世联-XXXX年武汉市房地产年报83p

2016年武汉市房地产年报世联行武汉2017.1市场回顾宏观环境政策武汉土地市场武汉商品房市场武汉市场展望目录市场回顾Part12016年9月，《长江经济带发展规划纲要》正式印发，明确武汉为超大城市、区域中心城市、长江中游航运中心、内陆开放型经济高地。超大城市的内涵需要从城市的能量和品质来解读，而武汉最大的城市能量在于交通优势。武汉处于黄金水道的核心地带，起到中部连接的作用，构建沿江绿色发展轴，促进国家战略的实施。根据国务院发布国发2014第51号文件《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口1000万人以上的城市为超大城市。根据该标准，此前北京、上海、天津、重庆、广州、深圳为超大城市，而根据新公布的《长江经济带发展规划纲要》，武汉被列为超大城市。回顾一：武汉被列为“超大城市”，是对武汉作为区域中心城市、内陆开放型经济高地战略地位的再次肯定市场回顾12月28日地铁6号线通车，全长约36公里，将串起汉阳、汉口，有效带动沌口、常区以及金银湖区域发展。12月28日武汉首条BRT开通，将，解决南湖长期拥堵问题，同时使得武昌火车站到光谷的车程大大缩短。12月28日机场地铁线贯通，机场线全长19.7公里，设7座车站，与地铁2号线无缝对接。回顾二：交通条件急速改善，加快区域房地产市场发展市场回顾地铁6号线地铁机场线BRT线20052006200720082009201020112013201420152016“国八条”“国六条”“国十五条”房贷新政“国十三条”“国四条”“国十一条”“新国十条”(限购令)“新国八条”“新国五条”“930”房贷新政（限购令解除）系列政策助力楼市升级全国范围重启限购限解限松回顾三：为根本上抑制房价过快增长，稳定楼市，时隔三年，全国范围内房地产市场限购重启市场回顾回顾四：品牌房企通过非招拍挂方式争相登陆，仅2016年就有绿城、华夏幸福、富力、首开、金茂、龙湖、雅居乐、阳光城、禹州等开发商新进武汉市场回顾时间房企开发方式地址面积用途1月金地合作开发红星村城中村改造K2地块建筑面积62万方住宅1月30日融创并购合作跃进村融创融公馆建筑面积27.9万方住宅、商业2月万科集团收购江城大道与汉阳大道交叉口东北侧总建筑面积59.2万方商业、住宅6月融创并购合作中北路融创中心总体体量约为160万方住宅、商业6月万科收购二七项目22万方住宅7月绿城代建二七武汉绿城黄浦湾36万方住宅7月28日华夏幸福PPP模式江夏区占地面积约为34.81平方公里产业新城9月广州富力收购仙山村地块约39.23万平方米商服、住宅9月新城收购洪山区建和村A包净用地面积10.23万方住宅、批发市场10月金地收购广电地产兰亭荣荟、兰亭时代等住宅10月20日华夏幸福PPP模式新洲区占地面积约为26.6平方公里产业新城11月3日首开、华侨城、金茂合作开发杨春湖C地块计容总建面51.5万㎡商服、住宅11月9日雅居乐增资江夏区庙山办事处邬树村占地面积约为40.66万平方米住宅11月融创并购合作新华西美林公馆二期、东西湖长源假日港湾二期总建面合计46万平方米住宅11月29日阳光城股权收购中大十里新城、中大长江紫都物产中大旗下多家子公司股权资产包住宅、商业12月15日佳兆业集团收购武昌区内环核心武珞路建筑面积约10.5万平方米住宅12月16日禹洲地产收购汉阳区潮江村总占地面积约为168617平方米商服、住宅12月19日合景泰富并购武汉“8+1”城市圈东部发展轴上、桥头堡位置总建面近400亩住宅、商业12月20日龙湖地产收购长丰村A包规划建筑面积69.11万方住宅、商业东西湖8000—10000硚口12000—23000江汉18000—35000江岸10500—15000青山9000—15000新洲5000—6500蔡甸5000—6500沌口8000—9500汉南4500—6000汉阳中心10000—18000武昌中心18000—30000东湖高新10000—20000白沙洲9000—10500南湖13000—18000江夏8000—10000黄陂7500—9000当代地块18010元/㎡正荣地块15966元/㎡中城地块8371元/㎡碧桂园地块20021元/㎡招商地块5582元/㎡首开地块14478元/㎡中城地块6027元/㎡融创地块10687元/㎡中海地块8220元/㎡平安地块总价110亿地价房价回顾五：全年共出现十余个总价或单价地王，遍及内环到四环。且面粉高于面包价格成为常态市场回顾回顾六：全年成交量价再创新高，成交面积连续三年位居全国第一2016年全国商品房成交量TOP10城市排名城市成交面积（万方）成交金额（亿）1武汉3336.93173.522上海3189.088045.363重庆2504.991853.174天津2503.183406.355长沙2227.781634.236青岛2195.911862.327西安2176.961742.358北京1957.965505.039广州1866.293234.3810沈阳1808.411264.54市场回顾成交面积看，武汉和上海是唯一成交量超过3000万方的城市；成交金额看，武汉处于3173亿的量级水平，价格成长空间较大，未来发展前景佳区域项目开盘时间开盘类型开盘当日成交均价（元/㎡）推售产品面积及户型推售量当天认购量当日去化量东湖高新亿达云山湖3.18—3.19首次开盘730080—132㎡36029281%汉阳佳兆业滨江壹号3.26首次开盘896087—142㎡20810550%硚口千玺城3.6首次开盘1200092—118㎡52241680%硚口华润翡翠城3.26首次开盘9800—1080085—123㎡38418749%汉阳御水澜湾4.17首开840083—122㎡27520374%汉阳万科新世纪翡翠滨江4.16首开13000（精装修）90—148㎡39825163%江汉华发中城荟4.23首开27500（5000