主体，建议强化对建设单位的管理，对建设单位的主要负责人员、生产负责人员建议进行备案管理，强化施工质量验收程序，提高对工程质量的认识度。5、对技术、质量人员的从业上岗进行规范培训，达到要求后方能上岗，已经在相关岗位但是无证的强制要求进行培训合格后在上岗，培养一批质量过硬的质量管理队伍。6、提高技术人员地位水平目的是强化质量管理，创造施工精品。7、劳务队伍管理目前是管理的薄弱项，要大力扶持建筑劳务公司的发展，对特种作业人员要进行监督培训，提高劳务人员的技能水平。8、监督对工程项目关键部位的验收。9、竣工验收环节要把好关，竣工验收前要求留置各方责任主体的铭牌，铭牌上责任主体的人员要明确是哪类人员，并留置联系方式，建议以政策的形式明确确定。10、住宅项目售后服务在程序上、在做法上可要求建设单位制定售后服务方案，方案上留设主要负责的联系方式，可将竣工工程验收备案中要求提交的保修协议改为售后服务检查和保修协议相结合的方式进行。报告提交人：2014-04-17