某区推进老旧小区专业化物业管理工作实施方案

某某区推进老旧小区专业化物业管理工作实施方案为进一步提高全区老旧小区物业管理水平，加快推进老旧小区专业化物业管理进程，根据区政府工作部署，特制定本实施方案。一、指导思想为深入贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心的发展思想，不断满足人民日益增长的美好生活需要，采取政府引导、市场运作、专业管理、梯次推进的方式，建立规范的老旧小区专业化物业管理长效机制，促进老旧小区专业化物业管理持续发展，逐步实现老旧小区专业化物业管理全覆盖，为广大居民营造整洁、有序、安全、舒适的生活环境。二、工作目标我区共有老旧小区586个，其中成规模小区240个，单体楼（组团）346个。计划用三年时间推进全区老旧小区专业化物业管理全覆盖。三、总体任务2020年底至少实现40个老旧小区专业化物业管理，2021年底再实现100个老旧小区专业化物业管理，2022年底全区老旧小区全部实现专业化物业管理，彻底改变“一把扫帚扫到底”的模式。四、专业化物业管理模式及管理标准（一）管理模式各街道办事处要指派专人负责辖区内老旧小区物业管理的一切事务。由各社区组建物业服务中心，吸纳业主委员会成员参加，物业服务中心负责执行街道办事处下达的具体物业管理工作任务。（二）服务标准1.基础物业管理。老旧小区物业服务企业要制定环境卫生、安全秩序、设施维修等相应的管理制度。配备足额的清扫保洁员和垃圾收集员（建筑面积9000平方米配备1名清扫保洁员，每300户配备1名垃圾收集人员）。根据园区建筑面积和居民户数配备保安人员；物业保安、保洁、垃圾收集、客服等人员仪容仪表良好，明确上述人员的责任和工作范围。物业值班电话畅通；每个管理项目要做到“六公示”，即物业服务标准公示、物业收费标准公示、物业企业和具体负责人信息公示、联系电话公示、报修电话公示、上一年物业费收支情况公示，每半年公示1次。2.卫生保洁。保障小区卫生状况良好。小区环境卫生要达到“八净”、“五无”物业管理标准。“八净”，即路面净、墙体净、雨搭净、自行车库净、垃圾站点净、单元净、绿地净、小区广场净；“五无”，即无垃圾污物、无三堆杂物、无饲养家禽、无积水、无堵冒。保洁人员每日早5时至7时进行早扫作业，上午9时至11时、下午13时至17时进行不间断的巡回保洁，小区主道每天清扫不少于2次，道路绿化带、隔离带等10小时巡回保洁。小区物业部门负责园区生活垃圾分类组织、实施和日常管理工作，园区内生活垃圾要严格按照沈阳市垃圾分类标准分类收集，垃圾排放点位置要设置分类垃圾设施，不得混装混运，垃圾收集点周边环境整洁，无裸露垃圾，无垃圾残液，严格做到袋装收集，密闭运输，禁止散装散倒，垃圾收集车敞盖。园区内装修无扰民情况，装修垃圾要集中堆放并在3日内运出，避免生活垃圾与装修垃圾混合。定期消杀鼠患、蚊蝇。园区内要严格按照沈阳市冬季除运雪工作方案规定的除雪时限及标准清除、清运积雪，不得随意排放至园区外非排放地点。3.公共秩序。保障小区治安情况良好。园区公共秩序管理要达到“三有”、“四无”、“两畅通”的标准。“三有”，即园区出入口有人值守、机动车辆和非机动车停放有人管理、外来人员出入有人登记；“四无”，即无机动车辆和非机动车乱停乱放、无小商小贩、无侵绿占绿、无私搭乱建；“两畅通”，即消防通道畅通、应急通道畅通。4.物业费收缴。物业服务企业收取物业费要按照《市物业管理条例》的要求，在遵照市场价格的基础上，由街道办事处和社区指导业主委员会组织居民召开业主大会，根据业主大会决议确定物业费、停车位费收费标准。业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同后，物业服务企业按照合同规定的标准，收取机动车停车位费和物业费，物业服务企业每半年将收支情况公示1次，便于居民了解园区整体物业管理情况。5.设施设备维修。物业服务企业负责对所管理小区内机动车道及人行步道损坏、房屋出现自来水管线漏水、排水管线堵冒、井盖丢失等问题进行维修，对园区内路灯、楼道和楼梯间照明设备、大门、挡车杆、健身器材、门禁及对讲设备等共用设施，做好维修保养工作，同时确保电梯运行正常。