安徽省保障性住房建设标准讲解-唐望松

1《安徽省保障性住房建设标准》宣贯施行日期：2012年1月1日安徽省地方标准DB34/1524-2011合肥工业大学建筑设计研究院唐望松总建筑师一级注册建筑师郑均均总规划师注册城市建筑师2011年12月2安徽省保障性住房建设标准■住房和城乡建设部关于《标准》的意见安徽省保障性住房建设标准，以技术标准形式发布，对套型标准和装修标准等建设标准也做出了详细规定，是全国第一部技术标准与建设标准相结合的保障性住房建设标准，且标准中有强制性条文，对规范安徽省保障性住房建设将起到积极作用，对其他省市也有示范意义。3安徽省保障性住房建设标准■《标准》制定的必要性保障性住房建设是改善城镇中低收入居民居住条件的重大民生工程。——解决中低收入家庭住房困难，实现“住有所居”目标的重要举措；——控制房价快速上涨、使房地产市场进入健康发展轨道的有效方法；——改善城镇居民消费环境和条件、扩大内需、带动相关产业发展的重要手段。加强保障性住房建设，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。4安徽省保障性住房建设标准■《标准》制定的必要性目前保障性住房建设尚存在一些问题——住区选址偏僻，交通不便，解决了住房困难却又带来出行困难；——住区设施不全，缺少公共服务配套设施，住户生活不便；——住房设计不合理，房型差，住户意见大；——住房装修不到位，厨卫设施不全，不满足即时入住要求；——住房施工质量差，影响正常使用，存在安全隐患等.5安徽省保障性住房建设标准■《标准》制定的必要性《标准》在住区规划、住区设施、建筑设计、建筑设备、室内装修及施工与验收等部分对涉及上诉问题的内容作出相关规定，严格执行即可有效解决上述问题，提高保障性住房质量，带来良好的社会效益、经济效益和环境效益，让保障性住房住户满意。为贯彻落实国家和安徽省保障性住房政策，建立安徽省保障性住房制度，确定保障性住房标准，规范保障性住房建设，制定《安徽省保障性住房建设标准》是必要的。6安徽省保障性住房建设标准■《标准》制定原则1.《标准》应全面贯彻执行国家和安徽省保障性住房政策。2.《标准》应结合安徽省保障性住房建设实际，总结我省保障性住房建设的经验和研究成果，具有可操作性。3.《标准》应与我省社会经济发展水平相适应，与居民的家庭人口、住房状况和经济条件等因素相结合，同时具有前瞻性。4.《标准》应内容全面，覆盖保障性住房建设全过程，可全面指导我省保障性住房建设。7目次1.总则2.术语3.基本规定4.住区规划5.住区设施6.建筑设计7.建筑设备8.室内装修9.住宅性能10.施工与验收81.总则1.0.1为贯彻执行国家和安徽省保障性住房政策，规范和指导安徽省保障性住房建设，依据国家和安徽省有关规定，制定本标准。本条阐述制定本标准的目的。现阶段保障性住房建设，规模依据国家和地方相关政策规定，技术和建设依据普通住宅相关标准。但保障性住房由于是政策性住房，限定套型建筑面积标准、限定价格或租金，其住户具有特殊性，涉及普通住宅的规划、设计、施工和验收的相关规定散见于各类标准，且对于保障性住房也难以完全适用。因此，制定一部包含技术规定和建设规定专门适用于保障性住房的强制性地方标准，用于规范和指导安徽省保障性住房建设，是必要的。91.总则1.0.2本标准适用于安徽省新建、改建、配建的保障性住房中的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房的建设。本条说明本标准适用范围。本标准不适用于限价商品住房。1.0.3保障性住房建设，应与社会经济发展水平相适应，应与居民的家庭人口、住房状况和经济条件等因素相结合。101.总则1.0.4保障性住房建设应遵循安全可靠、经济适用、节能环保和适度前瞻的原则，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。“安全可靠、经济适用、节能环保”是住宅建设的普遍要求；“适度前瞻”是要求保障性住房建设既要结合目前居民家庭人口、住房状况和经济条件的现状，又要考虑未来经济发展、需求提高的适应性。