上海房地产市场研究

2007年（一）房屋建造市场持续发展据国家统计局网站近日发布的数据显示，一季度，上海市建筑业生产保持较平稳增长。本年完成建筑业总产值373.06亿元，增长10.4%；房屋建筑竣工面积636.07万平方米，增长8.6%。总体上反映出房屋供应量在增长。（二）2007年上半年住宅价格及成交量均缓步上扬上海2007年上半年的房价呈缓步上升的趋势，据上海易局研究院提供的研究报告显示，4月上海楼市的成交量245万平方米，其中商品住宅成交面积170万平方米，明显呈上升态势。根据焦点网的统计资料，4月全市至少有20多个楼盘出现不同幅度的上涨，其中部分楼盘涨幅如表1所示：（三）2007年下半年房地产走势总体上房价仍将持续上扬首先，土地供应越来越紧张，土地成本费用在成倍增加，国家税收的增加等；其次，房屋建设周期长，供求格局短期内不会改变；第三，保障性住房供给不足；第四，从需求角度看，经济的发展和城市化进程加快，将产生大量房屋需求。（四）上海房地产存在一定的泡沫现象上海房产市场将稳步发展，房价将持续上涨，但也反映出上海房地产存在一定的泡沫，表现在商品楼盘内的空房率相当的高，入住率很低，据香梅花园的物业部统计数据显示，香梅花园2007年的入住率只有50%，而盛世年华的入住率更低，仅40%左右。简述近年上海房地产发展2008年上海房地产投资、开发和供应平稳，商品住宅价格没有较大波动。因为受国内外宏观经济变化的影响，市场化新建商品住房和存量房交易量下降，2008年10月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极，交易量有所回升。2009年上半年上海房地产业实现增加值411.77亿元，比2008年同期增长22.6％，增幅同比提高29.6个百分点。商品房销售面积1572.21万平方米，比2008年同期增长27.9％。其中，商品住宅销售面积1443.12万平方米，增长34.8％。但房地产开发投资623.63亿元，下降3.1％。今后，在全上海全身心地筹办世博盛会的背景下，国务院给予上海金融中心、航运中心的获批回复，将会大大刺激上海宏观经济和城市基础配套的发展，同时亦将会获得各社会、各阶层强有力的财政支持，进而带动上海各产业经济的飞速发展已成必然。体现到房地产方面，“两个中心”的建设，将直接导致上海几大热门商务中心（CBD）板块、房地产市场的利好与散发。对上海房地产业而言，世博会的“后发效应”或许比“先发效应”更大。如根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将被拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑，那么这对于开发商来说，就隐藏着巨大的商机。事实上，后世博时期的发展已在筹划中。根据“浦东新区世博周边区域后世博时期（2010-2020）发展战略研究”，以三林世博功能区为代表的浦东世博周边区域，计划未来建成一个“世博新城”，成为上海的第五个城市副中心。世博园区未来二次开发时的这些土地供应将是许多地产巨头的争夺对象，当然，基于世博建设带来的成熟格局，地价也会因此提高。简述近年上海产地产发展早年统计的上海房地产公司排行榜排名公司名称公司首脑市值（亿元人民币）1上海市陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司杨小明532上海张江高科技园区开发股份有限公司陈剑波463上海新黄浦置业股份有限公司吴明烈264上海绿地(集团)有限公司张玉良255上海金桥出口加工区开发股份有限公司俞标246大华（集团）有限公司金惠明227上海外高桥保税区开发股份有限公司刘新民14.58世茂股份有限公司许荣茂149复地(集团)股份有限公司郭广昌13.510上海中星（集团）有限公司陆志璋11.4长三角规划照亮上海房地产前景•工业地产将更趋集约化•上海的城乡建设用地几乎达到极限，土地集约化利用是必然方向。作为在城乡建设用地中占比较大的部分，其工业地产市场将出现4个方面的调整：•工业用地的区块化。早期的生产区域综合体理论，到现在的创新集群理论，都强调产业链的整合。