物业服务企业要建立共用设施维修制度，做好巡查记录，发现问题早维修早解决，确保园区共用设施设备良性运转。6.绿化养护。物业服务企业要制定绿化管理方案，对小区内树木管理得当，按季节做好树木病虫害的预防和治理，负责树木修剪、清除杂草等养护工作，保证植物生长良好。对破坏、占用绿地等问题，物业服务企业发现后要及时制止，并报告相关主管部门。7.日常监管。物业服务企业对小区内基本设施要做到“六监管”，即监管自来水改造挖掘道路、监管电力设施改造挖掘道路、监管煤气设施改造挖掘道路、监管供热设施改造挖掘道路、监管电力通信设施线路搭设和对老旧小区改造等工程的监督管理。施工作业单位向物业服务企业提供相关审批手续，物业服务企业进行审核后报请社区、街道办事处和相关主管部门批准，由物业服务企业、业主委员会、社区、街道办事处和相关主管部门对施工过程、工程质量进行共同监管。8.巡查报告。物业服务企业要建立严格的巡查报告制度，安排专人每天不定时巡查，发现外墙皮空鼓、屋檐裂缝等问题，应快速排除危险隐患。发现违章建筑、侵绿毁绿等危险违法问题，物业服务企业不能处理的，要及时形成报告并附照片，上报社区、街道办事处和城市管理行政执法部门，保证居民生命财产的安全。加强流动人口管理，出租房登记。做好可疑人员查控，及时向公安部门提供线索，有效控制小区内案件发生。9.安全、消防与车辆管理。（1）小区实行24小时值班、巡逻及基本物业服务管理制度，安装视频监控系统，做好相应的巡查记录。加强流动人口管理，出租房屋登记。协助相关部门做好住宅区群体事件的稳控工作。（2）道路保持畅通。消防设施设备运行正常，遇险情可随时启用，制定消防应急方案，对园区进行消防安全等的宣传工作。（3）机动车管理制度完善，管理责任明确，小区内车位线清晰，按位停车，车辆进出有登记。非机动车按规定位置停放，管理有序。收取相应停车费用，收费标准按业主大会决议执行。五、引进物业服务企业流程1.由业主委员会组织召开全体业主大会，明确小区实行专业化物业管理的意见，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，做出业主大会决议。表决确定选聘标准，即拟选聘的物业企业的资质等级、信用情况、物业服务合同期限、物业服务收费标准和质量标准等事项。2.业主委员会作为主体，可以通过公开选聘的方式，选取物业服务企业。3.在社区和街道办事处的监督下，物业服务企业要迅速与业主委员会对接，确定有关物业管理相关事宜，签订物业服务合同。4.街道办事处要督促业主委员会按照《市物业管理条例》的要求，及时报备有关档案。5.街道办事处在组织引进专业化物业服务企业时，要尽量将小区周边的单体楼、组团等，全部纳入物业管理范围，扩大物业管理覆盖面，便于物业管理标准的统一和对物业服务企业的监管。六、监督管理1.考核机制（1）由业主委员会、社区和街道办事处对物业服务企业进行日常监督管理。按照物业管理条例的要求，街道办事处负责指导老旧住宅区物业管理工作，协调物业管理与社区管理服务之间关系。调解业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷。加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。物业服务企业撤离后，仍未选聘到新物业服务企业的，经业主委员会或者业主代表申请，街道办事处应当进行应急管理，指导和监督社区根据应急管理需要提供基本保洁、秩序维护等服务。（2）物业服务企业每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和利用物业共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的收支情况，每半年向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主和业主委员会的监督。