万科_合肥万科江淮地块容量及产品形态分析报告_96PPT

**项目地块容量及产品形态分析报告汇报目录项目用地前期概况用地区位用地周边现状设计限定条件规划限定条件规划相关法规强排多方案比较强排基础方案强排布局方案介绍产品形态调查分析合肥市场主要楼盘户型分布户型介绍多方案比对推荐方案选择户型分析分析结论结论PART1项目用地前期概况用地区位介绍区位图该地块地处合肥市西方向，坐落于合肥新旧城市交接地带，五里墩立交桥西南角。处于长江西路和合作化路交叉口西南角位置；项目往东距离合肥现在商业中心三孝口约3公里，往西距离高新技术产业园约3.5公里，沿合作化路往南距离合肥新政务中心约5公里，往南1公里就是中国科学技术大学新校区和安徽大学。北临长江西路，五里墩高架桥西起点；东临合作化南路，五里墩高架桥南起点；南临50～60年代三层居民生活区楼；西临一中石化加油站。地形图用地现状105医院电信大楼用地北界加油站五里墩高架PART2设计限定条件相关法规附图一规划指标总用地面积：116337平方米（含代征道路600平方米）其中住宅用地：101737平方米商业用地：14000平方米住宅地块容积率：3.30商业地块容积率：5.50绿地率：40%建筑退让：退让基地北面20M，东西面8M，南面10M，退让城市一级道路20M（附图一）建筑间距：正向重叠30米以内，不小于南侧建筑高度0.3倍正向重叠30米-40米，不小于南侧建筑高度0.4倍东面、西面正向重叠40米以上，不小于南侧建筑高度0.5倍沿街条式住宅建筑长度不超过60米（规划局内部规定）日照测算：满足其居室大寒日2h满窗日照；消防间距：高层建筑间13m；高层与多层间9m；特殊规定：南面界线为与拟建高层建筑平面外截的大寒日8时及16时太阳方位角（57°）控制线，北面界线为拟建高层建筑高度的1.0倍，最大不超过100米；东面、西面界线为遮挡建筑高度的0.5倍，最大不超过50米，最小不小于30米。上述阴影范围以外的建筑不进行日照分析。（附图二）北面界线为与被遮挡建筑平面外截的大寒日8时及16时的太阳方位角（57°）控制线，南面界线为最高遮挡建筑高度的1.0倍，最大不超过100米；东面、西面界线为最高遮挡建筑高度的0.5倍，最大不超过50米，最小不小于30米。（附图三）附图二附图三合肥规划特殊法规增加容积率的鼓励性措施：建筑基地在核定指标之外为社会公众提供开放空间的，在符合消防卫生交通等有关规定的前提下，可按每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加3平方米的建筑面积，但增加的建筑面积总计应不超过核定建筑面积的百分之二十。酒店式公寓：在合肥规划中，住宅用地中可考虑部分酒店式公寓；指的按酒店式管理，可按单元式出租、出售的公寓，满足公共建筑的消防要求，允许少量（30%以内）单元降低日照要求，可按居住建筑处理。PART3产品形态调查分析一梯二户一梯三户一梯四户一梯五户一梯六户其他万科金色名郡绿地海顿公馆绿城玉兰公寓绿城百合公寓碧水源滨湖品阁收集户型示意图万科金色名郡绿地海顿公馆绿城玉兰公寓绿城百合公寓碧水源滨湖品阁一房二厅60平米以下B1、B2E160～70平米C1F1二房二厅70～80平米B3、B480～90平米A1、A2B5C2F2、F390～100平米B6C3、C4F4、F5、F6、F7100～110平米E2、E3三房二厅110～120平米B7、B8、B9、B10120～130平米B11D1E4、E5F8、F9、F10四房二厅130～140平米B12、B13、B14D2、D3F11140～150平米A3B15D4E6F12150平米以上B16、B17、B18C5、C6、C7D5F13竞品楼盘高层户型列表表中所列为18层以上高层户型。