临汾物业

关于临汾市区物业管理市场的调查报告(2004/11/25)关于临汾市区物业管理市场的调查报告(政研室、物管办会调)住宅小区建设，是一个城市经济发展的重要标志，是政府的形象工程，德政工程，物业管理则是这项形象工程和德政工程的深化和延续，是建设城市、管理城市和经营城市的重要内容之一。重建设、重形象、更应重管理，而城市管理中的物业管理尤为重要。为此，搞好社区建设，优化社区环境，完善社区功能，提高居民生活质量，保障我市19万小区居民的生活安定，无疑是市委、市政府抓好经济建设工作的头等大事，更是我市城市建设管理工作的基本任务之一。为全面落实市委、市政府提出的六大战略任务，贯彻市委、市政府“执政为民”的基本方略，全面提高城市管理工作的服务水平，针对目前我市物业管理市场出现的新情况，新问题，我们受建设局党组的委托，利用一个月的时间，对我市物业管理市场进行了一次全面调研，对存在的问题和矛盾作了认真的分析和研究，并就如何规范临汾市区物业管理市场、改善小区生活居住条件提出了粗浅的整改意见。现就调查结果报告如下：物业管理市场现状临汾市住宅小区建设起步于九十年代初期。之前，城市住宅小区除临钢、临铁、师大等少数驻临单位外，70%的城市居民居住在低矮的住宅平房内，配套设施简陋，设施封闭独立，自来水入户率极低，冬季取暖家家靠烧焦煤为主，区片物业管理几乎无从谈起，十五万城市居民处在十七平方公里的半农村、半城市生活环境之中。进入九十年代，随着住房制度改革和城市建设步伐的加快，城市基础设施逐步完善，城市化水平逐步提高，管道煤气开始入户，旧城改造工程相继启动，城市居民住房条件取得了质的飞跃，一批批设施齐全、设计新颖、环境优美的商品住宅小区相继竣工落成，物业管理作为一项新生行业在临汾开始出现。临汾市区住宅小区的形成大致分为三种类型：一类是九0年之前单位自筹、自建的原公建住宅小区；另一类是九十年代期间单位职工集资建设的分散住宅小区；再一类是九十年代以后兴起的社会商品房集中住宅小区。九○年之前形成的住宅小区，受当时社会物质生活条件和城市发展的局限，小区配套设施比较单一，停车场、自行车棚、安全防盗设施、物业办公用房、小区公厕、保安值班室、业主委员会办公室、公建绿地等公用设施严重配建不足，建筑规模不一，布局分散，封闭独立，自成体系，对后期转入物业管理带来很大难度。九十年代以后新起的商品住宅小区虽然相对集中，也具备一定规模，但由于受商品利益的趋动，开发商只考虑了一次性水、电、暖基础设施的配建，而没有从长远物业管理去着想，专项维修资金不能及时落实，智能化物业管理条件落后，把小区管理一次性托给物管企业，不再关心过问，把潜在的问题和矛盾留给了业主，留给了物业。加之近年来物业市场缺乏正确的行业政策引导和有效职能监管，建设单位和开发商自行其事，不按市场规律运作，从交接初期便形成了物业企业与业主之间的对立矛盾。截止二○○四年底，临汾市通过集资建房和大规模旧城改造，小区住宅面积达到了480万m2，其中八○年以前建设的楼房住宅面积约18万m2，现存的市区低矮平房住宅面积约60万m2(含违法建房)，八○年至九○年期间起建的楼房住宅面积约70万m2，九○年以后新建的楼房住宅面积约330万m2。全市现有新、旧高层住宅小区面积共计约420万m2，其中物业管理小区住宅面积约410万m2。目前，市区住宅小区规模约为230个，小区居住人口约23万人，70%的住宅小区建筑规模集中在8000~20000平方米之间。从物业管理企业看，市区230个住宅小区中有120家各类物业管理企业和组织，物业从业人员近2000人(不含建设单位小区自管的在岗后勤人员)，120家物业管理企业中，具备物业管理资质和建立有正式物业管理聘用合同关系的企业仅有14家，持有正规上岗证的物业管理人员150余人，绝大多数物业人员由社会下岗人员临时组合而成，从业人员普遍素质较低，物业企业规章制度不健全，大部分物管企业没有与业主建立正式合同聘用关系。可以说，临汾市物业管理市场仍处在一个起步期、低水平、粗放型松散管理阶段。