北海西藏路住宅小区项目整 体定位及物业发展建议_202页_励锐地产

谨呈：北海幸达房地产开发有限公司北海西藏路住宅小区项目整体定位及物业发展建议®目标下的战略目标下的战略®本报告是严格保密的。2致：北海幸达房地产开发有限公司国际上流行两种顾问模式，一种是|守城|，另一种是|攻城|在国内外新经济形势下，励锐采用攻城战略，与开发商共襄盛举。Therearetwotypicaltypesofconsulting.Oneismoreconservativewhiletheotherismoreaggressive.CorporateInfo励锐地产顾问励锐地产顾问是TUL国际联合机构的成员企业，提供定位策划、租售代理、企划推广等相关服务的房地产专业顾问企业。ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.中国房地产价值整合服务商房地产全程营销【解决方案】运营商专业的企划经验completespecializationinprojectplanningbasedonextensiveoperatingpractices产品力决定市场力，营销业务尤其如此：在长期的服务过程中，励锐地产顾问可通过结合众多实际案例、以及励锐对市场情况、消费购买力、经营和管理经验的理解，结合独特的文化理念，对产品企划推广、规划和设计等提出综合性建议丰富的合作资源extensivecontactswithbranddepartmentstores,supermarketchainstores,hotelmanagementproviders,hospitalityindustry,aswellasinvestmentbanks,overseainvestors租售业绩是检验理论的唯一标准：在长期的项目策划顾问与销售代理服务过程中，励锐地产顾问积累了一大批长期合作的战略合作伙伴、品牌与商家资源，如规划、建筑、经营管理和造价咨询等专业公司，我们尤其注重旅游地产中投资客户以及休闲度假客户的积累(拥有搜房、无锡团购网等团购资源)，此外也与一大批投资商家、投资银行、国内外基金建立了长期合作关系。国际运营理念operatingonainternationalplatformanddetailoriented房地产项目的成功，须导入[全程解决方案]的导入：为开发商提供包括定位、开发模式与投资研究、引进战略投资及合作伙伴、招商及营销代理的[全程解决方案]，通过站立在一定的高度上，导入国际先进的营销运营理念，注重细节的把握和处理，将着眼点落脚于项目及开发商品牌的建立、以及长期运营，确保可持续发展的成功。0度磨合nocommunicationsgapbetweenourclientandussincemostofourstaffusedtoworkforrealestatedevelopers立场决定地位，励锐注重了解开发商和投资者的想法：励锐地产顾问的中高层专业顾问均具有丰富的开发商专业工作背景，决定了我们的工作必须立足于实践经验，充分考虑市场可行性、投资可行性和技术可行性，区别于大多数顾问公司蜻蜓点水型的服务模式。励锐的战术LERI/Strengths本报告是严格保密的。6商业秘密声明本文内包含的资料属于励锐的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对励锐作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果励锐有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本报告是严格保密的。7项目研究工作的阶段划分第二阶段（中期）项目定位及物业发展建议2008/12/72008/12/20第三阶段（终期）提交终稿工作最终成果¾城市发展、宏观经济背景研究¾北海市房地产市场调研¾对政府官员、专家及消费者深度访谈¾项目地块解析及客户定位¾案例借鉴¾北海市房地产市场调查分析结果¾项目客户定位¾提交整体报告（中期）¾市调结论回顾¾案例借鉴¾项目定位¾物业发展建议¾营销攻略2008/12/29至今工作第一阶段（市调汇报）市场现状及客户细分¾根据客户建议深化研究，完善报告¾提交整体报告（终稿）本报告是严格保密的。8项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化•项目周边及地块勘察•北海市宏观经济情况•北海城市旅游发展现状•北海城市总体规划•北海市房地产市场状况•政府官员具体分属机构：市规划局•地块解析和界定•宏观经济背景分析•各区域房地产供求情况分析•消费者支付能力分析•消费者投资趋势分析•目标消费者深度访谈•各区域住宅市场情况•地产专业人士2位•房产销售主管8位•目标消费者深度访谈5位•调查各区域重点楼盘15个•目标市场的竞争性供给分析•终端消费者价值取向和置业倾向的分析•项目整体实现的机会点分析•案例借鉴•地块价值分析的结果•经济效益分析•物业配比•定价的市场支撑条件•发展战略与定位本报告是严格保密的。9本报告的成果框架项目界定目标客户定位锁定竞争格局打赢竞争的战略发展方向市场客户细分市场竞争分析开发商目标背景及约束条件案例借鉴模式选择客户需求分析项目定位物业发展建议营销攻略本报告是严格保密的。10我们将从4个角度界定本项目1.从城市规划角度2.从旅游经济角度3.从房地产市场角度4.从项目地块本身角度本报告是严格保密的。