保障性住房标准除套型面积受控外，质量不应降低，设施不应减少，目前的保障性住房不能成为若干年后的危房、拆迁房，因此提出“适度前瞻”的原则。111.0.5保障性住房建设，应按照建设节能省地环保型住宅的要求，积极推广应用先进成熟、经济适用、安全可靠的新技术、新工艺、新材料、新设备，优先采用通过质量认证和能效标识的产品。1.0.6保障性住房建设应严格执行基本建设程序。执行基本建设程序是保障性住房建设质量的基本保证，要求严格执行。1.总则121.0.7保障性住房建设，除应符合本标准外，尚应符合国家和安徽省现行有关标准的规定。本标准对保障性住房建设从规划、设计、施工和验收全过程做出规定。保障性住房建设，除应符合本标准外，尚应符合国家和安徽省涉及住宅的规划、设计、施工和验收各个过程相关的技术标准和管理标准，尤其是强制性标准。1.总则132.术语2.0.1保障性住房indemnificatoryhousing政府提供财政投入或政策优惠，限定套型建筑面积标准、限定价格或租金，向城镇中低收入住房困难家庭提供的住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房等。三类保障性住房术语系根据国家统计局《保障性安居工程统计报表制度》中的概念解释。2.0.2廉租住房low-renthousing政府提供财政投入和政策支持，限定套型建筑面积标准，按照合理标准组织建设，或通过购买、改建和租赁等方式筹集，按照当地政府规定的供应标准，向城镇低收入住房困难家庭出租的保障性住房。142.术语2.0.3公共租赁住房publicrentalhousing政府提供财政投入和政策支持，限定套型建筑面积标准，按照合理标准组织建设，或通过长期租赁等方式筹集，按照当地政府规定的供应标准，向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和有稳定职业并在城镇居住一定年限的外来务工人员出租的保障性住房。2.0.4经济适用住房affordableandapplicablehousing政府提供政策优惠，限定套型建筑面积标准和销售价格，按照合理标准建设，向城镇低收入住房困难家庭出售的保障性住房。152.术语2.0.5容积率floorarearatio在一定范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。2.0.6绿地率greeningrate一定地区内，各类绿地总面积与该地区总面积的比率(%)。2.0.7住宅建筑净密度netdensityofresidentialfloorarea住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率(%)。162.0.8套型dwellingsize按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。2.0.9居住空间livingspace系指卧室、起居室（厅）的使用空间。2.0.10套内使用面积comprisingdwellingusagearea套内各功能空间使用面积之和。2.0.11标准层使用面积typicalfloorusagearea标准层各套型内使用面积之和。2.术语172.0.12标准层建筑面积typicalfloorarea按标准层外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算的面积。2.术语2.0.13标准层使用面积系数typicalfloorusagearearate标准层使用面积与标准层建筑面积的比率（%）。2.0.14套型建筑面积dwellingarea成套住宅的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，按套内使用面积除以标准层使用面积系数计算。183.基本规定3.1基本规定3.1.1～3.1.9提出保障性住房建设在住区规划、住区设施、建筑设计、建筑设备、室内装修、住宅性能、施工与验收以及建设工期和造价等方面的基本要求。总体要求应满足居住者的基本生活需求，体现以人为本和建设资源节约型、环境友好型社会的政策要求。