世联-上海鹏欣浦江花苑项目启动区与物业发展建议报告150页-28M

本报告是严格保密的。1Chanel2005秋冬季时装发布×磁悬浮“这个夜晚，磁悬浮，目前陆地上最快的交通工具，一如香奈尔专属。长达280米的香奈尔巨幅路牌，同巴黎香奈尔如出一辙的华丽拱门，以及带着醒目的双C标志的香奈尔专列，都预示着这场将在7分21秒之后在上海浦东国际空港上演的华丽盛典。”下一个秀场将会在哪里？相关链接：顶级腕表Jacob&Co.亦走funky路线新加坡精品酒店ScarletHotel被评2005年最热酒店曼谷高尚住宅区Thonglor创意人私窝：BoutiqueMall一味的奢华不再是品味的象征；与“趣味”、“体验性”、“民族文化”、“Boutique”等词语相关的时尚风潮正在上海蔓延本报告是严格保密的。2趣上海将成为中国房地产业的香奈尔，为上海带来与趣味文化相结合的居住体验生活在别处－－趣上海BoutiqueShanghai其他推广名备选：1.海上趣城2.海上趣3.上海风尚4.海上别域上海鹏欣浦江花苑项目启动区与物业发展建议报告谨呈：上海鹏建房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。：[2005]GW042005.10.21本报告是严格保密的。4报告构架启动区总体规划功能布局单体研究配套功能设施景观与园林建议商业会所酒店别墅多层小高层本报告是严格保密的。5以独特为核心的项目体验实施计划——BoutiqueShanghai形象：“BoutiqueShanghai”随性的慢城功能：“我们不是为了世界上多一处豪宅，而是在寻找一些生活替代它。”工作回顾本报告是严格保密的。6以城市规划的理念研究项目的发展——内城与外城多元化/开放/融合/高效居住、休闲、商业活动、社区服务体系、与产业相关的城市功能社区封闭/人车分流安全、尊重、独立空间社区功能外城开放的城市功能内城相对独立与私密的社区功能内城外城工作回顾本报告是严格保密的。7项目整体定位综合物业：中端:35%小高层+15%花园洋房中高端:20%宽景House高端:20%联排+4%双拼商业：6％创新产品：花园洋房、宽景House户型设计：舒适性为主建筑规划：外城与内城的结合/组团式布局核心元素：boutique街区/boutique酒店/慢城天桥/慢城水景功能带社区配套：酒店/会所阶层：上海中产阶级、新上海人为主区域：上海市区为主，浦江镇客户为辅价值取向：精致、体验、时尚、品位生活客户定位产品定位工作回顾本报告是严格保密的。8总体规划及功能布局建议本报告是严格保密的。9小高层花园洋房宽景house联排别墅城市公寓浦星公路50米绿控内侧地块布置多层，既可获得景观，又能规避噪音58米宽的浦锦路是中心城区的样板大道，会产生较大噪音，可布置小高层12340米宽的芦恒路及10米绿控为地块南边界，排布原则为通透、采光、昭示性强，建议布置boutique城市橱窗，上盖酒店式多层公寓430米宽的芦胜河及10米绿控形成地块北边界，临近地块布置多层高端产品，保证私密性本项目的物业排布建议综合考虑了规划限制条件、资源状况、道路噪音和项目定位四方面的要求排布原则中间地块享受绝佳景观和绝对私密，宜排布别墅产品5本报告是严格保密的。10经过经济测算和市场考量，在满足容积率为1的情况下，如下物业配比可达到利润最大化物业配比经济测算前提：容积率为1的情况下，最佳选择是小高层、创新多层和别墅的多种产品组合价格确定方式：同类产品依照临近区域，或区域价值相似的市场当前销售价格；创新产品参照典型楼盘定价和成熟案例定价原理经济测算结论：混合物业＋高比例的宽景house和联排产品情况下，利润可达到最大化物业类型占地建面百分比容积率小高层9.72万17.5万35%1.8城市公寓2.67万1万2%1.5商业3万6％情景花园洋房5.91万6.5万13%1.1宽景house11.11万10万20%0.9联排别墅15.38万10万20%0.65双拼5.26万2万4%0.38合计50万50万100%1本报告是严格保密的。