房地产投资分析 第八章 风险分析

第8章房地产投资项目风险分析房地产投资项目风险概述房地产投资风险的种类与控制方法房地产投资风险分析8．1房地产投资项目风险概述8．1．1风险的含义风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。8．1房地产投资项目风险概述8．1．2风险与不确定性的区别风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。8．1房地产投资项目风险概述8．1．3房地产投资风险房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。8．1房地产投资项目风险概述8．1．4风险与回报投资回报是指因承担某种风险进行投资而获得的收益。承担风险可以获得回报，但风险与回报之间并不存在某种必然的、固定的关系，而是受很多不确定因素的制约，具有很大的随机性。根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。8．1房地产投资项目风险概述大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资，其特点是：1）在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报；2）而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险；3）在预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。一般情况下，三种类型投资主体的“风险－回报”曲线有图8-3所示的差异：回报风险避险型普通型冒险型图8-3不同类型投资者的风险曲线8．1房地产投资项目风险概述8．1．5房地产投资风险的特征1．客观性2．多样性3．补偿性4．可测性8．2房地产投资风险的种类与控制方法8．2．1房地产投资风险的主要类型1．自然风险与意外风险自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成的损失。2．财务风险财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。8．2房地产投资风险的种类与控制方法3．经营风险经营风险是指由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。4．市场风险市场风险是由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。8．2房地产投资风险的种类与控制方法5．政策风险政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。6．社会与政治风险社会风险与政治风险是指由于政治、经济因素变动，社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。8．2房地产投资风险的种类与控制方法8．2．2房地产投资风险的规避和控制风险规避和控制的主要方法有：1．风险回避本方法的要点是：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。2．风险预控风险的客观存在使投资者不得不寻找更为积极的办法来预防风险。而做好市场研究是这种积极的办法之一。8．2房地产投资风险的种类与控制方法3．风险组合风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。4．风险转移风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。8．3房地产投资风险分析8．3．1风险分析的含义与作用风险分析是根据各种变量的概率分布，来推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。因此，风险分析有时也被称为概率分析。8．3房地产投资风险分析8．3．2风险分析要解决的问题1．预期的收益率是多少？出现的可能性有多大？2．相对于目标收益可融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能有多大？3．相对于预期收益来说，收益的变动性和离散性如何？8．3房地产投资风险分析8．3．3风险分析的步骤1．选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。2．列出需要进行风险分析的不确定性因素，此因素应是所有因素中最为不确定的，同时将其余因素假设为是确定因素。3．分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。4．根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利的把握程度。8．3房地产投资风险分析8．3．4风险的测量与分析1．概率论基本知识回顾1）概率概率就是用来表示随机事件发生可能性大小的数值。概率分为主观概率和客观概率。2）概率分布由各个随机变量与其相应的概率组成的数列称为概率分布。8．3房地产投资风险分析3）离散型分布和连续型分布如果随机变量（例如投资收益率）只取有限个值，并且对应于这些值有确定的概率，则称随机变量是离散型分布，如果对每一种情况都赋予一个概率，并分别测定其收益率，则成为连续型分布。8．3房地产投资风险分析4）期望值随机变量的各个取值，以相应的概率为权数的加权平均数，叫随机变量的预期值，也称数学期望或均值。5）离散度测定（1）方差221()nxiiixxp8．3房地产投资风险分析（2）标准偏差221()nxiiixxp标准差越小，说明随机变量取值偏离其期望值的离散程度越小，项目风险就越小，反之则相反。8．3房地产投资风险分析6）变异系数变异系数越大，表示风险程度越大。x8．3房地产投资风险分析7）置信区间与置信概率“预期值±Z个标准差”称为置信区间，相应的概率称为置信概率。置信概率实际上是正态分布曲线与置信区间所组成的面积。ixxxx式中：xi：对称分布曲线对应的（常称作标准曲线）某一具体的值；：分布中点值（期望值）；：标准偏差值。xx