世联地产：房贷新政后的东莞楼市

二级市场策划品控中心二级市场品控中心房贷新政后的东莞楼市东莞中原研究部2007-3-62政策回顾市场变化市场数据后市展望3政策回顾4政策法规颁布时间颁布机构《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》2007-9-27央行、银监会《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》2007-9-28国土资源部《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》2007-9-30国土资源部中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2007-10-13央行《东莞市商品房预售款监管工作制度》2007-10-15东莞市建设局近期相关政策回顾2007年9-10月政策法规5近期相关政策回顾2007年11月政策法规政策法规颁布时间实施时间颁布机构《外商投资产业指导目录(2007年修订)》2007-11-72007-12-1国家发展改革委和商务部《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》2007-11-82007-11-8国务院《廉租住房保障资金管理办法》2007-11-142008-1-1财政部《年所得12万元以上个人自行纳税申报表》2007-11-152008-1-1国家税务总局《廉租住房保障办法》2007-11-302007-12-1建设部、国家发改委等九部门《经济适用住房管理办法》2007-11-302007-12-1建设部、国家发改委等七部门6政策法规颁布时间颁布机构土地储备管理办法2007-12-3国土资源部、财政部、中国人民银行12月5日，中央经济工作会议2007-12-5/央行房贷新政补充规定2007-12-11央行、银监会普通住宅标准调整2007-12东莞财政局取消购房入户政策2007-12政府办公室转发省物价局关于印发《广东省物价局新建商品房销售明码标价规定》的通知2007-12东莞市物价局近期相关政策回顾2007年12月政策法规7政策法规颁布时间颁布机构《关于调整我市城镇土地使用税征收范围和税额标准的通知》2月东莞市地税局《经济适用住房开发贷款管理办法》2月4日央行2008年度东莞住房建设计划2月4日东莞市城建规划局近期相关政策回顾2008年1-2月政策法规8供求组合调控，楼市进入调整成定势。结合“90/70”规定、经济适用房和廉租房的建设，反映在市场上的中低端供应开始持续增加，一旦物业税的出台，将使整个楼市一手二手供应高速扩容，加上第二套购房及持有的成本增加、税收的提高、物业税的征收将导致投资需求大幅下降，再者，股市亏钱效应在扩散，市场投资热情下降，供求组合调控使楼市不可避免进入调整期。供应角度需求角度中央调控“90/70”规定经济适用房和廉租房农民公寓（东莞）？征收物业税（预期）提高第二套购房首付提高第二套购房贷款利率二手房交易征20%个人所得税（东莞）二手房交易土地增值税提至1.5%（东莞）？征收物业税（预期）供求组合调控，楼市进入调整9市场变化10开发商：力挺房价→降价暗降→明降小幅降价→大幅跳水（杀跌出货）置业投资者：持币观望心理价格快速回落市场人气在万科快速探底带动下有所恢复市场特征：卖方市场→买方市场量价走势：供应量持续增大成交量持续低迷均价在惯性上扬后快速回落，有可能快速探底政策面及消息面：政策进一步落实，政策预期仍然强烈消息面仍然层出不穷11市场数据122007年市场吸纳率降低说明随着市场供应的加大，供求矛盾逐步缓和。房贷新政后，随着需求的下降，后市面临的消化压力不容乐观。13新政后成交持续萎缩，新增供应大幅放量。14进入2007年5月，东莞楼市量能不足，量价背离，虚涨明显；房贷新政后，卖方力挺房价，取消购房入户政策使年底成交量放大；进入2008年，量价同时走低，市场回调之势明显。15进入2008年1-2月价跌量升，杀跌出货迹象明显。1604-06年三线粘合，楼市发展相对平稳；进入2007年，三线并列向上，楼市快速飙升；进入2008年，季线与半年线、年线形成“死叉”，确认楼市进入中期调整。17房贷新政对城区市场影响较大，镇区成交较为稳定。进入2008年，城区部分楼盘杀跌出货、快速探底，市场需求有所释放。