一梯四户户型建筑面宽：34.2m平均进深：10.4m万科金色名郡高层户型一梯四户户型建筑面宽：42.6m平均进深：8.4m万科金色名郡高层户型一梯两户户型建筑面宽：26.6m平均进深：10.6m绿地海顿公馆高层户型一梯两户户型建筑面宽：25.9m平均进深：10.9m绿地海顿公馆高层户型一梯两户户型建筑面宽：26.6m平均进深：11.0m绿地海顿公馆高层户型一梯三户户型建筑面宽：29.3m平均进深：10.6m绿地海顿公馆高层户型一梯三户户型建筑面宽：29.4m平均进深：10.0m绿地海顿公馆高层户型一梯三户户型建筑面宽：31.5m平均进深：12.5m绿地海顿公馆高层户型一梯五户户型建筑面宽：30.6m平均进深：11.0m绿地海顿公馆高层户型一梯两户/三户户型建筑面宽：29.4m平均进深：15.4m绿地玉兰公寓高层户型建筑面宽：27.2m平均进深：15.2m一梯六户户型建筑面宽：28.1m平均进深：15.4m绿城玉兰公寓高层户型一梯二户户型建筑面宽：23.6m平均进深：14.3m绿城百合公寓高层户型一梯三户户型建筑面宽：28.5m平均进深：13.8m绿城百合公寓高层户型一梯三户户型建筑面宽：27.4m平均进深：13.0m碧水源高层户型一梯六户户型建筑面宽：36.0m平均进深：14.6m碧水源高层户型一梯三户户型建筑面宽：23.6m平均进深：13.0m滨湖品阁高层户型一梯三户户型建筑面宽：29.3m平均进深：11.8m滨湖品阁高层户型一梯三户户型建筑面宽：21.8m平均进深：13.1m滨湖品阁高层户型一梯四户户型建筑面宽：30.8m平均进深：11.5m滨湖品阁高层户型竞品户型分析合肥楼盘高层住宅一梯六户以上户型较少。结论合肥市高层住宅以一梯二户和一梯三户为主，面宽做到26m左右。各楼盘平均进深如下：万科金色名郡绿地海顿公馆绿城玉兰公寓绿城百合公寓碧水源滨湖品阁平均进深（m）9.4（最小）10.915.3（最大）13.713.812.35依上推出合肥地区高层户型平均进深为12.6米左右，以此作为强排结论依据。合肥地区品牌楼盘高层住宅一般以二种户型为主，如一梯二户和一梯三户结合等；很少有三种及以上形式。竞品户型总体分析无四房以上户型。一房户型南向面宽一般只有一个，平均面宽为4.75米。竞品户型分组分析一房只出现在一梯五户以上户型中，可以作为补充户型考虑。海顿公馆建筑面积45.9m2玉兰公寓建筑面积61.8m2碧水源建筑面积46.5m2E1C1B1竞品户型分组分析二房二房户型南向面宽一般为2～3个，平均面宽8.5米。出现在一梯三户和四户户型中。海顿公馆建筑面积90.7m2B6海顿公馆建筑面积86.5m2B5滨湖品阁建筑面积90.2m2F5竞品户型分组分析三房三房户型南向面宽一般为3个，平均面宽10.0米。出现在一梯三户和四户户型中。金色名郡建筑面积140m2A3海顿公馆建筑面积138.8m2B13竞品户型分组分析四房四房户型南向面宽一般为3-4个，平均面宽13.75米。出现在一梯二户和三户户型中。海顿公馆建筑面积155m2B16玉兰公寓建筑面积211.4m2C6位于两端位于中间典型户型拼接分析二房二房户型由于一梯两户共摊较大，一般只出现在一梯多四户平面中。一般位于单元的中部和两端。海顿公馆一梯五户金色名郡一梯四户滨湖品阁一梯四户金色名郡一梯四户典型户型拼接分析三房三房户型一般出现在一梯三户和四户平面中。一般位于单元的两端，位于中间较少。位于两端位于中间百合公寓一梯三户滨湖品阁一梯三户海顿公馆一梯三户典型户型拼接分析四房四房户型出现在一梯二户、三户和四户平面中。一般位于单元的两端。百合公寓一梯二户滨湖品阁一梯二户百合公寓一梯三户位于两端金色名郡一梯四户位于中间一房一房户型由于共摊大，一般只出现在一梯五户以上平面中。一般位于单元的中部。