上海今年开始逐步把工业用地控制在104个规划工业区块、约790平方公里的范围内。•工业用地投入增加。根据现代的新经济增长理论，土地的作用隐藏于资本中，生产要素不再强调土地数量，而是更加重视土地区位因素、楼宇聚集和土地投入。在“三网融合”、“智能电网”等概念还没有完全消化时，上海世博会又展现了信息科技八大亮点，包括城市光网、移动极速宽带网、智慧城市、云计算、多语言智能识别等，这些都需要在土地开发中大量投入资本。对于某些地块而言，这些技术投入可能将占到土地总投入的一半以上。•中心城区工业土地转型。传统工业用地转型为创意园区，楼宇经济、总部经济也将兴起。大量工厂和企业采用服务外包的形式，产业在城市中的用地主要承载生产性服务业的功能。•工业园区的输出。轻纺产业和重工业需要大量土地，这些产业如果能够盈利，主要会采取转移到郊区和其他省市的形式。上海将来只需安排10个左右的先进制造业，而如杨浦工业园区、孙桥农业开发区、振华港机、双钱轮胎、光明乳业等一些土地和劳动力密集型的园区和企业，都将向江浙一带转移。•居住地产将呈现新格局•近2年来，上海住宅用地供应重点保证保障性住房的需求。上海市结合大型居住社区建设，积极推进动迁安置房的建设和供应，目前已经有15个在建的交通方便、配套良好的大型居住社区。今年将要规划选址第二批大型居住社区，23个大型居住社区基本覆盖中心区以外的市郊地区，基地建设用地约105平方公里，可开发住宅用地面积约40平方公里，预计可建设住宅约8000万平方米，约120万套。•加强服务管理业的发展，也是上海房市的一个新趋向。上海的存量房交易已经超过新建商品房交易，成为我国第一个迈入存量房时代的城市。房地产中介、评估、担保、抵押典当、物业管理、专业化服务等行业会逐渐成为房地产业中的主要部分，包括公共租赁房在内的租赁市场会逐渐成为房地产市场的主体。英国伦敦有30%是外籍人口，而上海定位于国际性大都市，外籍人口还不到1%，将来大量的外籍人口需要租赁酒店式公寓。上海步入老龄化，也需要大量的养老公寓，因此，青年公寓、酒店式公寓、养老公寓等以服务为价值主体的住房消费方式会层出不穷。•市区租房、异地购房会成为新上海人的主流。特大型城市的人口居住问题，不可能完全由中心城市自身解决，卫星城、辅城等都将成为分散解决的较好办法。一些发达国家特大城市的居住方式也会在上海出现，如美国纽约等一些特大城市公民的基本居住方式并不是所有人购房，而是30%以上租房，但在郊区或异地购房。这需要两个前提：一是需要改变房地产消费观念；二是城市圈一体化。房产税开征可能促进住房消费方式从买房向租房转变。随着城际高速、虹桥交通枢纽、轨道交通的发展，长三角一体化带来同城效应，“二小时城市圈”的最北端盐城大丰已经打出“北上海”、“长三角北窗口”的旗号，而嘉兴等周边“一小时城市圈”的中小城市房地产企业也已经把购房客户目标瞄准上海。长三角规划照亮上海房地产长三角规划照亮上海房地产•商业地产向周边延展•城市主要商业地产开发将出现在虹桥商务区和泛迪士尼度假区。上海“三个中心”建设中，位于西部的虹桥商务区为“贸易中心”的载体，它将是浦东陆家嘴金融区、世博会展区之后的上海“第三极”。2009年9月，上海市政府启动大虹桥规划。规划中的大虹桥分为两大部分：26.3平方公里的虹桥商务区和60平方公里的虹桥商务功能拓展区，总面积86平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。26.3平方公里的范围内将布局“一环、两轴、三核、五区”。根据规划，商务区将是上海现代服务业的新亮点，上海经济发展的新引擎。按功能定位，虹桥商务区将建成现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心的核心功能区之一。•上海东部的泛迪士尼度假区规划目前尚未敲定。迪士尼项目可能会采用主题公园复合性商业地产开发一般模式，即1平方公里迪士尼主题公园区，2.7平方公里主题公园配套商业宾馆服务区，7平方公里主题公园其他配套娱乐、购物服务区，100平方公里商业地产控制区。整体规划的107平方公里，有人士称之为泛迪士尼区域，其中7平方公里范围内总投资额预计将达到244.8亿元。