房地产行业国家统计局6月份行业数据跟踪土地成交探底开发投资料将持续回落20190716银河证

证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业研究报告●房地产行业2019年7月16日土地成交探底，开发投资料将持续回落——国家统计局6月份行业数据跟踪房地产行业推荐维持评级投资要点：1、2019年1-6月商品房销售增速持续回落，预计降幅将收窄。6月单月销售金额同比增长4%，增速较上月回升。由于商品房销售面积同比在2018年7月是一个高点，之后快速下降，预计后续一二线与三四线城市将继续分化，受政策预期边际收紧的影响，一二线市场中期将回归平稳，三四线城市受前期需求透支的影响，中期下行压力仍在。我们预计2019年7月份销售同比达到一个低点，之后在一城一策，各城市周期分化的情形下，销售同比降幅将逐步收窄，全年销售面积同比-2%左右。2、土地成交探底，降幅低位大幅收窄。6月单月，土地购置面积同比下降14%，降幅比5月份大幅收窄18个百分点，在前期低位的基础上降幅收窄显著。前期大量拿地致使房企持有的土地储备丰富，可支撑未来长时间的销售需要，总体来看，房企拿地意愿仍不强。但城市能级分化之下，土地市场也呈现结构性回暖，部分城市的销售回暖带动房地在热点城市拿地意愿增强，预计后续土地市场热度将继续分化。3、新开工持续微幅减速，施工面积继续高位持平，开发投资持续回落。新开工增速回落，一方面受销售预期走弱的影响，房企开工意愿有所减弱；另一方面，住建部4月和5月相继对近期涨幅较大的城市发布了房价预警，政策边际收紧预期的影响在一定程度上对新开工意愿形成压制，预计后续新开工增速进一步走弱。综合来讲，在后续基数持续走高的背景下，土地购置费的进一步走弱和施工见顶仍将导致6月之后投资仍将继续放缓。我们综合考虑了土地成交、棚改和统计口径改变的影响，预计房地产投资增速将缓慢下滑，全年增速预计为8%-10%。4、单月到位资金低位改善，预计下半年资金环境好于上半年。受市场成交持续下行的影响，定金及预收款继续走弱，个人按揭贷款在部分城市网签逐渐放松的背景下同比涨幅扩大。考虑到下半年销售面将有所改善，后续销售回款预计将低位回升。整体而言，我们认为下半年资金环境将略好于上半年。5、投资建议：集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。在一二线城市市场结构性回暖对冲三四线市场下跌风险，城镇化进程加速，一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的招商蛇口（001979），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。6、风险提示：市场销售超预期下行，政策调控加码。分析师潘玮房地产行业分析师：（8610）66568212：[e-mail]执业证书编号：S0130511070002特别鸣谢王秋蘅：（8610）83574699：[e-mail]潘玮房地产行业分析师：（8610）66568212：[e-mail]执业证书编号：S0130511070002相对沪深300表现图-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%房地产(中信)沪深300资料来源：中国银河证券研究院相关研究【银河地产潘玮】国家统计局5月份行业数据跟踪：单月销售转负，开发投资回落-2019.6.17【银河地产潘玮】国家统计局4月份行业数据跟踪：销售稳增长，开发投资维持高位-2019.5.16【银河地产潘玮】3月份房地产开发投资细分数据跟踪：开发投资超预期增长，未来或将缓步下行-2018.4.26【银河地产潘玮】国家统计局3月份行业数据跟踪：销售回暖，投资高位，新开工超预期上行-2019.4.18行业研究报告/房地产行业请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。1目录一、商品房销售市场..........................................................................................................................................................2（一）2019年1-6月商品房销售增速持续回落，预计降幅将收窄................................................................................2二、投资、新开工与土地市场..........................................................................................................................................4（一）土地成交探底，降幅低位大幅收窄........................................................................................................................4（二）新开工持续微幅减速，施工面积继续高位持平....................................................................................................4（三）开发投资持续回落，全年增速预计8-10%............................................................................................................5三、房地产资金面..............................................................................................................................................................6（一）单月到位资金低位改善，预计下半年资金环境好于上半年................................................................................6四、投资建议......................................................................................................................................................................7五、风险提示......................................................................................................................................................................8行业研究报告/房地产行业请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。2一、商品房销售市场（一）2019年1-6月商品房销售增速持续回落，预计降幅将收窄2019年1-6月，商品房销售面积累计同比下降1.8%，销售金额累计同比增长5.6%。商品房销售面积降幅较2019年1-5月扩大0.2个百分点，比2018年回落3.1个百分点，商品房销售金额增速比1-5月回落0.5个百分点，比2018年回落6.6个百分点。6月单月销售面积同比下降2%，降幅收窄，但是连续两个月单月负增长，显示出棚改的负面影响以及部分城市结构性收紧的影响在持续。6月单月销售金额同比增长4%，增速较上月回升。由于商品房销售面积同比在2018年7月是一个高点，之后快速下降，预计后续一二线与三四线城市将继续分化，受政策预期边际收紧的影响，一二线市场中期将回归平稳，三四线城市受前期需求透支的影响，中期下行压力仍在。我们预计2019年7月份销售同比达到一个低点，之后在一城一策，各城市周期分化的情形下，销售同比降幅将逐步收窄，全年销售面积同比-2%左右。图1：商品房销售累计表现/%(40)(20)0204060801002011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-06商品房销售面积商品房销售额资料来源：wind，中国银河证券研究院图2：月商品房销售面积、销售额及销面同比-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%-5,00005,00010,00015,00020,00025,0002011-022011-072011-122012-052012-102013-032013-082014-012014-062014-112015-042015-092016-022016-072016-122017-052017-102018-032018-082019-012019-06月商品房销售额/亿元月商品房销售面积/万平米月销面同比/%（右）资料来源：wind，中国银河证券研究院从我们跟踪的重点城市高频数据来看，38城2019年1-6月新房销量累计同比上涨6.4%，增幅比1-5月缩小1.3个百分点，1月份以来新房成交累计增速由负增长逐渐转正并维持在7%左右，房地产市场逐步回暖。分一二三线城市来看，同比方面，一二三线月成交量同比涨跌幅分别为28.6%/13.7%/-7.6%，自年初以来，一线成交增速持续高位震荡，二线保持稳定，三线下跌趋势不变；截止6月末，一二三线城市狭义去化周期分别为8.3、10.3、19.8个月，分别比5月末略有增长，四个一线城市中上海去化周期维持在5.1个月的低位，北广深的去化周期分别为13.5、9.1、9.4个月，处于高位；而三线城市去化周期整体拉长。行业研究报告/房地产行业请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。3图3：重点38城新房月销量情况-40%-20%0%20%40%60%80%100%0500001000001500002000002500003000003500002013/12013/52013/92014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/92019/12019/538城/套月均/套同比(右)资料来源：wind，中国银河证券研究院图4：重点一二三线新房销量累计同比-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%2014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/4一线4累计同比二线12累计同比三线20累计同比资料来源：wind，中国银河证券研究院图5：重点城市库存及狭义去化周期0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.000200000400000600000800000100000012000002013/12013/42013/7