世联XXXX年房地产市场总结和XXXX年展望

2013年房地产市场总结及2014年展望集团市场研究部一、2013年房地产市场总结二、2014年房地产市场展望2013年房地产市场总结调控政策差别化，未来会更加趋于市场化从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。地方政府政策微调政策点评温州本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套住房。市场表现不佳，政策趋松芜湖在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。市场表现不佳，政策趋松郑州未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房;年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房;持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。市场过热，收紧限购政策北京1、针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。2、10月13日发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，俗称“京7条”。价格上涨过快，平抑房价营口2012年以来，营口不断出台救市政策，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费。市场表现不佳，政府救市上海上海11月8日公布的“沪七条”要求，将二套房的首付比例由60%提至70%，同时延长非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限房价上涨过快，政策收紧深圳出台“深八条”，将二套房首付比例提至7成。房价上涨过快，政策收紧广州“穗六条”于11月18日公布。广州市要求，第二套住房贷款首付比例由60%提高到70%，从11月25日起执行。此外，非本地户籍居民限购一套房屋的社保缴纳年限从1年延长为3年。房价上涨过快，政策收紧舟山将自2010年10月开始实施的仅允许新购1套住宅的原规定，调整为自2013年年初起未买房的家庭允许新购1套住宅，且不计购买者是否为本地居民，及其已拥有的住宅套数。市场表现不佳，政策趋松资料来源：互联网，世联研究从全国来看，成交高位景气，整体上呈现量价齐升的态势151371849922117285023382049588554237013659280861859337796528984688572119522068213022122549293731193645357644594725499354306006010002000300040005000600070000200004000060000800001000001200002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年中国房地产市场商品住宅成交量价走势商品住宅销售面积（万平米）销售均价（元/平米，右轴）注：2013年为1-10月数据从城市来看，一二线城市领跑3.6%2.8%3.9%4.0%19.5%14.7%19.7%21.7%76.9%82.4%76.4%74.3%2010年2011年2012年2013年各线城市销售面积占比一线城市二线城市三四线城市14.3%10.5%13.1%14.0%29.9%23.1%28.4%31.1%55.8%66.4%58.5%54.9%2010年2011年2012年2013年各线城市销售金额占比一线城市二线城市三四线城市从房价来看，一二线城市上涨压力更大-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%2011/012011/022011/032011/042011/052011/062011/072011/082011/092011/102011/112011/122012/012012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/012013/022013/032013/042013/052013/062013/072013/082013/0970个大中城市新建商品住宅价格同环比变化当月同比环比(右轴）-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2011/012011/022011/032011/042011/052011/062011/072011/082011/092011/102011/112011/122012/012012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/012013/022013/032013/042013/052013/062013/072013/082013/09不同城市类型新建商品住宅价格同比变化情况一线城市二线城市三线城市从土地市场来看，整体成交回暖，局部火热56.8%31.3%3.2%-12.0%-0.8%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%01000020000300004000050000600002009201020112012201340个大中城市土地成交面积增速回升土地成交面积（万平米）同比（%，右轴）(5)0510152025303540452012/012012/032012/052012/072012/092012/112013/012013/032013/052013/072013/09不同类型城市土地成交溢价率一线城市二线城市三线城市从开发投资和新开工看，写字楼和商业增速较高0%20%40%60%80%2009/022009/042009/062009/082009/102009/122010/022010/042010/062010/082010/102010/122011/022011/042011/062011/082011/102011/122012/022012/042012/062012/082012/102012/122013/022013/042013/062013/08不同类型物业开发投资增速住宅办公楼商业营业用房-40%-20%0%20%40%60%80%100%2009/022009/042009/062009/082009/102009/122010/022010/042010/062010/082010/102010/122011/022011/042011/062011/082011/102011/122012/022012/042012/062012/082012/102012/122013/022013/042013/062013/08不同类型物业新开工面积增速住宅办公楼商业营业用房商业泡沫已经显现，写字楼租金也没有跟上0501001502002503003504004502007-032007-072007-112008-032008-072008-112009-032009-072009-112010-032010-072010-112011-032011-072011-112012-032012-072012-112013-03成都重庆武汉宁波杭州南京大连沈阳天津深圳广州上海北京西安一线城市写字楼租金水平较好，部分二三线堪忧0.70.80.850.911.11.31.51.72.522.51.82.32.11.700.511.522.53城镇人均商场面积与国外的对比从面积段来看，改善型产品适度增加，大户性占比较低33.5%41.9%44.1%34.7%22.5%23.3%2013年2012年10城市成交面积结构面积≤90㎡90㎡面积≤144㎡面积144㎡29.4%45.8%51.7%40.6%18.9%13.6%2013年2012年世联成交面积结构面积≤90㎡90㎡面积≤144㎡面积144㎡从客户来看，12年至今的回暖投资客占比基本不超过15%13.1%0%10%20%30%40%50%60%2007/012007/042007/072007/102008/012008/042008/072008/102009/012009/042009/072009/102010/012010/042010/072010/102011/012011/042011/072011/102012/012012/042012/072012/102013/012013/042013/07世联投资客占比数据从年龄段来看，购房客户年轻化，65%客户年龄低于35岁2.4%3.9%4.7%12.2%16.6%21.8%23.4%12.9%20.0%22.0%20.4%21.1%22.7%22.8%21.4%23.5%21.7%17.3%17.1%17.2%17.2%24.6%20.7%19.5%17.4%16.4%15.2%14.4%18.9%14.9%14.1%14.0%12.6%10.7%10.1%11.8%9.0%9.5%10.1%8.4%6.7%6.7%8.2%8.1%8.4%8.6%7.8%5.7%5.5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2007200820092010201120122013世联客户年龄结构变化18-2526-3031-3536-4041-4546-5050以上从开发商来看，行业集中度持续提升10.9%11.8%14.2%15.0%17.7%18.9%8.4%8.1%10.1%10.7%12.8%13.8%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%020004000600080001000012000200820092010201120122013Q3TOP20开发商占全国市场份额前二十开发商合同销售额前十开发商合同销售额前二十开发商合同销售额占比前十开发商合同销售额占比业绩靓丽，上市房地产开发商超额完成任务的数量不少86%84%91%102%129%99%101%87%104%82%83%70%88%0%20%40%60%80%100%120%140%020040060080010001200140016001800万科地产保利地产恒大地产中海地产碧桂园华润置地世贸地产龙湖地产融创中国富力地产金地集团雅居乐佳兆业2013年前10月房地产开发商销售目标完成率2013年销售目标（亿元）2013年前10月销售额（亿元）目标完成率（右轴）基准线销售梯队差距进一步拉大-10010203040506070800100200300400500600700A股上市房地产开发商2013前三季度营业收入和净利润分布净利润（亿元）营业收入（亿元）万科招商保利华侨城华夏幸福金地集团中南建设荣盛发展房地产开发商运营稳健，标杆房企拿地稳健46%44%42%30%15%50%35%34%104%58%51%0%20%40%60%80%100%120%万科保利恒大中海碧桂园华润置地世茂龙湖融创金地招商房地产开发商前10月购置土地状况新增土地购置金额与销售额比例2014年房地产市场展望经济增长中枢趋势性下移，CPI破3%意味着货币政策将偏紧7.80(4)(2)02468101214161996/011996/071997/011997/071998/011998/071999/011999/072000/012000/072001/012001/072002/012002/072003/012003/072004/012004/072005/012005/072006/012006/072007/01200