（3）社区每月底将本月份物业服务企业的服务标准、服务质量等相关情况，整理后向街道办事处报告。（4）街道办事处对物业服务企业的服务质量、服务标准等定期进行检查，听取物业服务企业专题报告（每季度1次）。（5）街道办事处每季度将专业化物业管理情况报区房产局备案。2.评价机制（1）区房产局对全区专业化物业管理企业每年度进行综合评定，对表现优秀、服务质量好、居民满意度高的物业服务企业在全区范围内给予表彰，提报区政府给予适当奖励。对年终考核排名靠后的5家物业服务企业进行提示，提出问题清单并要求及时纠正。（2）区房产局对服务质量差、服务标准低、居民投诉多的物业服务企业及时提出整改要求，对于拒不整改的物业服务企业，依照《某某省物业管理条例》《某某市物业管理条例》依次做出约谈、下达限期整改通知单、处罚、直至列入黑名单。（3）对拒不整改、服务质量差、居民反映强烈、考核不达标、不积极作为的物业服务企业，街道办事处指导业主委员会依法按照相关程序终止合同。（由社区指导业主委员会召开全体业主大会，征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，依法终止物业服务合同，清退物业服务企业并重新引进新的物业服务企业。）七、实施步骤1.宣传动员阶段（2020年1月1日—3月31日）召开动员会，对老旧小区专业化物业管理工作进行安排部署，层层发动，加强宣传，充分发挥街道办事处、社区作用，接管老旧小区的物业服务企业应具有一定规模，信誉良好。各小区业主委员会要通过公开选聘引进信誉良好的物业服务企业。2.组织实施阶段（2020年4月1日—11月30日）街道办事处指导业主成立业主委员会。业主委员会代表居民向街道办事处提出引进物业服务企业的申请，街道办事处协调物业服务企业与业主委员会对接，拟定服务标准和收费标准，要督促确定的物业服务企业与业主委员会及时签订物业服务合同。街道办事处负责物业服务企业的日常检查和综合考核。3.验收考核阶段（2020年12月1日—12月31日）房产行政主管部门要在每年年底前，组织开展检查验收，对各街道办事处推进专业化物业管理工作进行督促、检查、指导、考核。同时将此项工作的完成情况列入全区目标考核之中。八、责任分工1.区政府将此项工作纳入对街道办事处的绩效考核，依照任务目标和工作内容，落实责任，保证按期完成。2.区房产局是完成此项工作的行业主管部门，负责开展对各街道办事处相关人员的政策指导工作，监督各街道办事处任务目标落实情况。各街道办事处和社区对已开展专业化物业管理小区的物业服务企业工作中存在的问题，进行日常检查和政策指导。3.各街道办事处是完成此项工作的责任主体，负责指导、监督本辖区内老旧小区的业主委员会组建工作，并将专业化物业管理标准指导、宣传到位；负责协调物业服务企业与业主委员会对接，依法确定物业服务企业，并签订物业服务合同。九、工作要求1.高度重视，落实责任。区政府高度重视老旧小区专业化物业管理工作，推进老旧小区专业化物业管理是区政府高度关注的民生工作。区政府对实施专业物业管理小区将不再派驻“一把扫帚扫到底”人员，由物业服务企业出资统一配备管理人员，逐步改变过去政府主导的管理模式。各街道办事处要高度重视，按照时间安排、责任分工和工作目标要求，结合本地区实际，制定切实可行的工作方案，逐级落实到人、到岗，保障责任落实到位，确保工作有序推进。2.强化监督，按时完成。区政府将此项工作列入区绩效考核，区房产局根据我区各街道办事处老旧小区数量，分期分批确定老旧小区专业化物业管理工作计划，加强监督管理，定期对各街道办事处开展工作进度考核，保证各街道办事处按计划完成任务。3.宣传引导，确保稳定。各街道办事处和社区要切实加强宣传工作，培养业主的主人翁意识，引导业主委员会主动与物业服务企业完成对接，在做好宣传引进工作的同时，做好安全稳定工作，确保此项工作依法、有序、平稳推进。4.加强协调，形成合力。各街道办事处和社区在落实老旧小区专业化物业管理工作过程中，要善于发现问题、解决问题、总结经验。对老旧小区专业化物业管理工作过程中遇到的问题，要与业主委员会、物业服务企业进行协调研究解决，确保工作顺利落实。