上海易居房地产研究院副院长丁祖昱-近期中国房地产市场走势研究

1近期中国房地产市场发展走势研判©2008易居（中国）房地产研究院版权所有。保留所有权利。未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用。克而瑞（中国）信息技术有限公司·总经理上海易居房地产研究院·副院长丁祖昱2目录★政策★市场★项目★需求★企业★预测3领域现象经济2008年4月，全国消费者物价指数（CPI）为8.5%，1-4月份累计为8.2%。金融人民币存款准备金率达到17.5%。各大银行纷出招明确二套房贷细则：招商银行：若已经将手头房产出售，再购房将按照首套住房贷款政策执行。建行、工行与深发展:人均26.65平米为界。政策国土资源部公布《2008年国土资源管理工作要点》。其中，严格土地调控和监管是工作重点之一。2008年国务院工作要点之一：坚持了加强对房地产市场的调控和监管，依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为。2008年5月，央行上海总部发布《上海市信贷投向指引（2008年修订）》，再次强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放。经济——通货膨胀压力大，房地产保值性更受重视受国际市场初级产品、特别是粮食价格持续大幅度上涨影响，我国通货膨胀压力加大。房地产保值增值的属性受到普遍重视，规避通胀风险的投资性需求有望增长。金融——紧缩性金融政策抑制房价大幅上涨信贷紧缩导致房地产市场资金短缺，开发商普遍面临资金链紧张；第二套贷款政策尽管有所松动，但对投资性购房和改善性购房需求起到一定的抑制作用。房价继续大幅上涨的难度较大。政策——政策观望期2008年以来，房地产调控进入到政策观望期，基本未有大的调控政策出台。综合影响——中性目前宏观背景同时存在着通货膨胀对房地产市场的利好影响和紧缩性金融政策的利空影响，两相比较基本抵消，宏观背景对房地产行业的影响基本属于中性。政策——多空抵消，“零和”状态4级别城市5月成交量同比2007年5月环比2008年4月150万以上级上海100.89-57%+8%100-150万级北京106.4-3%+63%重庆107-17%+30%50-100万级沈阳61.4-3%-28%成都40.7-45%-37%天津47.6-33%+1.1%苏州42.3-47%+28%南京41.6-62.5%-1%50万以下级深圳34.5-30%+37%杭州32.3-50%+58%市场——旺季不旺5级别城市2007年月均成交面积2008年1-5月平均成交面积下跌幅度150万以上级上海17483--52%100-150万级北京12674-42%重庆11772-38%武汉10341-60%50-100万级沈阳9664-33%成都9750-49%天津8142-48%苏州6032-47%南京8439-54%广州※6731-54%50万以下级深圳4222-47%杭州4224-44%市场——成交腰斩6市场进入调整阶段，成交量减少的主要原因有三方面主要原因典型城市具体表现解决方案可售供应较少上海自2005年以来上海历年供应量不断减少，06年月均供应234万平方米，07年月均供应只有112万平方米，2007年供应仅有06年一半，市场在消耗存量房源，08年月均供应89万平方米。增加市场有效供应价格处于高位深圳、广州2007年深圳的住宅价格快速上涨，9月份达到最高点，均价为16777元/平方米，之后市场进入调整期，成交价格不断下调，5月份为10942元/平方米，基本回到去年07年1月份水平。主动调整销售价格需求受抑制武汉、苏州武汉：供求大幅缩减，尽管出现一定的促销现象，但市场反映一般苏州：供应量同比去年并未减少，价格走势相对平稳，而成交量明显减少；/成交——三大主因7项目——冷暖不均城市项目名称区域开盘时间推出面积销售价格与周边相比相比价格涨跌幅项目优惠幅度当月销售率当前累计销售率上海保利家园嘉定2008-5-51990815000持平无69%69%白金湾府邸虹口2008-5-173434370000持平无8%8%深圳信义荔山公馆龙岗区2008-5-11659698800下降10%97折66.55%66.55%香蜜湖唯珍府福田区2008-5-15140462500056.00%按揭98*99折0.00%5.05%北京远洋万和城朝阳区2008-5-10327572300019.79%一次性97折，首付50%，98折，老客户带新客户99折。