18需求价格弹性呈几何倍增长，反映了价格的下调并未使需求得到释放。19后市展望20如何看待近期万科领跌东莞楼市？1、万科地产在东莞做了一个快速探底的动作，这种快速探底的行为，终结了年初以来的“无量阴跌”局面，更避免了全年处于“无量阴跌”状态；如果万科不做这个事情，东莞的各个开发商达不成共识，有人想升有人想降，市场形不成一种合力，那楼市就会出现僵持状态，买卖双方都在观望，成交量持续低迷；2、这次快速探底激发了整个市场的人气，这个市场有人气才有得做；3、万科此次做的快速探底的动作，快速改变了市场预期，购房者的心理价格一下子从7000-8000元/㎡的高位快速回落到6000元/㎡以下甚至5000元/㎡以下；4、万科快速探底，使得08年上半年东莞楼市走势已经比较明朗，在探底后市场将迎来一波小幅反弹。213-6月东莞楼市将小幅反弹，但反弹高度有限。万科领跌东莞楼市，随后光大、丰泰等大品牌发展商都在做快速探底动作，将导致很多发展商被迫跟进，推出部分低价房探底。3月的楼市将有一波推盘小高潮，一是新盘推货，二是众多开发商推出的低价房探底也会有所放量。而房价会在快速探底后也小幅反弹，但此轮反弹高度有限。一方面是自住客的购买力随着价格反弹到一定高度变弱；另一方面是投资客在价格反弹到一定高度投资回报率较低，加上大势仍不明朗，政策面和消息面仍在干扰，使得他们也会在反弹一定高度后再度进入观望。22下半年东莞楼市发展趋向稳定。2008年上半年经历一波小幅反弹后，下半年楼市将进一步趋向平稳发展。因为小幅反弹使市场人气有所恢复，而价格在快速探明底部后，在需求反弹的支撑下也会稳定在一个合理区间。而这个合理区间仍然维持东莞中原研究部的对东莞合理房价的评估，全市合理房价在5000元/㎡左右，城区合理房价在5500-6000元/㎡。23给开发商的建议—心态问题一是卖方心态问题；这几年楼市快速发展，去货容易而且速度很快；而目前的市场形势营销人员心理落差肯定很大，必须尽快适应和调整过来，从粗放型向精细化营销转变，从被动守株待兔变为主动出击；开发商也需要调整心态，那就是房地产的暴利时代已经终结，加上今年中央“货币从紧政策坚决不动摇”，必须根据自己的情况在资金回笼速度和利润率之间作出平衡；24给开发商的建议—认清市场需求很大二是要认清楚市场形势虽然严峻，但市场需求是很大的。从宏观层面去看，一方面是自2006年以来，随着房价的不断飙升，很多自住需求已经无奈离场观望。这部分需求的累积是很大的，一旦释放出来消化量相当大；另一方面2008年投资资金依然比较充足，股市里面的大小非解禁在今年是个高峰期，在股市高位大小非减持是很坚决的，而这部分获利的大量闲余资金大部分还是回流到楼市来；25给开发商的建议—价格问题三是价格问题；“2008年，三十六计，走为上计。”今年的任务就是走量，实现快速出货回笼资金才是最后的赢者。一方面发展商必须承认这两年的楼市有水分，要把之前的水分主动给挤出来。而且不要偷偷摸摸的挤，在这种市场状况下一些隐性的暗降措施奏效不大，要大胆的说出来，喊的响才能在跌声一片中吸引观众的眼球。先不考虑政策面、消息面和供应，按照市场规律，随着价格的回调，市场需求肯定会逐步释放和反弹。这也就意味着，开发商如果想出货，回调价格是最有效的办法。至于用什么方式调整、调整幅度大小，需要发展商根据自己的实际情况不断去试探市场作出反应。当然，回调价格是一方面，关键还是要把产品的价值提高上去，做好品质和服务，加大营销推广力度等等，价格与价值必须两者结合，两条腿走路，这样才能使价格回调有支撑，避免损失更多的利润。26面对融资受阻、楼市惨淡格局，开发商实现快速资金回落才是最后的赢者。钱在何方？钱在消费者的口袋里！东莞的购房消费力是很强的、累积的购房需求是很大的。关键是价格问题。给开发商的建议—价格问题27四是策略问题；目前万科快速探底导致外界认为东莞房价大幅跳水，回到两年前的水平，而购房者的心理预期也相应快速改变，认为东莞房价会回落到4000多元/㎡；但大家知道，万科以及其他跟进的开发商都是推出部分单位去做这样的促销，总体市场上低价房的货量不多。如果消费者在后续的购买和咨询中发现市场上这样的货量几乎没有，刚恢复的市场人气就会受到打击；这个市场只要有人气就好做，因此，发展商还是要达成共识，共同维系这次快速探底所带来的市场人气，如快速跟进，推出适量的低价房去做出反应；在探底后，再根据市场变化情况把价格往上小幅抬拉，吸引追涨者入市。给开发商的建议—策略问题28同一个世界，同一种梦想钱！！！29ThankYou！