11住宅商业小高层花园洋房宽景House联排双拼城市公寓产品特征主流产品创新型产品创新型产品补缺型产品价格标杆核心体验价格标杆补缺型产品展示价值建筑面积6.5万2.1万2.5万1.0万0.1万0.4万水岸商业0万城市橱窗0.5万开发面积12.6万约0.5万住宅商业酒店小高层花园洋房宽景House联排双拼城市公寓产品特征非主流产品全情展示全情展示核心体验核心体验价格标杆补缺型产品展示价值营销概念建筑面积2万1.5万2.5万3.0万0.9万0.6万水岸商业0.15万城市橱窗0.85万5.0万开发面积10.5万约6万1期2期根据项目“低开高走，前期快速回现，后期赚取超额利润”的整体开发策略，各期物业配比制定如下07年形象标杆年以多层、联排为主，产品较一期走高，树立高端社区形象分期物业配比06年理性主流年小高层、多层为主，回现同时积聚人气，引爆市场亮点本报告是严格保密的。12住宅商业小高层花园洋房宽景House联排双拼产品特征非主流产品全情展示全情展示核心体验价值标杆展示价值建筑面积2.0万1.0万3.5万5.0万1.0万水岸商业0.65万城市橱窗0.35万开发面积12.5万约1万住宅商业小高层花园洋房宽景House联排产品特征主流产品全情展示全情展示核心体验实现价值建筑面积7.0万1.9万1.5万1.0万0.5万开发面积11.4万0.5万3期4期分期物业配比08年品牌提升年以联排、宽景house为主，达到产品峰值，奠定社区品牌09年成熟溢价年回归到以小高层、多层为主，产品升级，依靠成熟社区溢价本报告是严格保密的。13地块南侧和东南角将承担项目的主要商业功能，靠近东侧、南侧和西侧的地块排布中低端居住物业，中心地块排布中高端物业，以满足充分利用地块资源、以及平衡商业和居住功能的目标城市橱窗水岸商业建面3万城市公寓建面1万创新多层产品宽景house建面10万小高层建面17.5万别墅产品联排和双拼建面12万创新多层产品花园洋房建面6.5万酒店建面5万总体规划本报告是严格保密的。14交通组织规划方向1、设置5个出入口在主要道路设置出入口。主要是考虑各个组团的步行舒适距离，保证了居民出行便捷，尽量缩短居民回家距离主入口设在浦申路。争取在浦星路酒店附近入口，单向进入酒店用地2、道路分级设计一级道路连通社区出入口，形成环状道路，保证车辆畅通和高效的到达各个组团进入组团的，道路基本上为结合停车的尽端式道路。有很强的归属性、目的性，仅为组团服务3、停车小高层分别从主入口进入地下停车联排别墅以自家地下车库为主，地上停车为辅多层洋房主要以地面停车为主，地下停车为辅交通规划本报告是严格保密的。15本项目价值体系：体现boutique精神和值得品味的慢城生活价值体系BoutiqueShanghai随性的慢城人文价值居住价值类城市设计多组团布局邻里共享建筑标杆产品价值景观价值一种令人向往的生活方式和文化主张城市新文化的代表带来的目光聚焦无形价值产生的有形价值几何级增长城市交流空间向生态居住空间的逐层过渡小尺度多组团开发带来的丰富与趣味社区共享空间独特建筑带来的艺术鉴赏价值创新产品形式带来的生活品质与品位提升独特设计平添居家生活情趣亲树亲水带来的愉悦健康生活方式功能价值展示窗商业街会所/酒店形成多层次的物质、精神价值体系酒店提升整体项目价值规划价值规划精神本报告是严格保密的。16同时结合对上海传统住宅精神的挖掘：邻里交往、守望相助建筑表达形式：里弄、庭院、组团公共空间规划精神本报告是严格保密的。17对于社区庭院精神的体现，将是本项目组团式平面规划的核心多重庭院体系：私家院落、组团院落、社区公共院落本报告是严格保密的。18别墅私家院落组团建议别墅产品联排和双拼建面12万建议一：U型、V型排布建议二：T字型、双半月型、L型排布建议三：准独栋和庭院联排的组合本报告是严格保密的。19多层组团院落建议创新多层产品宽景house建面10万创新多层产品花园洋房建面6.5万多栋多层围合成block，单独管理花园洋房和宽景house的组团建议本报告是严格保密的。