海顿公馆一梯五户典型户型拼接分析玉兰公寓一梯六户典型户型拼接分析结论得出可能的典型户型组合方式如下一梯四户排布组合（三种）平均面宽34米90两房90两房90两房90两房楼梯120三房90两房90两房120三房楼梯140平米四房90两房90两房140平米四房楼梯平均面宽37米平均面宽44.5米一梯三户排布组合（五种）120三房90两房140平方四房楼梯120三房120三房120三房楼梯120三房90两房120三房楼梯120三房120三房140平方四房楼梯140平方四房90两房140平方四房楼梯平均面宽32.3米平均面宽33.7米平均面宽30米平均面宽36米平均面宽28.5米典型户型拼接分析结论得出可能的户型组合方式如下一梯两户排布组合（一种）140平方140平方楼梯平均面宽27.5米影响户型的地块条件基地地块东西向较长，面宽资源丰富。所处区域为合肥最好“学区”。用地北界沿主干道，城市交通噪音影响。位于市区繁华地段，对高品质大户型有一定需求。基地地块东西向较长，考虑采用大面宽户型，提高住宅品质。考虑以“学区房”为卖点，增加90平米户型比重。用地北界可考虑一梯多户的大进深住宅提高用地效率。在景观较好处考虑140平米以上一梯两户大户型，提高小区档次。对应方案策略PART4强排多方案比较强排基础数据分析在强排数据分析基础上，结合用地现状，合肥规划要点综合分析综合多层，小高层，高层分析比较容积率的结果，排除多层，小高层，纯粹高层分析条式分析塔式分析条塔式结合分析在达到规划容积率3.3的前提下，该用地有做多层的可能性。结论结论结论强排基础数据分析三排两列条式三排三列条式三排四列条式三排五列条式三排三列塔式容积率：6.29在满足相关法规退让以及日照前提下，找出条式塔式极限强排需要的最小用地尺寸：布局方式需要的用地大小产品体块宽（米）深（米）三排两列14915814mX60m三列三排22215814mX60m三列四排29515814mX60m三列五排36815814mX60m三列三排（塔式）214176一梯八（90平方）高层多层组合四排9F34F高层多层组合五排一6F34F高层多层组合五排二6F34F高层（34F）结合多层（6F，9F）分析结果，该用地有做可以做一部分价值高的多层的可能性。结论:沿北面布置高层，利用高层围合内部空间，可在内部开发产品价值高的多层产品。也可在A区适当的考虑花园洋房产品，区分AB区产品定位，使得产品多样化。条式高层强排方案条式强排方案一条式强排方案二条式强排方案三条式强排方案四条式强排方案五条式强排方案六条式强排方案七条式两排沿100米布局条式三排沿100米布局条式强排方案汇总条式高层（34F）强排分析结果强排一强排二强排三两排压100m结论一：板式两排，可做大中心景观绿地，课提高局部产品价值。强排四强排五三排压100m结论二：板式三排，均匀布置产品，形态单一但均衡。结论三：板式两排，沿北面退让空间，做景观或商业，可提高局部产品商业价值，但降低住宅产品的价值。结论四：两排，沿南面退让，可做万科特色前townhouse户型。塔式高层强排方案塔式双排3808006244005.395.16塔式三排1塔式三排2塔式高层（34F）强排分析结果塔条式结合高层强排方案塔条结合双排一塔条结合双排二塔条结合双排三塔条结合双排四塔条结合双排五塔条结合双排六塔条结合三排一塔条结合三排二塔条结合三排三塔条结合三排四塔条结合三排五塔条结合两排100米一两排100米二塔条组合方案汇总塔条结合高层（34F）强排分析结果结论一：板塔结合，两排，围合中心大景观绿地。结论二：板塔结合，结合办公和商业适当做Loft，但存在一定的报批风险。结论三：板塔结合，三排，均匀布置产品，产品形态均衡多样化，景观分布不集中。综合比较综合比较结果显示，厚塔和板式结合双排六产生的容积率最高，但通过第三章节对合肥市场户型调查分析结果显示，厚塔在合肥市场具有很大的风险性，需慎重抉择。谢谢，汇报结束！上海现代建筑设计（集团）有限公司安徽分公司2008.12.10