3.1.1保障性住房建设，应统筹规划、优化设计、科学建造,满足居住者的基本生活需求。3.1.2保障性住房住区建设应符合城乡规划、土地利用总体规划，按照住房建设规划的要求进行,并应充分利用城市基础设施与公共资源，集约利用土地资源。193.1.5保障性住房建筑设备应满足使用要求，选型应符合国家相关标准要求，产品应有质量检测合格证书。3.1.6保障性住房室内装修应按照建筑、装修一体化设计，廉租住房、公共租赁住房应实施基本装修。3.基本规定3.1基本规定3.1.4保障性住房建筑设计应满足中低收入家庭的基本居住功能需求，住宅类型适宜，单元布局紧凑，套型功能实用，结构体系合理，立面造型美观。3.1.3保障性住房住区设施应齐全、适用、耐久，遵循共享、高效利用的原则。203.1.8保障性住房施工与验收应执行国家和安徽省相关法律法规、标准和规定。建设宜推行部品的产业化和建造的工业化，节约资源、保护环境，提升住房质量与品质。3.1.9保障性住房建设应保证合理的建设工期和造价。3.基本规定3.1基本规定3.1.7保障性住房节能、环保、安全和耐久等性能应满足国家和安徽省相关标准要求。保障性住房性能应不低于《住宅性能评定技术标准》GB/T50362规定的B级住宅的要求。213.2.1保障性住房建设应符合表3.2.1的基本指标要求。对保障性住房建设涉及的基本指标做出规定。其中机动车停车位，自行车、电动车、摩托车停车位，廉租住房、公共租赁住房一次装修率和无障碍住房比例等，根据相关调研和保障性住房的特点做出不同于普通住宅的规定。3.2.2在商品房开发项目中配建的保障性住房有关指标应按表3.2.1的规定单独计算。3.2基本指标3.基本规定22表3.2.1基本指标指标项目数值容积率宜控制在1.4～2.5住宅建筑净密度宜控制在20%～30%绿地率新区≥30%，旧区≥25%公共绿地指标组团≥0.5m2/人，小区（含组团）≥1m2/人机动车停车位廉租住房≥0.2辆/100m2，公共租赁住房、经济适用住房≥0.4辆/100m2地面停车率宜≤30%自行车、电动车、摩托车位2辆/户标准层使用面积系数宜≥70%节水器具安装率100%节能灯具安装率100%廉租住房、公共租赁住房一次装修率100%无障碍住房比例廉租房≥10%，公共租赁房、经济适用房≥5%3.基本规定3.2基本指标234.1一般规定4.1.1保障性住房住区规划是指按照控制性详细规划和规划条件的要求，制定空间上相对独立的保障性住房建设项目的修建性详细规划。本条明确了保障性住区规划的依据和性质。其依据是依法批准的城市、镇控制性详细规划和城市规划主管部门下达的规划设计条件。保障性住房住区规划的性质是居住区修建性详细规划。4.住区规划244.1.2保障性住房住区规划应遵循以下原则：1.节约、集约利用土地资源，满足控制性详细规划确定的容积率要求；2.适应当地经济社会发展水平，以满足小户型基本住房需求为主；3.体现交通便捷、生活便利、布局均衡、规模适度的要求。该条三点原则的要点是：节约土地资源，满足小户型需求和规划建设目标。4.1一般规定4.住区规划254.2住区选址4.2.1保障性住房住区选址应在城市、镇总体规划确定的居住用地内，应符合以下要求：1.住区周边应有较完善的公共服务设施和市政基础设施；2.住区应靠近城市公共交通站点，站点位置距保障性住区出入口的步行距离不宜超过500m；3.应具有良好的自然条件、适于建设的地形及安全卫生的环境条件；以上三款要求建设保障性住房，从选址起，就要考虑“交通便捷、生活便利、环境优美、舒适宜居”。在控制性详细规划尚未编制的地段，即使有土地出让条件，也要与总体规划相符合。4.住区规划264.应充分考虑地质条件的适宜性。1)岩土工程勘察应根据土层等效剪切波速和场地覆层厚度，进行建筑场地类别的划分，并按建筑抗震设计规范要求对建筑抗震进行有利、一般、不利和危险地段的划分；汶川地震和玉树地震造成大量建筑倒塌和重大人员伤亡，主要是场地的危险性造成的，工程抗震中建筑场地的选择尤为重要。本项是对岩土工程勘察提出的要求。建筑场地类别和场地地段是两个概念：其中场地类别分为四类，用于确定地震作用计算的特征周期；场地地段作为住区选址的最重要的依据，在选择建筑场地的勘察阶段应进行的场地地段的划分。4.2住区选址4.住区