整体项目建设周期较长，预计到2014年才能初步建成开放。迪士尼项目辐射广度和后续影响将超过世博会，必将成为今后上海市重点建设项目之一。•城市副中心建设逐步推进。上海早期规划中，城市副中心包括徐家汇、五角场、真如等。徐家汇的开发取得成功后，其他两个副中心长期处于停滞状态。上海一大批老的商业聚集区日渐式微，原因可能主要是商业规模聚集和道路通行的矛盾。近年来五角场已成功开发，其主要经验在于交通与沿街面商业功能的分离。随着超高层建筑技术、地下空间技术、高架桥技术和轨道交通技术的成熟，商业广场可以做到一站式休闲，交通与商业功能互不影响。随着五角场开发改造的成功，老城区以商业广场为节点、立体交通为纽带，结合历史人文保护和挖掘的商业聚集区改造会逐步展开。上海房产居高不下的原因（一）大与小：行业调整，垄断性增强2005年以来，调控政策通过提高土地出让金、开发企业自有资本金等门槛，尤其是2006年以来土地、资金开始向资信较好的大型房企集中，房产行业越来越呈现规模性、垄断性和资本加速聚集的特性。（二）堵与疏：一手硬，一手软导致房价居高不下的第二个原因是楼市调控政策在落地执行中出现的“重堵轻疏”现象。在2006年出台的政策中，“90/70”政策以及鼓励建设经济适用房、廉租房的相关措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余税收、房贷、外资购房设限政策则重在“堵截”投资型需求。总体上“堵截”型政策执行得还算到位，“疏解”型政策的执行则喜忧参半。一方面，经济适用房投资持续下降的趋势开始得到扭转。今年第一季度全国住宅投资同比增长30.4%，其中经济适用房投资同比增长41.6%。另一方面，开发结构仍不合理。在房地产开发投资明显反弹的情况下，本应朝小户型占比70%方向发展的“90/70”政策远未完全落实。而城镇居民对住房的增量需求和改善需求趋于双旺。一季度，全国新建商品住宅销售面积是竣工面积的1.9倍。同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。发展改革委固定资产投资司指出：“这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”（三）内与外：宁可卖地售股，不愿降价去年楼市调控政策接踵而至，年初又明确要清算土地增值税，但并未出现房地产企业加快推盘、降价销售的现象，业内人士认为，原因之一，与外资乘机大量进入国内房地产市场有关。统计显示，一季度房地产开发到位资金中，利用外资131.27亿元，同比增长154.4%。外资的进入，使得国内开发商在银根紧缩的局面下，改变融资渠道，或出让项目公司的股权，或出售土地，换取外资注入。“宁可卖地售股，不愿降价”成了房地产开发企业的唯一选择。（四）理想与现实：放弃房地产支柱地位的艰难“堵”“疏”不平衡导致市场供求难以改观，而行业内的垄断趋势、外资加快进入，则加剧了局面的严重性。解决问题的关键在于调节市场的供求状况，特别是缓解需求。房地产行业对GDP与地方财政的巨大贡献令他们对调控举棋不定。而可能是调控中最有效用的住房保障政策则要求：地方政府自掏腰包来抑制地方经济中最赚钱的一个行业。针对地方政府“调控犹豫症”，发展改革委宏观经济研究院建议大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。要根治楼市积弊，推出调整政策及考核指标的适当的举措已不可避免。上海房产居高不下的原因（五）市场预期预期未来房地产价格上升是投机性房地产需求产生的根本原因。上海房地产价格飙升是因为对上海房地产价格上升的预期导致的。第一阶段大致是从2001年到2003年，上海房价理性上升阶段。由于北京成功获得2008年奥运会的举办权、上海成功获得2010年世博会的举办权、上海争创国际经济、贸易和航运四个中心和国际化大都市等一系列利好因素，促使国际、国内都形成了上海房价必然上涨的预期。第二阶段是从2003年到现在，上海房价非理性膨胀阶段，三年时间，上海房价上升几乎达一倍。这一阶段的预期更为根本和复杂，不只是简单的或