元/㎡精装修）145—187㎡41633079%江岸统建新干线4.17首开1120088—119㎡1809653%青山印力中心4.30首开1080083—122㎡244244100%武昌金沙泊岸5.19首开1850090—167㎡84060072%硚口汉水岸5.28首开1100063—123㎡20315978%东西湖金湖听语5.28首开1050093—161㎡270270100%东西湖恒大常青花园6.18首开13600（含3000的精装修）62—146㎡15941594100%洪山世茂云锦6.29首开920094—128㎡380380100%江汉ICC铂庭8.28首开27000(含3000元/㎡的精装修)75—97㎡20711153%硚口兴华尚都国际8.14首开2000088—148㎡33329689%硚口美好名流汇8.14首开1420045—99㎡47842890%黄陂南德榜样学府8.20首开680097—129㎡27226096%黄陂兰江公园里8.20首开625076—130㎡340340100%东湖高新达尚城8.21首开1150054—123㎡680680100%硚口时代新世界9.7首开23000100—189㎡42036086%黄陂万博玖珑湾9.8首开6800100—132㎡110110100%汉阳保和墨水湾9.30首开1350088—138㎡398398100%东湖高新东方雨林9.3首开790080—92㎡356356100%江岸金桥庭院10.29纯新盘13506127—158㎡22019287%江岸融创融公馆10.30纯新盘14800130—143㎡204204100%江汉万科翡翠国际10.11纯新盘29000120—160㎡16511268%硚口蓝光林肯公园10.23纯新盘11000102—139㎡97296098%黄陂尚璟瑞府10.22纯新盘900074—142㎡60855090%汉阳钰龙旭辉半岛10.13纯新盘1500097—147㎡461461100%沌口碧桂园泰富城10.15纯新盘1300029—46㎡1904175492%沌口万科翡翠玖玺10.26纯新盘19000109—155㎡29427293%东湖高新光谷18810.11纯新盘1600085—135㎡61855490%东湖高新光谷汇景10.30纯新盘1900081—171㎡25224396%洪山香水湾10.16纯新盘930085—110㎡53650895%青山吾行里10.6纯新盘1530084—118㎡210210100%东湖高新绿地国际理想城11.05首开13000135—183㎡324324100%江夏长投绿城蘭园11.24首开9000（高）、10000（小高）79—124㎡374374100%江夏江南花山郡11.25首开720084—150㎡932932100%市场回顾回顾七：从5月开始，首次开盘项目频现日光2016年武汉房地产开发商销售额TOP10序号开发商销售金额（亿）套数面积（万方）占比（%）1万科150712472.984.952中国恒大113.4510086106.973.753福星股份101924394.553.334金地集团87827778.632.875保利地产74.97924590.452.486武汉地产74.35848777.692.467碧桂园59.85694179.341.988绿地控股57.87406156.271.919中建三局51.01365043.171.6810复地集团48.07431642.281.59市场回顾回顾八：三家房企破百亿,行业整合趋势加快武汉房企销售额排行中，万科由于其同期在售项目多、储备地块量大，且属于深耕，2016年以150亿的销售额再度蝉联武汉楼市销冠。新晋十强中，碧桂园、绿地等2016年冲劲十足。金地、恒大属于依靠收购快速扩大市场份额的并购型企业；福星惠誉、武汉地产依靠强大的本土资源拓展，在2016年仍有不错表现。全市近3000万方的成交量十强房企占700多万方。与前两年相比，十强房企的整体市场份额变化不明显，但绝对值大幅上升。从市场表现来看，TOP10房企鲜有在公开市场激进抢地情况，大多通过合作开发、项目收购等为拓展市场的利剑。宏观环境Part2全球经济国内经济行业经济武汉经济全球经济美国失业率创新低，美元加息，新政府政策有利于经济复苏9月份以来，美国经济持续向好，当前美国就业率维持在充分就业水平，内需上升拉动通胀开始反弹，CPI持续上涨，12月，美联储如期加息，2017年上半年预计继续加息，美元持续走强。2017年，在特朗普总统“新政”刺激下，其所主张的大规模减税政策、加大基础设施建设投资及鼓励制造业回流等一系列动作将刺激美国经济复苏。全球经济欧元区经济温和复苏，但内生动力不足，同时政治的不确定性及贸易环境或令经济复苏承压从经济数据表现来看，欧元区的PMI指数的持续走强及失业率的持续下降显示经济处于温和复苏阶段，但从CPI的变化来看，CPI同比增速仍处在1%以下，显示经济内生增长动力不足。2017年，受英国脱欧、意大利公投失败等多起黑天鹅事件，政治的不确定性将会影响企业的生产率和增长业绩，同时反自由贸易的潮流将对欧元区的经济产生较大的冲击。欧洲智库预测欧元区2017年的经济增速仅1.4%，甚至低于今年的1.7%。全球经济日本PMI指数长期在荣枯线上下徘徊，内需不足，持续通缩2016年，日本经济在实施负利率、加码财政刺激措施的多重影响下缓慢复苏，实施长达一年的负利率，但从经济数据表现来看，PMI仍在荣枯线上下徘徊，经济持续通缩。2017年，由于亚洲新兴国家需求及制造业产出回升，日本央行调高了对经济的评估，但目前日本面临严重的内需不足的问题，增长停滞的消费和企业支出，加之外部贸易拓展机遇受阻，预计2017年的日本经济仍将困难重重。进入缓慢下行期进入缓慢探底阶段黄金发展期尾声国内经济中国经济经历了黄金十年的高速发展后，现阶段GDP增速正经历“L”型探底阶段，2016年前三季度GDP降至6.7%，