万科－美国房地产市场研究

2007.12.24美国房地产市场研究万科国际房地产市场研究系列200712邢锡芳Boston,MA,[e-mail]2007.12.24美国房地产市场的周期和主要影响因素不同城市和地段的差异政府的影响，规划与法规及低收入住宅住宅户型的变化2007.12.24美国房地产市场的周期和主要影响因素十年的周期经济与收入的持续增长人口增长与二战后的婴儿潮利率和信贷结论：万变不离其宗的经济规律2007.12.24Source:NationalAssociationofRealtors;HUD;U.S.CensusBureau.2007.12.24Source:USCensusBureau.2007.12.24住房的新建量与现存房销售量在90年代后持续增长，然而，当时有预言房地产市场将在2000年后出现疲软2007.12.24住房价格指数（HPI）增长率与GDP增长率相关，并滞后1-2年，2001年后超前于GDP增长；每十年经历一个“双峰”/”双谷”周期。2007.12.24失业率2007.12.24美国的人口在二战后保持稳定增长，包括自然增长与移民2007.12.24然而人口的年龄组成却在变化，1946-64年间出生的“婴儿潮”对人口组成以及房市需求有着巨大影响2007.12.24人口的年龄组成之所以会影响住房市场需求是因为：不同年龄段的人群对住房的需求量不同不同年龄段的人群的住房购买率在过去三十年保持相对稳定比如20-34：30%35-45：70%65-75：75%75+：72%2007.12.24利率在80年代初曾经达到历史高峰，造成房地产市场衰退。之后经过积极调整恢复了资金流通。2007.12.24住房贷款首付的比例大大降低，刺激了住房购买（来源NAR）2007.12.24，结婚并有小孩的家庭逐渐减少。2007.12.24新建房的面积却越来越大新建房人均居住面积78.8平米（2000年）2007.12.24美国在二战后经济与收入持续增长Source:U.S.CensusBureau.2007.12.24住宅购买可负担性系数在近年来逐渐下降—买房更困难了（来源NAR）2007.12.242007.12.24住房市场的衰弱直到2006年才初露弥端原因主要有几个：1.供大于求，90年代末价格增长超过供应速度，到近几年开始反转，也是婴儿潮的原因。2.信贷的门槛过低，造成购买力的泡沫。3.2001年经济周期进入下滑阶段，股市熊市，之后恢复较为缓慢，消费者信心不足，与整体经济有关。4.98年以来，房价增长大大超过收入增长，存在泡沫。2007.12.24需求与供给决定价格与销售量需求居住（消费）当前价格，住宅“质量”，社区“质量”。投资（盈利）当前和近期价格的增值率，未来的增值空间。万变不离其宗的经济规律2007.12.24需求与供给决定价格与销售量预测需求的主要依据–人口增长（例如区域人口自然增长*城市化速度+移民）–人口的年龄组成比例–户均收入或区域/国家经济产值万变不离其宗的经济规律2007.12.24需求与供给决定价格与销售量供给建造成本土地价格，人工价格，材料价格，资本价格，政府规划附加成本。售价市场价格，垄断价格利润万变不离其宗的经济规律2007.12.24供给来源既有新建房，也有存量房，且后者占主导2007.12.24最富有的1%人群78.5%8.4%13.7%中产阶级的财富梦中间60%人群14.7%59.2%26.1%Middle60%BusinessEquityorCorporatestkResidenceOtherAssets住房住房2007.12.24城市间的市场差异昂贵的东西海岸衰败的老工业城市南方新贵车轮一族与“卧室城”2007.12.24昂贵的东西海岸例如：SanFrancisco旧金山,SanJose圣荷赛,CA;Boston,MA波士顿,WashingtonDC华盛顿MapofMedianValuesofSingleFamilyOwner-OccupiedHousing.USCensusBureau.2007.12.24昂贵的东西海岸例如：SanFrancisco旧金山,SanJose圣荷赛,CA;Boston,MA波士顿,WashingtonDC华盛顿Mapofmedianhouseholdincomebystate,2000.Source:U.S.CensusBureau.2007.12.24衰败的老工业城市例如：Detroit,IL底特律;Pittsburgh,PA匹兹堡，AZ凤凰城人口的平均年增长9%大凤凰城范围内新兴的小城市Chandler,1950–2000,3799–176581,4548%Gilbert,1980–2000,5717–109697,1819%Glendale,1950–2000,8200–218800,2575%Mesa,1950–2000,16800–396400,2261%Peoria,1960–2000,2600–108400,4079%Scottsdale,1960–2000,10000–202700,1922%Tempe,1950–2000,7700–158600,1964%南方新贵例如：Phoenix,AZ凤凰城；Dallas,TX达拉斯；LasVegas,NV拉斯维加斯Source:FannieMaeFoundation2007.12.24南方新贵例如：Phoenix,AZ凤凰城；Dallas,TX达拉斯；LasVegas,NV拉斯维加斯Mapofpercentofhousingunitsbuilt1995toMarch2000.Source:U.S.CensusBureau.2007.12.24南方新贵例如：Phoenix,AZ凤凰城；Dallas,TX达拉斯；LasVegas,NV拉斯维加斯051015202530354019502000195020001950200019502000NortheastMidwestSouthWesthousingunits(millions)OwnerRenter2007.12.24车轮一族与“卧室城”例如：Camarillo,CA卡玛雷洛；MapleWood,NJ枫树城2007.12.24城市内部的优势地段择群而居--富人的游戏孟母三迁“Votewithyourfeet”商与住的不平衡2007.12.24择群而居--富人的游戏以额外的价钱保障生活品质(私人的街区或者有门卫的社区)使税收给个人带来的利益最大化住房高价位或者高税收导致低收入家庭搬离通过影响公共政策而减少低收入人群入住的可能性2007.12.24买房或搬迁的直接原因包括：家庭结构变化(结婚，生子，退休/儿女搬离)收入水平变化工作搬迁2007.12.24VoteWithYourFeet!选择住房也是以行动对住宅和社区的综合质量投票，标准主要包括：学区质量住房价格，增值保值低税率社区稳定安全，家庭型社区交通便利公共设施自由选择促进城市间竞争2007.12.24自由市场和传统规划下的开发在很多城市造成商住的分离主要原因包括：市中心的商业优势郊区居住优势规划上的失策负面效应是造成过多的交通压力及商业办公区夜间的空置2007.12.24新城市主义等一些规划理念提倡在设计和规划中鼓励多种功能混合型社区，这样有助于建设24小时运作和更为便利的社区。2007.12.24在设计和规划中提倡多种开发混合型社区2007.12.24政府的行为对房地产市场和开发商的影响主要有以下几个方面：地方土地规划法规低收入住宅的开发2007.12.24地方土地规划法规分区规划法规，土地细分规则公共设施承载力同步于开发度开发费城市红线开发权转让开发上限等等2007.12.24•１１个委员•市长任命是议会认可•制定和修改区划法规•重要项目审批•规划局是成员区划法规委员会2007.12.24•７个人•市长任命，市议会认可•修改区划法规，建筑规范，审批•规划局起指导作用，并进行设计审批区划法规修改审理委员会2007.12.24•申请建筑许可区划法规修改的程序不符规范的被驳回申请申请修改区划法规规划局向区划法规修改审理委员会报告听众会对于新建筑或改变外观的项目，规划局进行设计审批2007.12.24波士顿区划法规2007.12.24保护地下水的区划法规2007.12.24城市更新区的区划法规2007.12.24区划法规倡导公交导向的开发模式2007.12.24区划法规周期性地更新2007.12.24汽车文化的盛行导致郊区化2007.12.24从1950到2000年郊区人口的比例增加了近27%43.932.823.3CentralcitiesSuburbsNon-metropolitan19.750.030.32007.12.24，非盈利组织，非政府机构，民间社团等多有保护环境与控制开发的举措出台。提出诸如：SmartGrowth精明增长SustainableDevelopment可持续发展GrowthManagement增长管理GreenBuilding/Community绿色建筑/社区HigherDensity高密度开发Infill，MixedUse城市“回填”，混合开发NewUrbanism新城市主义2007.12.24随着环境意识增强，高密度住宅开发受到提倡2007.12.24环境意识增强与地方法规的逐渐严格化，改变了住房开发的外在条件。比如有更多的社区参与，政府审批的条件更强调环境保护，高密度，人行道，公交，等等。在开发控制特别严格的城市，开发商取得土地成为最重要的一环。2007.12.24许多城市致力于复兴市中心2007.12.24低收入住宅山姆大叔财政补贴与税收优惠，等等公私合作设计的改良杯水车薪？开发商买单？2007.12.24低收入住宅的开发低收入：住户的收入低于当地中等收入的80%（MedianIncome)中低收入：住户的收入介于当地中等收入的80-95%低收入住宅：低收入和中低收入住户可负担的住宅，月花费不高于收入的30%美国大约有3千5百万住户的住房花费高于收入的30%；1千6百万超过收入的50%2007.12.24低收入住宅的开发公房，开发补贴，廉租补贴，税收和贷款优惠，等等征收开发费，用于低收入住宅开发通过法律法规实现一定比例的低收入住宅2007.12.24低收入住宅与住宅可负担性是不同的概念Affordablehousing低收入住宅泛指政府参与资助或建造的住宅housingaffordability住宅可负担性泛指住宅价格与住户收入的比例建造低收入住宅有助于改善住宅可支付性中国的低收入住宅市场更大对于开发商来说，关注住宅可负担性与低收入住宅一是把握合理的市场价格，另外是对未来政府政策的关注，也是社会责任。2007.12.24山姆大叔—联邦政府解决低收入住宅问题的主要方式包括：联邦政府拨款，地方住房局经管建造的公房低利息贷款，开发商承建的廉租房发放项目基金，与地方政府和开发商联合资助廉售/廉租房开发发放租房补贴券税收优惠，发放免税的房地产投资债券，出售低收入住宅抵税权贷款保险，购房税收优惠，用于发放房贷的免税债券，贷款基金，等等2007.12.24公私合作是必要的，多层面的低收入住宅需要联邦，地方，非盈利性开发商/社区组织，盈利性开发商，等多方合作。合作才能确保资金来源，土地来源，及分担建造，管理的责任。更多的社区参与是未来房地产开发的趋