9.63%9.63%永金里1号海淀区2008-5-189198.8113000-13.33%/00沈阳阳光尚城二期于洪区2008-5-17748004300-50004%一次性98折，贷款99折60%60%清韵百园一期东陵区2008-5-17193504800-15000-3%/30%30%成都华宇.阳光水岸城北2008-5-1030139530017%一次性优惠2%，按折优惠1%70%70.00%宝泰.家园城东2008-3-223626657006%平开13.60%20.00%武汉南国SOHO洪山2008-4-26600006000持平96折30%45%武汉天地江岸2008-5-33930115000比周边高出20％无优惠活动75%75%8■高档项目市场表现较好，成交比较活跃以高端客户为消费群体的高档项目因品质优良、客户目标明确、消费群稳定，在市场低迷的情况下依旧表现良好。项目丝庐花语三期长城中环墅星河城五期武汉天地城市上海上海北京武汉开盘时间2008-5-52008-5-252008-4-122008-5-3推出面积5779332042800039301推出价格28000180001700015000与周边相比相比价格涨跌幅持平持平持平比周边高出20％(此价格指不含装修的)项目优惠幅度无无无无优惠活动当月销售率58%63%45%75%当前累计销售率58%63%55%75%项目天山华庭武夷城市左岸海丽德·盛世晶典华城世界三期（小户型）城市上海北京皇姑区于洪区开盘时间2008-4-242008-4-92008-4-62008-4-12推出面积43828165564732930000推出价格2050080006000-67503000与周边相比相比价格涨跌幅持平持平6%+2%项目优惠幅度无无认购当天优惠9.6折/当月销售率44%66%40%40%当前累计销售率71%82%60%60%■中小户型住宅受市场影响较小，持续旺销中小户型产品以低总价的优势吸引众多自住消费群体，抗跌性强，受自住客青睐。项目——热销产品（1）9企业名称企业名称城市开盘时间销售价格同比周边价格涨跌幅当月成交万科集团·万科城万科沈阳/高层5300-6800洋房7500-7800无明显变化27%宏发集团·华城世界三期宏发（本地）沈阳2008-4-12小户型2750-3300洋房4200-7200与周边基本持平55%万科城万科深圳2008-3-1812000无明显变化72%金地·国际花园金地武汉2008-5-177300与周边基本持平70%武汉天地瑞安武汉2008-5-315000与周边上涨20%75%■性价比较高，以改善性需求为主的项目销售情况优于其他项目在成交量总体低迷的情况下，消费者购房行为更加理性，挑选余地也更大。此时，产品价格与产品品质、品牌、营销等大品牌开发商的产品明显更受青睐项目——热销产品（2）10需求——总价临界指标首付比例贷款利率之前20%--30%5%--6%↓↓之后30%--40%7%--8%↓对支付力影响20%—30%对于总价为50万的产品：波动10万---15万对于总价为120万的产品：波动20万---35万对于总价为200万的产品：波动40万---60万11■品牌企业在低迷行情销售情况要优于中小企业尽管市场低迷给各品牌房地产企业都带来了影响，但与各中小企业相比，品牌企业的知名度、可信任度更受消费者青睐，有更多的消费者会选择品牌企业的产品以求得到更大保障。如：万科——沈阳·万科城、深圳·万科城金地——武汉·国际花园瑞安——武汉·武汉天地■各品牌企业已拉开抢占市场的序幕当中小企业抵抗不住市场压力，纷纷败退的时候，各大品牌企业已经开始斥资购地，抢占市场。如：中粮地产——近日通过现场竞价的方式，购得北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄村三地块项目的土地使用权。此次竞价有包括万通、融创、金地、绿地、富力等十多家开发商参与，三块地的竞价次数在90轮以上，竞争十分激烈，最终中粮地产以25.94亿元的价格竞得。华润置地——收购了包括北京、重庆、沈阳、大连等地的共6个房地产项目，加上一家涉及家具制造及销售的公司，总计收购代价高达92.12亿港元。大企业——风险→机遇12中小企业——机遇→风险中小企业所在城市合作企业合作方式天诚房产无锡苏州高新项目合作三鑫房地产沈阳绿地集团项目合作华锐房地产沈阳上置集团注资业乔投资沈阳万科集团企业收购房产局下属企业沈阳绿地集团企业收购易理房地产深圳万科集团项目合作开建房地产大连阿而滨集团企业收购■中小企业积极寻找生存之道13预测=？14谢谢聆听！