11北海具有良好的知名度和美誉度，是全中国的北海，对国内市场有很强的吸引力X北海位于广西的最南端，是一座亚热带滨海城市，气候宜人，空气清新，水质纯净，大气和水质均为一级标准，空气质量常常位居全国重点监测城市前两名，拥有“天下第一滩”的银滩、中国最大最年轻的火山岛涠洲岛、“海上森林”红树林等众多世界级旅游资源X北海的城市功能定位将会直接引起北海吸引全国范围的置业人群X从北海如此多的荣誉称号来看，北海的美丽，北海的人居环境，北海的吸引力已经得到了广泛的认同，城市未来的发展潜力较大X北海的城市吸引力已经影响到置业人群的消费结构，并且这种结构在很多楼盘中得到验证¾北海是我国最早的对外通商口岸和海上“丝绸之路”起点之一，与北海省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，处于大西南、北海及东南亚的中枢位置，地理位置优越。¾《广西北部湾经济区发展规划》：北海市按照特大城市规模规划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。2020年城市建成区人口发展到100～120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内……北海组团发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业……保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市。”¾北海定位为宜居城市、重点发展人居产业是国家战略。¾北海市“山、海、河、城”融为一体，具有高质量生态环境的园林城市，并致力于打造休闲之都和宜居城市，旅游休闲度假的地产概念在北海已经悄然兴起。城市功能™北海先后荣膺“中国人居环境城市绿化及生态环境范例奖”、“中国十佳宜居城市”、“中国人居环境范例奖”、“中国特色魅力城市200强”、“中国十大休闲城市”。™北海又荣获了中央新闻单位评选的“中国最佳魅力城市”和“中国十大最具潜力城市”称号。™2007年入选“最具国际影响力旅游城市”，获得“滨海旅游目的地奖”城市地位本报告是严格保密的。12中国一东盟“一轴两翼”发展战略的提出，中国一东盟自由贸易区的建立，为北海市提供了良好的发展机遇X“一轴两翼”发展战略的提出，中国一东盟自由贸易区的建立和合作的进一步深入，为北海进一步扩大开放、加快发展带来了良好的机遇。随着中国与东盟之间能源、旅游等众多领域合作的不断深化，北海市把握机遇提升自己的特色产业，提升自身的旅游品牌和档次，完善自身的服务设施和投资环境，北海完全有条件作为中国与东盟对接和合作的沿海物流及经济文化交流的重要平台，在北部湾率先崛起。X中国－东盟自由贸易区的通道价值和枢纽价值进一步凸显——在北部湾区域合作中，广西是中国与东盟惟一水陆相交的省区，跟东南亚大多数国家之间的陆路、水路、航空线路是最短的。而北海是广西乃至我国西南地区唯一的同时拥有高速公路、铁路、机场、海港的城市，“一轴两翼”的构建，有利的促进北海将区位优势转化成现实的经济优势，成为中国－东盟区域合作的重要门户。本报告是严格保密的。13国家与地区加快北部湾经济区发展的宏观政策的制定和实施，将促进北海市的快速发展X北海市作为北部湾(广西)经济区的中心城市会得到更多的关注和政策上的倾斜，对于北海市加快发展，实行投资、消费双拉动的政策，提供了不可多得的机遇。此外自治区加快沿海地区开放开发的力度越来越大，从基础设施建设、产业布局、重大项目安排、资金投入和推进对外合作等方面，全面支持北部湾(广西)经济区开发建设。X泛珠江三角洲合作区域的深化给北海的发展带来又一大机遇——一个富庶的大珠三角将推动一个富庶的泛珠三角区域，北海拥有的丰富旅游资源与良好的自然条件将会吸引更多的投资，承接东部产业转移，加快经济发展，辐射和带动西南地区经济、推动西部大开发战略深入实施。本报告是严格保密的。14北海的城市规划“一带两湾”城市发展战略带来的机遇X规划目标：在规划期限内将北海市建设成为北部湾经济区的中心城市，进入特大城市行列。X发展定位：努力建设国际北海、海洋北海、休闲北海、宜居北海，成为国际城市网络的重要节点、面向东盟的合作开放示范区、服务三南（西南、华南和中南）的经济社会繁荣区和国际海韵湾区。X空间发展模式：依托滨海形成北部湾滨海发展带、铁山港湾、廉州湾的“一带两湾”城市发展新格局。X规划结构：构建“一城两区八组团”的城市空间结构骨架。资料来源：北海规划（2008-2025）城市定位——北部湾（广西）经济区的中心城市，中国-东盟自由贸易区重要的商贸、工业、港口城市，泛北部湾最适宜人类居住的滨海花园城市，区域性国际化的旅游城市。本报告是严格保密的。15北海的城市规划本项目处在主城区区域“一城两区八组团”X“一城”指中心城。即本次规划的中心城建设用地范围，包括两区。X“两区”指主城区和铁山港区。改造北铁公路使其成为联结两区的快速干道；两区之间及周边设置以生态保护带为主，充分体现“海、城、港”的城市空间特色。X“八组团”指主城区内的旧城区组团、海湾新城组团、铁路南组团、大冠沙新区组团、竹林组团以及铁山港区的铁山港东组团、铁山港西组团、港口物流组团。资料来源：北海规划（2008-2025）‡距离外沙海鲜岛、北岸浴场、北部湾广场约5分钟车程；‡距离冠头岭风景区约10分钟车程；‡距离侨港度假浴场、银滩度假区约15分钟车程。本报告是严格保密的。16北海的城市规划大冠沙新区组团是未来重点开发的区域资料来源：北海规划（2008-2025）X旧城区组团是城市的老城区，包括现状的商业核心区和老居住区，集中了主要的行政办公用地和学校等配套服务设施用地。规划以改造和完善居住环境，见缝插针安排节点绿地为主，提高该组团的城市品质。X海湾新城组团依托廉州湾发展，包括滨海商贸、居住和高新技术产业，打造为“北部湾国际新城”。X铁路南组团是城市老城区与新区的结合部，中部以居住为主，沿海滨区域将充分发挥北海的亚热带滨海旅游资源优势，依托冠头岭风景区和银滩度假区大力开发滨海旅游和跨国旅游，打造为“旅游休闲之都”。X大冠沙新区组团位于冯家江、大冠沙一带，规划将形成集行政、文化、教育、旅游、居住、产业发展为一体的综合新区，是城市未来的发展重点。X竹林组团位于西村港以东，现状为盐场，属国有用地，利于使用，开发成本低，可依托滨海优势，重点发展旅游用地。本报