从物业小区管理体制来划分有以下四种形式：(1)单位自管式：即单位原公建住宅和职工集资建房形成的住宅小区。这些小区大都由建设单位后勤部门统一管理、统一收费、统一维修，享受物业补贴较多，物业费用负担较轻，合同关系不明确，基础设施配套相对完善，设施运行比较正常、住户矛盾较少。如师大教工楼区、市人民医院、市公安家属院、临铁小区、临钢小区、小麦研究所家属院、市政府家属院等。这部分小区占整个住宅小区的60%。(2)开发商自行组建物业公司管理式：如贡院街、贡院东街物业小区，这部分小区，设施配套，制度健全，合同关系明确，运作规范，物业费用偏高，但费用难收，对立意见大。这类形式占总小区的12%。(3)委托管理式。这类物业小区全部由开发商或建设单位全权委托物业公司管理，暴露的问题是物业设施不配套，维修不及时，合同关系不明确，责权利不清，设施老化现象严重，物业企业处于亏损瘫痪，业主意见较大，矛盾较深，设施运行不正常，时有停水、停电、停暖现象发生，物业管理较为混乱。如北城物业小区，兴隆物业小区等，这类小区占总数的23%。(4)业主自治式。这类小区物业管理透明度高，综合成本低，对立面少，工作好做，费用好收，如平阳公寓等，这类小区占总小区的5%。总体上讲，临汾市物业市场管理水平较低，运作不规范，管理混乱，制度不全，矛盾突出，设施不配套，欠费现象严重，监管力度不够，缺乏长效管理机制。物业管理市场存在的问题42个重点小区调查结果显示，主要问题有：(一)小区共用部位及公共设施、设备普遍老化、失修。2000年以前兴建31个小区，占73.8%；2000年以后兴建11个，占26.2%。其中，34个小区其楼房屋面均出现不同程度渗水；36个小区的锅炉不能满足环保要求；16个小区的锅炉需中、大修(其中13个小区的锅炉需更换)；25个小区蓄水池、二次上水设备以及室外给排水管网有不同程度渗漏损坏；17个小区内的道路、场地坑凹不平、损坏严重；10个小区自备变压器功率匹配不合理，经常超负荷跳闸断电(其中部分变压器属老化淘汰之列)。(二)小区停水、停电、停暖现象时有发生。被调查的42个小区当中有15个小区曾发生过因拖欠水费、电费、取暖费而被停水、停电、停暖事件，短则三、五天，长则达数月，小区居民生活没有根本保障，居民多次上访告状，给社会带来很大影响。如2002年6月，向阳路华强小区停水、停电达45天，造成一百多住户两次围堵市政府；去年冬季以来，兴隆小区、桃源小区、育英小区、三元小区、卧牛小区、大桥小区、贡院西街等数十个小区因停水、停电、停暖造成小区居民多次上访闹事，严重冲击了城市的正常生活、工作秩序。(三)小区防盗设施配制较差，失盗现象严重。99%以上的小区均曾发生过自行车和机动车丢失现象，如开发新村400余户居民，几年内仅自行车丢失千余辆，户均三辆；2004年，市财政局小区，贡院东街、房地产局家属院等小区接连发生多起入室盗窃案件，小区公用井盖、井篦、门窗被盗已司空见惯，目前，市区230个小区的井盖子、篦子短缺达70多块。市区内65%的小区保安夜巡以及防盗监控设施处于零状态。(四)室内装璜存在多处安全隐患。住户入住后，随意拆墙开洞，楼房主体结构肆意更改；擅自拆改、增加甚至改变采暖管线，破坏供水供暖系统的循环压力平衡，严重影响了整个单元系统的供暖质量，最终导致住户供暖温度不能达标而拒绝交费的恶性后果；违规安装、钩接照明、电器设施线路，不仅增大了小区的用电负荷，而且埋下了事故隐患。被调查的42个小区当中，因电器改造而造成的各类事故达100多起，因私接管网造成的单元系统供暖受阻达80多起。(五)业主与物管企业关系紧张，矛盾尖锐。在被调查的42个小区当中，有30个小区没有成立业主委员会，占71.4%，业主与物管企业普遍没有建立聘用合同关系，责、权、利不明确，出现问题互相指责，推诿扯皮，在小区共建问题上意见相悖，达不成共识，最终造成物业费收难——业主难伺侯——亏损严重——资金短缺——管理不到位——维修不及时——居民意见大——收费更困难——被迫停水、停电、停暖——小区物业趋于瘫痪——居民上访闹事的物业恶性怪圈。