20小高层组团院落建议小高层建面17.5万建议一：小高层排布自然随意建议二：板式和点式小高层错落分布本报告是严格保密的。21社区公共院落建议建议五：组团间小尺度步行空间建议一：散步林廊建议三：游憩休闲场所建议二：儿童游乐公园建议四：疏林草坪，可举办社区活动本报告是严格保密的。22这精心设计的城市，其实是遵循着大自然自然生长的法则。在这里，没有一面墙是光滑的，没有一条路是笔直的，正如大自然中没有垂直线一样。本报告是严格保密的。23总体配套及功能设施商业会所酒店本报告是严格保密的。24商业是社区不可或缺的一部分，能极大的提升居住价值，并丰富项目的城市功能性提高居住便利性带动后续住宅销售表现主题社区体验设施实现商业价值提升住宅价值承担城市功能丰富城市生活整合项目区域资源体现项目整体形象项目整体价值的实现实现住宅价值不同住宅物业组合的综合价值实现慢城社区价值实现商业功能解析本报告是严格保密的。25本项目昭示性较好，但商业面积相对不大，也不属于城区中心，所以形成能与镇中心相抗衡的商业规模比较难区位优势：位于上海市中心通过浦星公路进入浦江镇的第一入口处，昭示性好区位弱势：1.本项目所在区位距浦江镇规划商业中心区2-3公里，不属于区域商业集中区2.预计新浦江城第一期商业配套先于本项目启动分析结论：受本身规划指标和周边常住人口、途经人流量限制，本项目商业难以形成通常的、能与镇中心抗衡的商业规模6万平米商业（包括超市）06年12月前投入使用注：图中红色区域为浦江新镇规划的商业用地工业园区一期初期路径本项目地块人流主要方向本项目新浦江城南边界内的26万平米集中商业商业环境分析本报告是严格保密的。26从商业消费者的行为模式切入，可将复杂多样的商业业态分为三种类型2.替代型商业3.目的地型商业经营产品的差异性商业辐射半径商业业态研究1.拦截型商业通过构建商业分析模型，我们将找出最适合本项目的商业业态差异性大差异性小辐射半径小辐射半径大本报告是严格保密的。27拦截型商业——距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素当新商业出现时，如果距离较现有商业更远，那么即使其价格稍低或质量、服务稍好，也不会使消费者改变原有选择；常见的业态是日常快速消费品零售及服务，如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮店、洗印中心、银行、邮局等便利店干洗店药店银行商业业态研究本报告是严格保密的。28替代型商业——经营具有一定差异化的产品，对比各种综合因素形成的比较优势决定消费者是否选择该类业态的消费场所距离是消费者选择该类业态消费场所的因素之一，但非第一因素。当具有比较优势的商业出现时，即使其距离较远，消费者也乐于前往；常见业态是休闲娱乐、生活耐用品零售的集中商业，如购物中心、中型超市等港汇新世界正大家乐福商业业态研究本报告是严格保密的。29目的地型商业——以其特色或专业性吸引消费者慕名而至距离不是消费者选择该类业态消费场所的考虑因素。当新商业出现时，即使消费者会将一部分消费转向，但不会放弃对原商业选择；常见业态是特色商业和专业市场，如特色餐饮、家居建材、家电、图书城、大型超市（2万平方米以上）、大型娱乐场所等巴国布衣恒隆广场百安居新天地商业业态研究本报告是严格保密的。30根据本项目区位和周边商业环境，拦截型与目的地型商业是本项目商业适宜选择的业态类型，并在目的地型商业有发挥空间业态类别主要特征具体业态本项目适宜性拦截型（邻里商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素。当新商业出现时，如果距离较现有商业更远，那么即使其价格稍低或质量、服务稍好，也不会使消费者改变原有选择日常快速消费品零售及服务，如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮、洗印中心、银行、邮局等为满足