被调查的42家物业小区，已出现物业脱管的有四家，如华强小区、北城小区、育英小区等。截止二○○四年十一月十八日，仍没有提供正常供暖的小区有七家，如北城物业小区、华强小区、育英小区、钟楼小区、兴隆小区、新亚小区、东赵小区等，涉及到小区居住人口2.2万人。42个物业小区居民历年累计欠交物业公司各项费用多达180万元。(六)被调查的42个物业小区除北城小区等四个小区外，其余38家小区出户管网改造迟迟没有进展。按照正常合理改造费用，单户费用约需600元。但自来水公司预算达800元，住户意见大，难接受，物业公司进退两难，房产部门难以协调。2004年省政府文件规定，楼外管网改造费用由供水企业负担300元，楼内管网改造费用市财政补贴300元，业主自己分摊300元，共计费用900元。年内，房产部门对城市住宅管网改造下达整改通知，并成立了专门管网改造领导组，但由于小区集中改造户数较多，供水企业难以承担如此高额费用(全市共需1500万)，政府每户改造补贴300元也难以落实，居民一次性负担全部改造费用又负担过重，致使出户管网改造工作无法顺利实施。目前只完成了市区八个小区的管网出户改造任务(北城小区)，改造费用全部由业主自行负担。小区供电线路改造任务房产部门几经与供电部门协商，由于涉及到变压器增容、线路更换、一次性改造费用独家负担过高、实施难度大而被搁置下来。这几项工作任务的难点是，各小区管网改造谁牵头，谁出资，比例分摊费用如何落实，谁来具体实施。若资金不能分摊落实，牵头实施单位不能确定，供水、供电部门实行终端收费将无法兑现，物业管理市场难以走向规范管理轨道。(七)物业宣传引导工作做得不够。对42个物业小区调查发现，70%的物业管理人员对物业管理职责权限不明确，对相关物业政策、法规领会不透，城市服务意识差，目标不明确，工作方法不得当。小区80%的业主不知道如何维护自身的权利，“只享受权利，不履行义务”的思想较深，对业委会的选举产生不慎重，对聘用物业企业不按程序办事，物业小区设施丢失损坏无人关心过问，对出现的问题，不是通过协商渠道和法律手段去解决，而是采用简单的拒绝交费办法来激化矛盾，导致业主与物业企业的矛盾越积越深。房产部门，作为行业监管部门，面对市区230个小区进行物业监管，人力投入显然不够，宣传工作跟不上，政策引导不到家，处罚力度又太小，使本该处罚的资金不能现场兑现，出现问题不能及时合理解决。(八)由于物业市场的管理混乱，监管不力，加之业主与物业人员城市化观念淡薄，缺乏公德意识，服务意识，商品意识，造成目前市区40%的小区物业设施(如锅炉房、办公用房)被物业人员私自转让出租和用于非物业管理用途；有的不经业主的同意，私自在小区公用场地搭建临时建筑，占为私家住房；有的物管人员借服务之便，侵占公共场地，长期堆放私有物品；有的业主擅自在公共小区续建停放车库；有的业主为自己私利，把住房用作经营场地，开办家庭工厂、诊所、学校、饭店、养猫、养狗，造成单元小区环境恶臭熏天，无法忍受。这种状况大有漫延失控之势。产生问题的根源(一)市区60%的物业小区面积呈小布局、分散型，不能形成物业规模管理。根据《山西省物业管理条例》，住宅小区建筑规模一般不小于3万平米，且具备设施配套、功能齐全、相对封闭的基本物业运行条件。而我市大部分住宅小区除临钢、临铁、贡院东西街、尧乡花苑等几个小区的建筑规模达到3万平方米以上外，其余小区都在0.8—2万平方米之间，大部分由三、五栋楼房简单组合形成，且多数是由旧小区过渡而来，配套设施极不完善，老化失修现象十分严重，根本不具备实行小区物业管理的基本条件。分散、不配套、不成规模，势必造成物业管理成本过高、人财物浪费现象严重、维修不及时、制度不健全、管理不到位、费用难收缴的必然结果。(二)小区物业配套设施前期规划建设考虑不周，遗留问题多，患下了“先天不足，后天难医”的死症。①物业管理设施不全。在原住